Aktien oder Immobilien – was passt für wen?

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Aktien oder Immobilien – diese Frage stellen sich viele Investoren! Während die Verfechter der jeweiligen Assets jeweils auf ihr "Pferd" schwören, sehe ich das ganze eher pragmatisch: Grundsätzlich halte ich beide Anlageklassen für attraktiv.

Aktien oder Immobilien, Aktien vs Immobilien

Quelle: pixabay

Wirtschaftswissenschaftler Moritz Schularick und sein Team geben mir Recht: Beide Anlageklassen haben sich in den letzen knapp 150 Jahren annähernd gleich gut entwickelt: Bei Immobilien waren es 7,8 % p.a., bei Aktien 6,9 %.

Hier geht's zum Artikel der WirtschaftsWoche, in dem die Studie vorgestellt wird

Die Frage, ob man in Immobilien oder Aktien investieren sollte, würde ich daher nicht primär an der Rendite festmachen. Was in meinen Augen für Immobilien spricht und was für Aktien, erfährst du in diesem Artikel – viel Spass beim Lesen!

Aktien vs. Immobilien – das spricht für Aktien

Wer Aktien als langfristige Beteiligung an einem Unternehmen sieht, der profitiert als Aktieninvestor

  • von herausragenden Unternehmern, die für ihre Kunden und Anteilseigner einen Mehrwert schaffen (z.B. Steve Jobs, Erich Sixt oder Jeff Bezos)
  • von Unternehmen mit kaum überwindbaren Wettbewerbsvorteilen (z.B. American Water Works, LVMH oder Fraport)
  • vom Wachstum der Weltbevölkerung, steigendem Wohlstand und einer verbesserten Produktivität

Wer Aktien aufgrund der langfristigen Perspektiven der dahintersteckenden Unternehmen auswählt, der kann mit dieser Assetklasse von all diesen Vorteilen profitieren. Und das beste daran: Das alles geht ganz einfach per Mausklick vom Sofa aus per Laptop oder Smartphone!

Aktien vs. Immobilien, Immobilien oder Aktien

Quelle: pixabay

Sicherlich profitiert man auch mit Immobilien von gewissen Trends, beispielsweise von der Urbanisierung oder einer wachsenden Weltbevölkerung. Von besonderen unternehmerischen Fähigkeiten wird man als gewöhnlicher Immobilien-Investor allerdings kaum profitieren, genauso wenig von technologischen Neuerungen.

Und erst Recht lässt sich eine Immobilie Stand heute nicht bequem von zu Hause aus kaufen oder verkaufen – ganz im Gegenteil: Objektbesichtigungen, Notartermine, Mietersuche, Renovierungen – das alles kostet Zeit. Aktien kann ich mit Trade Republic bequem vom Smartphone aus kaufen und verkaufen, ich muss dafür nicht mal eine Hose anziehen.

Der Faktor Zeit ist für mich daher einer der beiden Hauptgründe, der bei der Frage "Aktien oder Immobilien" für Aktien spricht. Der in meinen Augen zweite, große Vorteil von Aktien ist die Tatsache, dass man sich mit Aktien sehr einfach ein weltweites, branchenübergreifendes Portfolio aufbauen kann. Zum Beispiel mit ETFs, aber auch mit 20 bis 30 Einzeltiteln lässt ein gut diversifiziertes Aktiendepot aufbauen.

Immobilien oder Aktien

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Mit vermieteten Immobilien ist es sehr schwierig, sich ein breite diversifiziertes Portfolio aufzubauen. Das liegt zum einen am Eigenkapitalanteil, den man aufbringen muss. Rechnet man pro Objekt mit 20.000 Euro Eigenkapital, so bedarf es für zehn Objekte 200.000 Euro Eigenkapital. Und auch mit diesen zehn Immobilien könnte man nicht von einem diversifizierten Portfolio sprechen, da sie sich höchstwahrscheinlich alle in einer Region befinden. Weltweite Streuung? Fehlanzeige! Verschiedene Branchen? Fehlanzeige!

Wer in vermietete Wohnung investiert, der geht damit fast zwangsläufig ein hohes Klumpenrisiko ein – ein Risiko, dass sich mit Aktien wie beschrieben einfach umgehen lässt.

Mehr über das Klumpenrisiko von Immobilien erfährst du hier

Einen dritten, großen Vorteil haben Aktien im Duell mit Immobilien beim Blick auf die Kosten. Bei den meisten Onlinebrokern fallen keine Depotgebühren an, die Ordergebühren sind extrem niedrig. Von einem Euro bei Trade Republik bis hin zu 9,99 Euro bei einem 1.000 Euro Trade bei der comdirect: Die Kosten fallen bei Aktien kaum ins Gewicht, wenn man nicht gerade ständig hin- und her kauft und verkauft.

Ganz anders sieht die Sache bei Immobilien aus: Die Kosten für den Notar, Grunderwerbssteuer und gegebenenfalls einen Makler summieren sich schnell zu einer Kostenquote zwischen 8 % und 15 % des Kaufpreises auf. Hinzu kommen die laufenden Kosten durch die Grundsteuer. Vergleich das mal mit unseren 1 % Oderkosten bei unserem comdirect-Trade oder den 1,5 % Gebühr für eine ETF-Sparplanausführung!

Fazit: Im Duell Aktien vs. Immobilien sprechen meiner Meinung nach die folgenden drei Punkte für Aktien:

  • profitieren von großartigen Unternehmen und technologischen Trends
  • deutlich weniger Aufwand bei der Anschaffung beziehungsweise der Verwaltung
  • niedrigere Kaufnebenkosten

Jetzt weißt du also, welche Vorteile ich in Aktieninvestments sehe – lass uns nun einen Blick auf die Vorzüge von Immobilien werfen.

Aktien oder Immobilien – das spricht für Immobilien

Denn auch wenn ich größtenteils auf Aktieninvestments setzte, so gebe ich gerne zu, dass auch Immobilien definitiv ihre Vorzüge haben. Der in meinen Augen wichtigste Vorteil im Duell Aktien vs Immobilien, der für Immobilien spricht, ist die Möglichkeit der Fremdkapitalaufnahme.

Aktien oder Immobilien

Quelle: pixabay

Sicherlich ist das auch bei Aktien bis zu einem gewissen Grad möglich, jedoch sind die Risiken und auch die Konditionen deutlich schlechter als bei Immobilien. Banken lieben es geradezu, Kredite für Immobilien zu vergeben, weil diese zur Besicherung des Kredits verwendet werden können.

Warum dieser Fremdkapitalanteil eine so wichtige Rolle spielt, möchte ich dir anhand eines einfachen Rechenbeispiel zeigen. Investor A kauft sich die folgende Wohnung – ohne den Einsatz von Fremdkapital.

Kaufpreis inklusive Nebenkosten 200.000 Euro
Fremdkapitalanteil 0,0 %
Jahresmiete netto 6.000 Euro
jährliche Mietrendite 3,0 %
Rendite auf das eingesetzte Kapital 3,0 %

Quelle: Berechnungen und Annahmen des Autors

Du wirst mir sicher Recht geben, dass eine jährliche Rendite von 3,0 % angesichts des Aufwandes einer Immobilie niemanden vom Hocker hauen wird...

Investor B kauft sich die gleiche Immobilie, jedoch finanziert er 80 % der Anschaffungskosten über ein Bankdarlehen.

Kaufpreis inklusive Nebenkosten 200.000 Euro
Fremdkapitalanteil 80,0 %
Jahresmiete netto 6.000 Euro
jährliche Mietrendite 3,0 %
jährliche Kreditkosten (Zinssatz 1 %) 1.600 Euro
Rendite auf das eingesetzte Kapital 11,0 %

Quelle: Berechnungen und Annahmen des Autors

Da Investor B nicht alles aus eigener Tasche bezahlt, sondern 80 % der Immobilie über einen Kredit finanziert, erzielt er auf sein eingesetztes Eigenkapital – 40.000 Euro – eine Rendite Rendite von 11,0 % (die Mieteinnahmen abzüglich Kreditkosten betragen 4.400 Euro). Der Einsatz von Fremdkapital "hebelt" also unsere Rendite und lässt sie in Bereiche steigen, die definitiv lukrativ sind.

Dies ist nur möglich, weil man Immobilien extrem günstig finanzieren kann. Solche Konditionen würden wir für Aktienkredite niemals bekommen. Dieses "Hebeln" hat schon so manchen Immobilieninvestor reich gemacht! Trotzdem möchte ich an dieser Stelle auf das Risiko von Fremdkapitalgeschäften hinweisen: Geht bei einer Immobilie etwas schief, ist man doppelt gestraft. Zum einen durch die entgangene Rendite, zum anderen durch die Belastung infolge des Kredits, der trotzdem bedient werden muss.

Dennoch: Für mich ist die Möglichkeit der Fremdkapitalaufnahme DER Vorteil schlechthin von Immobilien gegenüber Aktien – alleine aufgrund dessen sind Immobilieninvestments in meinen Augen interessant.

Zwei weitere Vorteile, die ich in Immobilien sehe sind die beiden folgenden:

1. unabhängig von wirtschaftlichen Krisen

Wer eine Mietwohnung in guter Lage hat, der wird seine Mieteinnahmen sehr wahrscheinlich auch in schlechten, wirtschaftlichen Situationen erhalten. Schließlich brauchen wir alle ein Dach über dem Kopf – und ganz Deutschland wird wohl nicht auf einen Schlag keinen Job mehr haben. Will heißen: Wer eine attraktive Wohnung besitzt, wird auch in Krisenzeiten irgendjemand finden, der dort wohnt und Miete bezahlt.

Bei Aktien ist das definitiv anders: Während der Corona-Krise haben selbst als zuverlässig geltende Dividendenzahler ihre Dividende gestrichen oder gekürzt: Mich persönlich hat es bei Fraport, Fielmann und Rational erwischt.

2. steuerliche Vorteile

Wenn ich heute mit Aktien einen Gewinn von 10.000 Euro erwirtschafte und diesen Gewinn durch einen Verkauf realisiere, dann zahle ich darauf rund 25 % Abgeltungssteuer – egal wie lange ich die Aktien gehalten habe (persönlicher Sparfreibetrag unberücksichtigt).

Wenn ich eine vermietete Immobilien nach 10 Jahren mit einem Gewinn von 10.000 Euro verkaufe, dann ist dieser Stand heute steuerfrei. Ein Unterschied von rund 2.500 Euro – der im Duell Immobilen vs. Aktien definitiv für Immobilien spricht.

Fazit: Wenn ich darüber nachdenke, ob Aktien oder Immobilien ein besseres Investment sind, dann sprechen die folgenden Punkte für Immobilien:

  • Einsatz von Fremdkapital ermöglicht überdurchschnittliche Renditen auf das eingesetzte Kapital
  • Immobilien in guter Lage sind auch in Krisenzeiten relativ verlässliche Cashflow-Quellen
  • nach 10 Jahren ist der Verkauf einer Immobilien steuerfrei

Doch jetzt mal Butter bei die Fische: Immobilien oder Aktien – was passt denn jetzt für wen?

Immobilien oder Aktien – so profitiere ich von beiden Assets

Auf diese Frage gibt es in meinen Augen keine klare Antwort, da beide Assetklassen ihre ganz individuellen Vorteile mitbringen. Es wird Investoren geben, die sind mit Aktien erfolgreich. Es wird Investoren geben, die sind mit Immobilien erfolgreich. Und es wird Investoren geben, die scheitern mit beiden Assets.

Ich habe mich daher dazu entschlossen, sowohl in Aktien als auch in Immobilien zu investieren. Mein Schwerpunkt liegt dabei jedoch auf Aktieninvestments – rund 70 % meines Portfolios stecken in Aktien und ETFs. Mir ist das Klumpenrisiko bei Immobilieninvestments einfach zu hoch, weshalb nur 20 % meines Portfolios aus Immobilieninvestments bestehen.

Immobilien vs. Aktien

Quelle: pixabay

Da mir Stand heute auch der Aufwand einer selbst verwalteten Immobilie zu groß ist, habe ich mich dazu entschlossen, meine Immobilieninvestments in Form eines passiven Ansatzes umzusetzen. Ohne Notar, ohne Mieterstress, ganz bequem vom Laptop aus – wie bei Aktieninvestments!

Was genau man unter passiven Immobilieninvestments versteht, welche Anlagevehikel ich zur Umsetzung dieser Strategie nutze und wo ich explizit investiert bin, erfährst du in meinem neuen Buch "Passives Einkommen mit passiven Immobilieninvestments".

Dieses Buch ist für Anleger interessant, sie sich

  • ein passives Einkommen / Cashflow aufbauen möchte
  • von den Vorteilen von Immobilieninvestments profitieren möchte
  • den Aufwand einer vermieteten Immobilie scheut (Notar, Mietersuche, etc.)
  • die ein Asset im Portfolio haben möchten, dass kaum mit Aktien korreliert

Wenn das alles auf dich zutrifft, dann sicher dir mein Buch "Passives Einkommen mit passiven Immobilieninvestments"!

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Disclaimer

Für diesen Beitrag gilt – wie für alle „Aktien für jedermann“-Beiträge – der folgende Disclaimer. Bitte lies ihn dir aufmerksam durch und beachte die darin enthaltenen Ausführungen.

Ich besitze keine der genannten Aktien (Stand: 28.11.2020).

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