Gleich zu Beginn möchte ich eine Sache klarstellen: Ich bin nicht per se gegen Investments in vermietete Immobilien. Ganz im Gegenteil – ich kann mir durchaus vorstellen, irgendwann selbst in eine Wohnimmobilie zu investieren und diese zu vermieten.

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Denn Immobilien bieten die Möglichkeit, sich mit relativ wenig Eigenkapital solide Renditen zu erwirtschaften und sich so ein stattliches Vermögen aufzubauen. Doch wo es Chancen gibt, da müssen zwangsläufig auch Risiken lauern.

Wo ich das größte Risiko bei Immobilien sehe und welche Alternativen das Immobilien Risiko reduzieren können, erfährst du in diesem Artikel!

Risiko Immobilien – das sollten Anleger beachten

Wer heute als Privatanleger unter einigermaßen normalen Bedingungen in Immobilien investiert – sprich wer nicht gerade ein paar hunderttausend Euro zur Verfügung hat, der wird realistischerweise in ein bis maximal zehn Objekte investieren können.

Typischerweise werden sich diese Handvoll Objekte in der Nähe des jeweiligen Investors befinden, zumindest aber innerhalb der Bundesrepublik. Aus all diesen Annahmen lässt sich das in meinen Augen größte Immobilien Risiko ableiten: Nämlich ein gigantisches Klumpenrisiko!

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Ein solch konzentriertes Immobilien-Portolio bietet extreme Chancen, wenn sich eine Region oder ein Land extrem gut entwickeln – keine Frage. Sollte das jedoch nicht der Fall sein, wird das Portfolio eines Anlegers extrem unter diesem Klumpenrisiko leiden, weil ein Großteil seiner –  oder natürlich ihrer – Investments davon negativ beeinflusst werden.

In welcher Form ein solches Risiko bei Immobilien eintreten könnte, möchte ich dir anhand einiger Szenarien zeigen.

Regionales Risiko

Wenn aufgrund einer wirtschaftlichen Krise oder gar struktureller Probleme Arbeitsplätze in einer Region wegfallen, werden Wohnimmobilien zwangsläufig darunter leiden. Mehr Mietausfälle, kaum Möglichkeiten für Mieterhöhungen und eine allgemein niedrigere Nachfrage nach Immobilien sind die Folge, wenn weniger Menschen arbeiten und ihnen so weniger Geld zur Verfügung steht.

Wer einen Großteil seiner Immobilien in solch einer Region hat, der wird besonders hart getroffen.

Einzelobjekt-Risiko

Gerade Privatanleger mit nur einer bis drei Wohnungen sind von diesem Immobilien Risiko besonders betroffen: Geht bei einem dieser wenigen Objekte etwas schief, gerät das gesamte Portfolio in Schieflage, weil dieses verlustbringende Objekt einen Großteil des Portfolios ausmacht.

Typische Einzelobjekt-Risiken sind

• Mieterrisiko – ausfallende Mieten oder Mietnomaden
• bauliche Risiken – es werden unerwartet teuere Renovierungen fällig
• Mietrisiko – die erwarteten Mieten können aufgrund unvorhersehbarer Gründe niedriger ausfallen als geplant

Fremdkapitalrisiko

Mir ist völlig klar, dass der hohe Fremdkapitaleinsatz bei Immobilien ein wunderbarer Hebel zur Steigerung der Rendite auf's eingesetzte Kapital ist. Man kann diesen Punkt vielleicht sogar als den größten Vorteil von Immobilien bezeichnen.

Die Kehrseite der Medaille ist jedoch, dass der Einsatz von Fremdkapital immer mit Risiko verbunden ist – da bilden Immobilien keine Ausnahme. Wenn dein Mieter beispielsweise seine Miete ein paar Monate lang nicht bezahlt, dann wird das deiner Bank völlig egal sein: Sie will trotzdem ihre monatlichen Zinszahlungen plus Tilgung von dir haben.

Gleiches gilt für Leerstand, Mietnomaden oder für Zeiten, in denen deine Immobilie renoviert werden muss. In all diesen Fällen hast du keine Einnahmen, die Ausgaben für den Schuldendienst laufen trotzdem weiter. Wer keine finanziellen Rücklagen hat, kann schnell in ein schwierige Lage kommen. Der Einsatz von Fremdkapital ist daher ein Immobilien Risiko, das man auf jeden Fall auf dem Schirm haben sollte.

Fazit zum Risiko bei Immobilien: Das größte Risiko bei Immobilien ist das Klumpenrisiko, dass bei den meisten Privatanlegern zwangsläufig entsteht, weil sich ihr Immobilienportfolio auf maximal zehn Objekte beschränkt. Dieses Klumpenrisiko kann in Form regionaler Risiken zuschlagen, das einzelne Objekt betreffen oder durch den Fremdkapitaleinsatz entstehen.

Die Lösung für das Problem Immobilien Risiko: Breit gestreut in Immobilien investieren!

Alternative 1: Immobilienfonds – gestreutes Risiko

Eine Möglichkeit, breit gestreut in Immobilien zu investieren und so sein Immobilien Risiko zu reduzieren, sind aktiv gemanagte Immobilienfonds und Immobilien-ETF. Ich persönlich setzte aktuell ausschließlich auf Immobilien-ETFs.

Mit ihnen investiere man weltweit gestreut in Immobilienunternehmen aller Art: Von Logistikzentren über Datencenter bis hin zu Wohnimmobilien enthalten sie alles, was der Immobilienmarkt hergibt! Sie sind quasi ein Korb voller börsennotierter Immobilienunternehmen. So ist man nicht nur regional diversifiziert, sondern auch was die verschiedenen Immobilienbranchen betrifft. Klumpenrisiko? Nicht vorhanden!

Quelle: pixabay, mit Immobilien-ETFs weltweit diversifiziert investieren

Das bedeutet nicht, dass Immobilienfonds kein Risiko bergen – auch diese können Verluste einfahren oder theoretisch sogar wertlos werden. Aber bei Immobilienfonds wird das Risiko durch die starke Diversifikation erheblich reduziert.

Ein weiterer Vorteil von Immobilien-ETFs sind ihre niedrigen Kosten – im Gegensatz zu aktiv gemanagten Fonds gibt es keinen Ausgabeaufschlag. Gleichzeitig betragen ihre laufenden Gebühren gerade mal rund ein Drittel der Gebühren eines aktiv gemanagten Fonds. Im Vergleich zu "normalen" Immobilieninvestments fallen weder Notargebühren noch irgendwelche Kosten für Grundbucheintragungen an. Die jährlichen Dividendenrenditen von Immobilien-ETFs liegen derzeit zwischen 3 % und 4 % (Stand: 16.11.2020).

Leider gibt es nicht den einen ETF, der den globalen Immobilienmarkt gleichmäßig abbildet, weshalb ich insgesamt in vier unterschiedliche Immobilien-ETFs investiere. Welche das sind, in welchem Verhältnis ich in sie investiere und was du sonst noch über Immobilien-ETF wissen musst, erfährst du in meinem neuen Buch "Passives Einkommen mit passiven Immobilieninvestments".

Wer sich ohne Klumpenrisiko ein passives Einkommen mit Immobilien aufbauen möchte, der findet in diesem Buch alles, was er über passive Immobilieninvestments wissen muss!

Erhältlich als Taschenbuch bei Amazon (*) oder direkt als Download hier auf meiner Homepage

Alternative 2: Crowdfunding Immobilien – hohes Risiko, hohe Renditen

Neben Immobilien-ETF werden in diesem Buch auch Crowdfunding Immobilien behandelt. In dieser Art der Immobilienfinanzierung stellen eine Vielzahl von Investoren einen Teil der Finanzierung eines Immobilienprojekts zur Verfügung. Auf den Plattformen, auf denen ich aktiv bin, lässt sich bereits ab 50 Euro in einzelne Projekte investieren.

So lässt sich das Klumpenrisiko durch eine Vielzahl von investierten Projekten reduzieren – und damit das in meinen Augen größte Immobilien Risiko ziemlich gut umschiffen. Neben der Diversifikation sehe ich folgende Vorteile bei Crowdfunding Immobilien:

• attraktive Renditen zwischen 5 % und 15 % p.a.
• AutoInvest teilweise verfügbar, was den Aufwand niedrig hält
• Projekte werden von den entsprechenden Plattformen vorab geprüft, was dem Anleger ebenfalls Arbeit abnimmt

Natürlich sind Crowdfunding Immobilien trotzdem mit Risiko behaftet. Insbesondere diejenigen, die zehn Prozent oder mehr abwerfen, wie das beispielsweise bei EstateGuru der Fall ist. Aufgrund der starken Diversifizierung über verschiedene Immobilienarten, Regionen und Plattformen hinweg, kann dieses Crowdfunding Immobilien Risiko jedoch auf ein für mich akzeptables Maß reduziert werden.

Quelle: Ein Blick auf die Entwicklung der monatlichen Einnahmen meines EstateGuru-Accounts

Wenn du wissen möchtest, auf welche Plattformen ich neben EstateGuru noch setze, dann kann ich dir mein gerade erwähntes Buch empfehlen. Darin stelle ich verschiedene Crowdfunding Immobilien-Plattformen und gehe auf deren Vor- und Nachteile ein.

Mein Fazit: Die Mischung macht's – breit gestreut das Immobilien Risiko reduzieren

Wie eingangs erwähnt ist dieser Beitrag keinesfalls als "Anti-Immobilienbeitrag" zu verstehen. Ich halte vermietete Immobilien generell für ein interessantes Anlagesegment. Jedoch stellen sie für die allermeisten Anleger ein nicht zu unterschätzendes Klumpenrisiko dar.

Dieses nicht von der Hand zuweisende Immobilien Risiko lässt sich mit passiven Immobilieninvestments wunderbar reduzieren. Denn mit ihnen lässt sich

• weltweit diversifiziert
• über verschiedene Branchen hinweg
• mit kleinen Summen

in dieses attraktive Asset investieren. Obendrein bieten passive Immobilieninvestments lukrative Ausschüttungsrenditen zwischen 5 % und 10 % p.a.

Wenn das spannend für dich klingt, dann könnte mein bereits erwähntes Buch "Passives Einkommen mit passiven Immobilieninvestments" extrem interessant für dich sein – mehr Infos zum Buch findest du hier!

Disclaimer

Für diesen Beitrag gilt – wie für alle „Aktien für jedermann“-Beiträge – der folgende Disclaimer. Bitte lies ihn dir aufmerksam durch und beachte die darin enthaltenen Ausführungen.

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