REITs mit hoher Dividendenrendite – was für eine bescheidene Idee

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Bei meinen ersten REITs – ich investiere seit 2019 in Real Estate Investment Trusts – hab ich leider ein paar mal ganz schön daneben gegriffen. Mein Hauptfehler bei diesen Fehlinvestments: REITs mit hoher Dividendenrendite haben mich zu Beginn besonders angezogen...

REITs mit hoher Dividendenrendite, REITs hohe Dividendenrendite

Quelle: pixabay

Inzwischen weiß ich es besser – REITs mit hoher Dividendenrendite sind viel mehr ein Warnsignal und weniger ein Kaufgrund. Warum das so ist und mit welchen beiden REITs ich eine Bruchlandung hingelegt habe, erfährst du in diesem Artikel!

Das Problem von REITs mit hoher Dividendenrendite

Solange sich ein Unternehmen sein Dividende wirklich leisten kann, sehe ich – wie bei normalen Aktien – auch bei REITs mit hoher Dividendenrendite keinerlei Probleme. Bei den meisten Unternehmen entsteht eine hohe Dividendenrendite aber nicht "einfach so". Praktisch immer gibt es gute Gründe, warum REITs eine hohe Dividendenrendite haben.

In aller Regel trifft eine der folgenden zwei Aussagen auf REITs mit hoher Dividendenrendite zu.

  1. moderate Ausschüttungsquote bei niedrigem Börsenwert
  2. hohe Ausschüttungsquote bei angemessenen Börsenwert

Den zweiten Fall können wir schnell abhandeln: Wenn ein Unternehmen während eines längeren Zeitraums 90 % oder mehr seines Gewinns (bezogen auf den Nettogewinn) ausschüttet, dann ist dies ein schlechtes Zeichen. Denn so bleibt kaum noch Geld für Investitionen, den Schuldenabbau oder Übernahmen übrig.

Für mich ist solch ein Vorgehen ein Tod auf Raten. Denn wer nicht investiert, der kann nicht wachsen. So verliert man gegenüber konkurrierenden Unternehmen an Boden und steht nicht nur still, in aller Regel geht's mit solchen Unternehmen langfristig bergab. Und mit ihm der Aktienkurs – da bringt mir die höchste Dividendenrendite nichts.

Der erste Fall ist etwas komplexer, denn hier gibt es zwei Möglichkeiten. Entweder die Aktie ist zu Recht günstig und die Dividendenrendite in Folge dessen hoch. Oder die Aktie oder der REIT ist zu Unrecht günstig, der Markt liegt also falsch. In diesem Fall könnte sich ein Investment logischerweise lohnen.

Der Punkt ist allerdings der: Meist hat der Markt Recht – gegen ihn zu "wetten" ist meist nicht sonderlich vielversprechend.

Zusammenfassend kann man fest halten, dass es für REITs mit hoher Dividendenrendite fast immer gute Gründe gibt. Und die sind für uns langfristig agierende Investoren in den meisten Fällen ein Warnsignal – und kein Kaufgrund.

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Quelle: pixabay

Nichtsdestotrotz bin auch in die Dividendenfalle getappt – und zwar mit dem Tanger Factory Outlet Centers-REIT und dem First Real Estate Investment Trust. Wer oder was hinter diesen beiden REITs steckt und wo genau meiner Fehler lag, erfährst du in den folgenden beiden Abschnitten.

Tanger Factory Outlet Centers – ein REIT mit einer einst hohen Dividendenrendite

Kurz vor Ausbruch der Corona-Pandemie – als die Tanger Factory Outlet-Aktie noch eine Dividende zahlte – bot dieser REIT eine hohe Dividendenrendite von rund 11 %.

Auch bei meinem Einstieg betrug die Dividendenrendite satte 9,4 %. Was sich verlockend anhörte, endete für mich in einem Kursfiasko: Stand 12.10.20 steht die Tanger Factory Outlet-Aktie mit einem Minus von knapp 60 % in meinem LYNX-Depot.

Tanger Factory Outlet Centers-Aktie, REITs mit hoher Dividende

Quelle: Blick in mein LYNX-Depot, Stand: 15.10.2020

Was ist hier schief gelaufen? Zum Kaufzeitpunkt sahen sowohl die operativen Kennzahlen als auch die Bilanz top aus. Und bei Corona dachte man damals noch an eine Biermarke und nicht an eine weltweite Pandemie.

Ganz einfach: Die Tanger Factory Outlet Centers-Aktie war günstig, die Dividendenrendite nur deshalb hoch. Der Markt hat eine Abschwächung des Geschäfts des stationären Einzelhandels und von Einkaufszentren also bereits eingepreist – und ich habe dagegen gewettet.

Tatsächlich glaube ich auch heute noch an die Daseinsberechtigung von Einkaufszentren. Ich muss mir aber eingestehen, dass es mehr als fraglich ist, ob die Tanger Factory Outlet Centers-Aktie jemals wieder auf ihr alten Hochs kommen wird. Ich habe gegen den Markt gewettet – und das Spiel verloren.

Hier geht's zum Chart des Tanger Factory Outlet Centers-REIT (Link zu YAHOO! Finance)

In Folge der Corona-Pandemie brach der FFO, das ist so etwas wie der operative Gewinn von Immobilienunternehmen, im ersten Halbjahr 2020 um knapp 50 % ein. Zwar sieht die Bilanz immer noch recht stabil aus, die beiden großen Rating Agenturen S&P und Moody's haben die Tanger Factory Outlet Centers-Aktie allerdings mit einem negativen Ausblick versehen.

Fazit: Die Tanger Factory Outlet Centers-Dividende steht aktuell bei null Komma null Euro, der Kurs ist um 60 % eingebrochen. Auch wenn ich nicht von einer Pleite ausgehe, so muss man doch festhalten: Ich habe bei diesem Investment gegen den Markt gewettet – und musste eine krachende Niederlage hinnehmen!

Die hohe Dividendenrendite war bei der Tanger Factory Outlet Centers-Aktie also definitiv ein Warnsignal – und kein Kaufgrund.

Mit Hilfe des REITs-Atlas (*) findest du wirklich stabile Dividenden-Aktien – er ist der Ausgangspunkt für jede meiner REIT-Analysen

First Real Estate Investment Trust – mein zweiter REIT mit hoher Dividendenrendite

Ähnlich wie bei der Tanger Factory Outlet Centers-Aktie erging es mir mit dem First Real Estate Investment Trust. Dieser in Singapur notierte REIT, der Krankenhäuser und weitere gesundheitsnahe Immobilien in mehreren Ländern Asiens betreibt, bot Anfang Januar 2019 eine hohe Dividendenrendite von 8,6 %.

Hier geht's zum Chart des First Real Estate Investment Trust (Link zu YAHOO! Finance)

Die floss dann auch für eineinhalb Jahre recht stabil und zuverlässig – bis Corona kam. Im zweiten Halbjahr 2020 brachen die Mieteinnahmen um 33 % ein, die Nettoeinnahmen gar um 44,6 %. Ein FFO wird im Halbjahresbericht leider nicht ausgewiesen.

Immerhin: Im Gegensatz zur Tanger Factory Outlet Centers-Dividende wurde die des First Real Estate Investment Trusts nicht gekürzt, sondern "nur" halbiert.

REITs mit hoher Dividendenrendite

Quelle: mein REIT-Depot bei LYNX

Trotzdem gab der First Real Estate Investment Trust seit meinem Kauf im Februar 2019 um knapp 57 % nach. Auch hier lag ich also mächtig daneben mit meiner Wette auf eine hohe Dividendenrendite.

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Quelle: mein REIT-Depot bei LYNX, Stand: 15.10.2020

Bei diesem REIT mit hoher Dividendenrendite muss man allerdings festhalten, dass er seinen Mietern in den Monaten Mai und Juni die kompletten Mieten erlassen hat. Jup, allen Mietern – völlig freiwillig. Damit legte das Management eine langfristige Denkweise an den Tag. Denn nur Mieter, die die Corona-Pandemie überstehen, können langfristig wieder Mieten bezahlen.

Da man trotz des Mieterlasses seine Kredite bedienen kann, sehe ich beim First Real Investment Trust keine fundamentalen Schwierigkeiten oder gar die Gefahr eines Bankrotts.

Beim Service Properties Trust sieht es schlechter aus als bei First Real Estate – hier habe ich die Reißleine gezogen

Trotzdem bleibt festzuhalten: Die hohe Dividendenrendite dieses REITs hat mir auch in diesem Fall massive Kursverluste eingebrockt.

Darauf sollten langfristige Anleger bei REITs wirklich achten

Wer bei seiner REITs-Auswahl immer mit einem Auge auf eine hohe Dividendenrendite schielt, dem kann es passieren, dass er langfristig einen hohen Preis für diese zahlt. So wie mir das mit meinen allerersten REITs passiert ist.

Wenn du wissen möchtest, worauf man bei REITs wirklich achten sollte, dann schau dir am besten meinen kompletten REIT-Leitfaden an. Hier erfährst du alles, was du über REITs wissen musst.

REITs von A bis Z – hier geht's zum Beitrag!

Disclaimer

Für diesen Beitrag gilt – wie für alle „Aktien für jedermann“-Beiträge – der folgende Disclaimer. Bitte lies ihn dir aufmerksam durch und beachte die darin enthaltenen Ausführungen.

Ich besitzt Aktien des Tanger Factory Outlet Centers-REITs und des First Real Estate Investment Trusts.

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  • Thomas Brantl am

    Hallo Stefan,

    vielen Dank für deinen Kommentar! :-)

    Tatsächlich bin ich ein sehr langfristiger denkender Anleger, gebe aber zu, dass das in diesem Beitrag nicht sehr gut rüber kommt. Bisher habe ich nur eine einzige Position in meinem REIT-Depot komplett aufgelöst, den Service Properties Trust. Sowohl am Tanger Factory als auch am First Real Estate Investment Trust werde ich festhalten. Nichtsdestotrotz muss ich festhalten, dass die Verluste derzeit immens sind und ich mich von den hohen Rendite habe blenden lassen. Genau darauf wollte ich mit diesem Beitrag hinaus :-)

  • Stefan Stulle am

    Mir fällt auf, dass du in deinen Betrachtungen der Renditen deiner Werte extrem kurzfristig anzulegen scheinst. Investiert 2019 und schon 2020 schreibst du: “Auch hier lag ich also mächtig daneben…”
    Als Ultrakurzanleger sollte man nicht in REITs investieren.
    Kurzfristige Anlage: Unter zehn Jahren. Mittelfristig: 10-25 Jahre, langfristig: länger als 25 Jahre.

  • Thomas Brantl am

    Hallo @Robert,

    vielen Dank für deinen Kommentar :-)

    Sehe ich generell genauso – es gibt aber wie im Artikel erwähnt einige Aktien, die bisher kaum unter Corona zu leiden hatten: Realty Income, AvalonBay, Essex, Equity Residential und sich viele mehr. Diese wurden in meinen Augen zu Unrecht abgestraft, denn sie sind kaum von ausfallenden Mieten betroffen.

    Bei den beiden im Artikel erwähnten Artikeln ist es tatsächlich umsichtig und klug, die Dividende zu kürzen. Darum verkaufe ich sie auch nicht. Aber: In solche Unternehmen investiert man jetzt – und nicht dann, wenn die Dividendenrendite hoch ist (so wie ich das getan habe). Das sollte eigentlich das Learning in dem Artikel sein :-)

    Beste Grüße & schönen Sonntag
    Thomas

  • Robert am

    Den Zeitpunkt für diesen Beitrag finde ich reichlich ungünstig gewählt! Meiner Meinung nach ist es umsichtig und nachhaltig die Dividende zu kürzen oder auszusetzen wenn es dem Unternehmen schlecht geht oder schlechte Zeiten bevorstehen. Und nicht Mieten zu erlassen (Stunden ja) und trotzdem Dividende auszuschütten auch wenn diese halbiert würde. Und Reit’s inmitten einer Pandemie mit Beschränkungen zu bewerten, das soll mal jeder für sich selbst beurteilen. Reit’s sind genauso wie Touristik, Banken oder Öl-/ Gaswerte unter die Räder gekommen und haben in dem aktuellen Umfeld nahezu unverändert Probleme und das spiegelt sich auch im Kurs wieder.


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