Für Cashflow-Fans sind sie ein wahrer Traum – Aktien, die jeden Monat Dividende zahlen. Der Realty Income-REIT ist genau ein solche Aktie – doch sollten wir Privatanleger stets ein Blick auf das Unternehmen werfen, nicht nur auf die Ausschüttungen. Die Frage lautet daher unabhängig von der Dividende: Ist es aktuell eine gute Idee, sich die Realty Income-Aktie zu kaufen?

Lass uns heute einen Blick auf das Geschäftsmodell, das Management, die Kennzahlen, die monatliche Dividende und auf mein persönliches Realty Income-Kursziel werfen. Ich wünsche dir viel Spaß beim Lesen meiner Realty Income-Aktienanalyse.

1. Das Geschäftsmodell: Was macht Realty Income?

Realty Income (WKN: 899744) betreibt ein breit diversifiziertes Immobilienportfolio von mittlerweile über 11.200 Einheiten, die zu unterschiedlichsten Zwecken genutzt werden. Von Apotheken, Drogerien, Gemischtwarenläden, Dollar-Stores über Fitnesscenter bis hin zu Restaurants findet sich beinahe alles, was vier Ecken hat und sich vermieten lässt im Portfolio von Realty Income wieder. Diese außergewöhnliche Diversifikation sehe ich als eine der großen Stärken dieses Unternehmens an. Wenn einzelne Bereiche schwächeln, bringen diese das große Ganze nicht ins Wanken. Das sorgt für eine stabile Entwicklung des Geschäfts – und damit für stabile Ausschüttungen. Ein wichtiger Aspekt für Aktien, die jeden Monat Dividende zahlen.

Quelle: aktien.guide (*), Stand: 27.05.2023

Inzwischen ist Realty Income nicht nur was seine Mieter betrifft breit aufgestellt, sondern auch bezüglich der regionalen Ausbreitung. Im Jahr 2019 trat das Unternehmen mit Sainbury's als Mieter erstmals in Europa auf und vermietet hier mittlerweile knapp 300 Immobilien (Stand: Mai 2023). Neben dem Heimatmarkt in den USA ist Realty Income in Großbritannien und Puerto Rico vertreten – und seit ein paar Jahren eben auch in Europa.

Realty Income ist einer der größten Triple Net Lease-REITs der Welt (hier erfährst, du, was ein REIT eigentlich genau ist und für welche Anleger sie besonders interessant sind). Doch was ist das überhaupt – welche Vorteile bietet diese Art der Vermietung für Immobilienkonzerne und dessen Aktionäre? Während bei einer standardmäßigen Vermietung, zum Beispiel bei der Vermietung einer Wohnung, "nur" die Miete fällig wird, muss der Mieter bei Triple Net Lease-Geschäften darüber hinaus alle Kosten tragen, die um die Immobilie herum entstehen: Grundsteuer, Wartung oder Versicherung – um nur einige zu nennen. Der Vorteil für Unternehmen wie Realty Income: Die Gefahr unerwarteter Zusatzkosten wird zum Großteil auf die Mieter abgewälzt – und damit weg vom Unternehmen und den Aktionären. Das ist aus Investorensicht natürlich ein wunderbares Geschäftsmodell, da der Gewinn – und damit die Dividende – deutlich weniger Risiken ausgesetzt ist.

Quelle: canva.com

Eine Sache bei Realty Income, die unsere Aufmerksamkeit verdient, ist die Anfang diesen Jahres durchgeführte Übernahme des Verreit-REITs, seines Zeichens ebenfalls ein Triple Net Lease-REIT. Wirksam wurde die Transaktion im ersten Quartal 2022, was zu einem Anstieg beim FFO – das ist so etwas wie der operative Gewinn bei Immobilienaktien – von über 40 Prozent führte. Sieht kurzfristig natürlich super aus, aber welche Perspektive hat die Übernahme langfristig?

Das Portfolio von Verreit besteht zu 55 Prozent aus Einzelhandelsimmobilien und zu 40 Prozent aus Restaurants, was gut ins Portfolio des Realty Income passt. Die Vermietungsquote beträgt starke 98 Prozent, was für attraktive Standorte der Immobilien spricht. Ein weiterer, smarter Zug der beiden Unternehmen war die "Ausgliederung" der gemeinsamen Büroimmobilien in ein eigenes, börsennotiertes Unternehmen. So entledigte sich Realty Income ohne großes Aufsehen im Schatten der Übernahme von seinen Office-Immobilien, die es in den nächsten Jahren schwer haben dürften.

Insgesamt scheint die Verreit-Übernahme sehr durchdacht – alles macht für mich Sinn. Sicher birgt eine Transaktion in diesem Umfang gewisse Risiken. In Summe sehe ich die Übernahmen jedoch positiv, weil sich die Portfolios gut ergänzen und Verreit ein solides Immobilienunternehmen ist.

Mein Fazit zum Geschäftsmodell des Realty Income

Egal ob Wachstums- oder Immobilienaktien: Für gewöhnlich bevorzuge ich fokussierte Geschäftsmodelle – und meide "Wühltisch-Aktien", die von allem etwas machen, aber nichts so richtig gut. Eigentlich ist Realty Income mit seiner breiten Diversifikation genau ein solches Unternehmen – mit einem Unterschied: Realty Income versteht sein Geschäft so gut, dass es seinen Aktionären seit knapp drei Jahrzehnten außergewöhnliche Renditen beschert: Seit 1994 stieg die Realty Income-Aktie um im Schnitt 7,4 Prozent jährlich – Dividenden unberücksichtigt (Stand: Mai 2023, Quelle: onvista.de).

Für ein solides Geschäftsmodell mit breiter Diversifikation ist das wirklich ein hervorragendes Ergebnis. Als Bonus gibt's jeden Monat Dividende – Cashflow-Herz was willst du mehr! Insgesamt überzeugt mich das Geschäftsmodell von Realty Income am Ende doch, auch wenn es nicht in mein klassisches Muster passt.

2. Das Management hinter dem Realty Income-REIT

Nächster wichtiger Punkt: Wer steckt hinter dem Unternehmen, das uns monatlich Dividende beschert? Roy Sumit ist seit 2018 CEO von Realty Income. Er verantwortet damit die Verreit-Übernahme – eine Transaktion, an der er sich messen lassen muss. Insgesamt ist Sumit seit über zehn Jahren im Unternehmen, davon war er vier Jahre Chief Operating Officer (COO). Er kennt Realty Income und den Markt, in dem das Unternehmen tätig ist, also ziemlich gut. Vor seiner Zeit bei Realty Income war er übrigens bei der schweizer Großbank UBS tätig – natürlich im Immobilienbereich.

Quelle: Realty Income

Roy Sumit besitzt gut 253.000 Realty Income-Aktien (Quelle: gurufocus.com, Stand: Mai 2023), was einem Wert von aktuell rund 14,8 Millionen US-Dollar entspricht (Stand: 27.05.2023, Quelle: onvista.de). Er hat also eine Menge "Skin in the Game" – und damit das gleiche Interesse wie wir langfristig orientierte Investoren: Eine dauerhaft positive Entwicklung der Realty Income-Aktie – und weiterhin jeden Monat Dividende.

Fazit zum Realty Income-Management

Generell investiere ich zwar lieber in Familien- oder von Gründern geführte Unternehmen. Diese Konstellation ist jedoch bei etablierten REITs eher selten vorzufinden. Aufgrund seiner Erfahrung, der Tatsache, dass er "Skin in the Game" hat und seinem langfristigem Engagement bei Realty Income kann ich mit Sumit als CEO daher sehr gut leben.

3. Die Kennzahlen von Realty Income

Bisher sieht die Realty Income-Aktie recht vielversprechend aus. Nicht nur, dass diese diese Aktie jeden Monat Dividende zahlt – nein, diese steht auch auf einem soliden Fundament, wie das Geschäftsmodell und der CEO zeigen. Ein Blick auf die Zahlen bestätigt die positiven Vorzeichen.

Quelle: aktien.guide (*), finanzen.net, Stand: Geschäftsjahr 2022

* Dividenden unberücksichtigt

Beim Wachstum des Realty Income-REIT sollten wir vor lauter Euphorie nicht vergessen, dass ein Großteil des Wachstum auf das Jahr 2022 und die Übernahme des Verreit-REITs zurückzuführen ist. Der FFO legte alleine in diesem Jahr um knapp 100 Prozent zu. Auch wenn das beeindruckende Wachstum nicht rein organisch erreicht wurde, so soll das die Leistung des Unternehmens nicht schmälern: Was das Realty Income-Management in den letzten fünf Jahren geleistet hat, ist angesichts des schwierigen Umfelds absolut bemerkenswert und außergewöhnlich im Immobilienbereich.

Trotz der Übernahme müssen wir uns bezüglich der Realty Income-Bilanz keine Sorgen machen – sie sieht nach wie vor solide und stabil aus. Mit einer Eigenkapitalquote von knapp 60 Prozent und einem Zinsdeckungsgrad von über 5 gehört Realty Income zu den REITs, die auf einem überdurchschnittlich solidem Fundament stehen.

Eigenkapitalquote 2022	58,1 %
Zinsdeckungsgrad FFO 2022	5,3

Quelle: aktien.guide (*), Realty Income Investor Relations, Stand: Geschäftsjahr 2022

Solide Unternehmensfinanzen sorgen nicht nur für eine Reserve in schwierigen Zeiten. Sie zeigen auch, dass das Management langfristig denkt. Denn nur wer dauerhaft das beste für sein Unternehmen will, "opfert" seine solide Bilanz nicht für den schnellen Euro. Bei Realty Income ist das offensichtlich der Fall. Zum Abschluss dieses Punktes möchte ich noch einen kurzen Blick auf die aktuellsten Realty Income-Quartalszahlen werfen: Gehört das Unternehmen auch zukünftig zu den Aktien, die jeden Monat Dividende zahlen?

Realty Income Quartalszahlen

Im ersten Quartal 2023 stieg der FFO um 2 Prozent, was auf eine weiter steigende, monatliche Dividende hindeutet. Realty Income investierte insgesamt 1,7 Milliarden US-Dollar in neue Assets, wovon über 800 Millionen US-Dollar aus einer Kapitalerhöhung stammen. Diese verwässert zwar den Gewinn und die Dividende für Bestandsaktionäre, belastet im Gegenzug dafür aber nicht die Bilanz.

Quelle: aktien.guide (*), Stand: 28.05.2023

Zwar fiel die Kapitalerhöhung nicht so hoch aus wie die im Frühjahr 2022. Nichtsdestotrotz belastet die kontinuierliche Verwässerung den Kurs, der trotz starken Wachstum in den letzten Jahren nicht wirklich vom Fleck kam – unter anderem auch wegen der Kapitalbeschaffung durch neue Aktien.

Da Realty Income in der Vergangenheit einen sehr geschickten Umgang mit Kapital zeigte, begrüße ich diesen Schritt jedoch – trotz Verwässerung. Als langfristig orientierter Anleger ist mir die Zukunft des Unternehmens wichtiger als ein kurzfristiges Verwässern. Ich gehe davon, dass das eingesammelte Kapital uns Anlegern in Zukunft ordentliche Renditen bescheren wird, die es ohne Kapitalerhöhung nicht gegeben hätte.

Mein Fazit zu den Realty Income-Kennzahlen

Die jüngsten Quartalszahlen zeigen, dass Realty Income sein Geschäft versteht – egal ob durch Übernahmen oder durch die Erweiterung des Immobilienportfolios. Darüber hinaus verfügt das Unternehmen über eine grundsolide Bilanz, insgesamt überzeugen mich die Zahlen von Realty Income. Das gilt umso mehr, wenn wir an die schwierigen Umstände in Folge der Corona-Pandemie während der letzten Jahre denken. Einziger Wermutstropfen: Die permanenten Kapitalerhöhungen verwässern den Wert je Aktie für Altaktionäre wie mich. Als langfristiger Anleger erkenne ich jedoch den langfristigen Mehrwert dieses Vorgehens und kann damit leben.

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4. So nachhaltig ist die "jeden-Monat-Dividende"

Trotz Corona entwickelte sich die Dividende von Realty Income in den letzten Jahren ordentlich. So legte sie durchschnittlich 3,6 Prozent pro Jahr zu. Dass die aktuelle Rendite etwas unter dem langjährigem Durchschnitt liegt, könnte auf eine leichte Überbewertung hindeuten.

Quelle: aktien.guide (*), Stand: 26.05.2023

Beim aktien.guide müssen wir beachten, dass der Gewinn je Aktie als Referenz für die Payout-Ratio herangezogen wird. Das ist für "normale" Unternehmen absolut korrekt, bei REITs allerdings etwas irreführend: Hier sollten wir den FFO als Referenz heranziehen. Bezogen auf diesen beträgt die Payout-Ratio des Realty Income-REITs 73,5 Prozent. Ein für einen REIT äußerst solider Wert, der auf eine nachhaltige, monatliche Dividende hindeutet.

Quelle: aktien.guide (*), Dividendenhistorie Realty Income

Mein Fazit zur Realty Income-Dividende

Langfristig gehe ich von einem jährlichem Dividendenwachstum von durchschnittlich 3 bis maximal 5 Prozent aus. Wie bei den Kennzahlen gesehen wuchs das Unternehmen im ersten Quartal 2023 weiter, wovon dauerhaft auch die monatlich fließende Dividende profitieren dürfte. Realty Income zählt nicht nur zu den Aktien, die jeden Monat Dividende zahlen – die Ausschüttungen basieren darüber hinaus auf einer nachhaltigen Dividendenpolitik.

5. Die Bewertung: Mein Realty Income-Kursziel

Lass uns nun zur Bewertung kommen – welches Realty Income-Kursziel könnte für die kommenden Jahre realistisch sein? Basierend auf dem Kurs-Buchwert-Verhältnis sieht die Aktie heute günstig aus: Nicht einmal während der Corona-Pandemie im Frühjahr 2020 war sie gemessen am KBV so günstig wie heute.

Quelle: aktien.guide (*), Stand: 26.05.2023

Auch das Verhältnis von FFO zum Aktienkurs – also so etwas wie das KGV für Immobilienaktien – deutet auf eine eher günstige Bewertung hin. Basierend auf dem 2022 FFO in Höhe von 4,04 US-Dollar ergibt sich ein Verhältnis von 14,5. Das sieht für ein solides Unternehmen wie Realty Income mit stattlichen Wachstumsraten recht günstig aus. Ein Kurs zu FFO-Verhältnis von 20 halte ich für angemessen, was einem Realty Income-Kursziel von 80,80 US-Dollar entsprechen würde (aktueller Kurs: 58,66 US-Dollar).

Mein Fazit zum Realty Income-Kursziel

Meine beiden Bewertungsmodelle deuten darauf hin, dass die Realty Income-Aktie derzeit eher günstig bewertet ist. Auch die aktuell relativ hohe Dividendenrendite könnte auf eine leichte Unterbewertung hindeuten. Für langfristig orientierte Investoren könnte sich das aktuelle Kursniveau daher als günstige Einstiegsgelegenheit erweisen.

Aktien wie der Realty Income-REIT sind problemlos bei Brokern wie Trade Republic handelbar. Viele REITs sind das jedoch nicht, weshalb ich alle meine REITs bei einem internationalem Broker handle. Um welchen Broker es sich handelt und welche Vorteile er neben dem weltweiten Handelsuniversum bietet, erfährst du hier.

Fazit: Solide Aktie, die jeden Monat Dividende zahlt – und ein bisschen Wachstumsphantasie mitbringt

Realty Income ist mehr als eine Aktie, die monatlich Dividende zahlt: Das Unternehmen wird von einem langfristig denkendem Management geführt, steht auf einem soliden, finanziellem Fundament und überzeugt mit attraktivem Wachstum. Aufgrund der aktuellen Bewertung könnte sich die Aktie in den nächsten zehn Jahren meiner Meinung nach sogar etwas besser entwickeln als ein weltweit agierender Immobilien-ETF.

Wer jeden Monat Dividende will und im Zweifel auch mit einer marktbreiten Rendite leben kann, der sollte sich den Realty Income-REIT auf dem aktuellen Kursniveau durchaus einmal genauer anschauen. Das gilt insbesondere für langfristig orientierte Anleger: Für mich zählt die Realty Income-Aktie derzeit zu den attraktivsten REITs auf dem Markt!

Quelle: Thomas Brantl

So findest du die besten Immobilienaktien

Wer auf der Suche nach verlässlichen Dividendenzahlern mit ordentlichen Renditen ist, der kommt an Immobilienaktien nicht vorbei. Wir Menschen sind auf ein Dach über dem Kopf, einen Arbeitsplatz, Supermärkte und viele weitere Arten von Immobilien angewiesen. Diese robuste Nachfrage resultiert in verlässlich fließenden Mieten und hohen Cashflows – dem perfekten Nährboden für starke Dividendenaktien. Wer jedoch nur die Dividendenrendite im Kopf hat, dem könnte das passieren, was vielen cashflow-orientierten Investoren passiert: Trotz hoher Ausschüttungsrendite hinkt deren Gesamtrendite dem breiten Markt meilenweit hinterher!

Ein gutes Beispiel für solch eine Aktie finden wir direkt vor unserer Haustür: Die Rede ist vom Hamborner REIT aus Duisburg. Zwar erfreut diese Immobilienaktie seine Anteilseigner stets mit üppigen Dividendenrenditen von um die 5 % pro Jahr. Mit einem breit gestreuten World-ETF konnte dieser REIT in den letzten 10 Jahren aber nicht ansatzweise mithalten.

Rendite Hamborner REIT letzte 10 Jahre: + 96,6 %

Rendite MSCI World-ETF letzte 10 Jahre: + 241,8 %

Quellen: onvista.de, justETF.com, Dividendenzahlungen sind in den Renditen enthalten, Stand: 01.04.2022

Jeder rational agierende Anleger wird einsehen, dass es keinen Sinn macht, nur wegen einer hohen Ausschüttungsrendite der Performance eines 0815-World-ETFs hinterher zu rennen. Das ist Zeit- und Kapitalverschwendung – da ist das Geld im erwähnten World-ETF besser aufgehoben! Den Aktionären des Hamborner REITs passierte genau das in den letzten 10 Jahren: Für eine üppige Dividendenrendite mussten sie eine signifikant niedrige Rendite im Vergleich zum breiten Markt in Kauf nehmen.

„Aber Thomas – ich liebe Dividenden und Ausschüttungen! Was soll ich da mit einem World-ETF anfangen?“

Keine Sorge, du musst natürlich nicht auf ausschüttungsstarke Titel wie Immobilienaktien verzichten. Wenn du dem breiten Markt aber nicht ständig nachrennen möchtest, dann solltest du stets einen Blick auf die wichtigsten Parameter von guten Dividenen- beziehungsweise Immobilienaktien haben! Wer auf die folgenden Kennzahlen achtet, der kann Flops wie den Hamborner REIT vermeiden:

• Dividendenwachstum  – wichtig für die Entwicklung der Dividende und vor allem des Aktienkurses, siehe Hamborner REIT. Denn steigende Dividenden stammen meist aus steigenden Gewinnen. Und steigende Gewinne lassen Aktienkurse steigen.
• Kontinuität – eine stabile Dividende ist eine gute Dividende und spricht für ein verlässliches Geschäftsmodell.
• Bewertung – das beste Unternehmen der Welt ist ein schlechtes Investment, wenn wir zu viel dafür bezahlen. Das gilt auch für Dividenden- und Immobilienaktien. Du kannst zum Beispiel die aktuelle Dividendenrendite mit der historischen vergleichen. Ist die aktuelle Rendite auffallende hoch, könnte das auf eine günstige Bewertung hindeuten.

All diese Kennzahlen findest du in den bekannten Aktien- und Börsenportalen. Manchmal wirst du vielleicht den Taschenrechner in die Hand nehmen müssen, dafür stehen uns diese Informationen kostenlos zur Verfügung. Wer’s bequemer, schneller und effizienter haben möchte, der kann auf den aktien.guide zurückgreifen. In der aktien.guide-Dividenden-Analyse findest du all die erwähnten Kennzahlen – und noch mehr – von über 6.500 Aktien! So findest du in sekundenschnelle heraus, ob eine Aktie zur nächsten Hamborner REIT-Aktie werden könnte.

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Die Dividenden-Analyse ist aber noch längst nicht alles, was der aktien.guide zu bieten hat! Die Aktien mit den meisten Punkten landen in der Dividenden-Topscorer-Liste des aktien.guides: In diesem Ranking findest du die vielversprechendsten Dividendenaktien der Welt – mit nur einem Klick!

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Disclaimer

Für diesen Beitrag gilt – wie für alle „Aktien für jedermann“-Beiträge – der folgende Disclaimer. Bitte lies ihn dir aufmerksam durch und beachte die darin enthaltenen Ausführungen.

Ich besitze Realty Income-Aktien (Stand: 05.07.2022).

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