Für Cashflow-Fans sind sie ein wahrer Traum – Aktien, die jeden Monat Dividende zahlen. Der Realty Income-REIT ist genau ein solche Aktie – doch sollten wir Privatanleger stets ein Blick auf das Unternehmen werfen, nicht nur auf die Ausschüttungen. Die Frage lautet daher unabhängig von der Dividende: Ist es aktuell eine gute Idee, sich die Realty Income-Aktie zu kaufen?

Lass uns heute einen Blick auf das Geschäftsmodell, das Management, die Kennzahlen, die monatliche Dividende und auf mein persönliches Realty Income-Kursziel werfen. Ich wünsche dir viel Spaß beim Lesen meiner Realty Income-Aktienanalyse.

1. Das Geschäftsmodell: Was macht Realty Income?

Realty Income betreibt ein breit diversifiziertes Immobilienportfolio von mittlerweile über 11.200 Einheiten, die zu unterschiedlichsten Zwecken genutzt werden. Von Apotheken, Drogerien, Gemischtwarenläden, Dollar-Stores über Fitnesscenter bis hin zu Restaurants findet sich beinahe alles, was vier Ecken hat und sich vermieten lässt im Portfolio von Realty Income wieder. Diese außergewöhnliche Diversifikation sehe ich als eine der großen Stärken dieses Unternehmens an. Wenn einzelne Bereiche schwächeln, bringen diese das große Ganze nicht ins Wanken. Das sorgt für eine stabile Entwicklung des Geschäfts – und damit für stabile Ausschüttungen. Ein wichtiger Aspekt für Aktien, die jeden Monat Dividende zahlen.

Quelle: aktien.guide, Stand: 06.07.2022

Inzwischen ist Realty Income nicht nur was seine Mieter betrifft breit aufgestellt, sondern auch bezüglich der regionalen Ausbreitung. Im Jahr 2019 trat das Unternehmen mit Sainbury's als Mieter erstmals in Europa auf und vermietet hier mittlerweile knapp 200 Immobilien. Neben dem Heimatmarkt in den USA ist Realty Income in Großbritannien und Puerto Rico vertreten – und neuerdings eben auch in Europa.

Realty Income ist einer der größten Triple Net Lease-REITs der Welt. Doch was ist das überhaupt – welche Vorteile bietet diese Art der Vermietung für Immobilienkonzerne und dessen Aktionäre? Während bei einer standardmäßigen Vermietung, zum Beispiel bei der Vermietung einer Wohnung, "nur" die Miete fällig wird, muss der Mieter bei Triple Net Lease-Geschäften darüber hinaus alle Kosten tragen, die um die Immobilie herum entstehen: Grundsteuer, Wartung oder Versicherung – um nur einige zu nennen. Der Vorteil für Unternehmen wie Realty Income: Die Gefahr unerwarteter Zusatzkosten wird zum Großteil auf die Mieter abgewälzt – und damit weg vom Unternehmen und den Aktionären. Das ist aus Investorensicht natürlich ein wunderbares Geschäftsmodell, da der Gewinn – und damit die Dividende – deutlich weniger Risiken ausgesetzt ist.

Quelle: canva.com

Eine Sache bei Realty Income, die unsere Aufmerksamkeit verdient, ist die Anfang diesen Jahres durchgeführte Übernahme des Verreit-REITs, seines Zeichens ebenfalls ein Triple Net Lease-REIT. Wirksam wurde die Transaktion im ersten Quartal 2022, was zu einem Anstieg beim FFO – das ist so etwas wie der operative Gewinn bei Immobilienaktien – von über 40 Prozent führte. Sieht kurzfristig natürlich super aus, aber welche Perspektive hat die Übernahme langfristig?

Das Portfolio von Verreit besteht zu 55 Prozent aus Einzelhandelsimmobilien und zu 40 Prozent aus Restaurants, was gut ins Portfolio des Realty Income passt. Die Vermietungsquote beträgt starke 98 Prozent, was für attraktive Standorte der Immobilien spricht. Ein weiterer, smarter Zug der beiden Unternehmen war die "Ausgliederung" der gemeinsamen Büroimmobilien in ein eigenes, börsennotiertes Unternehmen. So entledigte sich Realty Income ohne großes Aufsehen im Schatten der Übernahme von seinen Office-Immobilien, die es in den nächsten Jahren schwer haben dürften.

Insgesamt scheint die Verreit-Übernahme sehr durchdacht – alles macht für mich Sinn. Sicher birgt eine Transaktion in diesem Umfang gewisse Risiken. In Summe sehe ich die Übernahmen jedoch positiv, weil sich die Portfolios gut ergänzen und Verreit ein solides Immobilienunternehmen ist.

Mein Fazit zum Geschäftsmodell des Realty Income

Egal ob Wachstums- oder Immobilienaktien: Für gewöhnlich bevorzuge ich fokussierte Geschäftsmodelle – und meide "Wühltisch-Aktien", die von allem etwas machen, aber nichts so richtig gut. Eigentlich ist Realty Income mit seiner breiten Diversifikation genau ein solches Unternehmen – mit einem Unterschied: Realty Income versteht sein Geschäft so gut, dass es seinen Aktionären seit knapp drei Jahrzehnten außergewöhnliche Renditen beschert: Seit 1994 stieg die Realty Income-Aktie um im Schnitt 8,3 Prozent jährlich – Dividenden unberücksichtigt.

Für ein solides Geschäftsmodell mit breiter Diversifikation ist das wirklich ein hervorragendes Ergebnis. Als Bonus gibt's jeden Monat Dividende – Cashflow-Herz was willst du mehr! Insgesamt überzeugt mich das Geschäftsmodell von Realty Income am Ende doch, auch wenn es nicht in mein klassisches Muster passt.

2. Das Management hinter dem Realty Income-REIT

Nächster wichtiger Punkt: Wer steckt hinter dem Unternehmen, das uns monatlich Dividende beschert? Roy Sumit ist seit 2018 CEO von Realty Income. Er verantwortet damit die Verreit-Übernahme – eine Transaktion, an der er sich messen lassen muss. Insgesamt ist Sumit seit über zehn Jahren im Unternehmen, davon war er vier Jahre Chief Operating Officer (COO). Er kennt Realty Income und den Markt, in dem das Unternehmen tätig ist, also ziemlich gut. Vor seiner Zeit bei Realty Income war er übrigens bei der schweizer Großbank UBS tätig – natürlich im Immobilienbereich.

Quelle: Realty Income

Roy Sumit besitzt knapp 193.000 Realty Income-Aktien (Quelle: gurufocus.com, Stand: Februar 2022), was einem Wert von aktuell rund 12,5 Millionen Euro entspricht (Stand: 28.06.2022). Er hat also eine Menge "Skin in the Game" – und damit das gleiche Interesse wie wir langfristig orientierte Investoren: Eine dauerhaft positive Entwicklung der Realty Income-Aktie – und weiterhin jeden Monat Dividende.

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Fazit zum Realty Income-Management

Generell investiere ich zwar lieber in Familien- oder von Gründern geführte Unternehmen. Diese Konstellation ist jedoch bei etablierten REITs eher selten vorzufinden. Aufgrund seiner Erfahrung, der Tatsache, dass er "Skin in the Game" hat und seinem langfristigem Engagement bei Realty Income kann ich mit Sumit als CEO daher sehr gut leben.

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3. Die Kennzahlen von Realty Income

Bisher sieht die Realty Income-Aktie recht vielversprechend aus. Nicht nur, dass diese diese Aktie jeden Monat Dividende zahlt – nein, diese steht auch auf einem soliden Fundament, wie das Geschäftsmodell und der CEO zeigen. Doch beim Blick auf's Wachstum der letzten fünf Jahre kommen Zweifel auf...

Quelle: aktien.guide, finanzen.net, Stand: Geschäftsjahr 2021

* Dividenden unberücksichtigt

Insbesondere die Entwicklung beim FFO stimmt nachdenklich: Wenn die Dividende schneller wächst als der Gewinn, könnten die Ausschüttungen langfristig stagnieren – oder sogar gekürzt werden. Ich denke jedoch, dass dies beim Realty Income-REIT nicht der Fall sein wird. Zum einen lief das erste Quartal 2022 extrem gut, später mehr dazu. Zum anderen bremste Corona das Unternehmen aus – ein Umstand, für den Realty Income nichts konnte und der sich hoffentlich nicht so schnell wiederholen wird. Ich halte die letzten fünf Jahre daher nur für bedingt aussagekräftig und bewerte das schwache FFO-Wachstum in diesem Zeitraum nicht über.

Weniger Gedanken als über das Wachstum müssen wir uns bezüglich der Realty Income-Bilanz machen – die sieht solide und stabil aus. Mit einer Eigenkapitalquote von knapp 60 Prozent und einem Zinsdeckungsgrad von 3,8 gehört Realty Income zu den REITs, die auf einem äußerst solidem Fundament stehen.

Eigenkapitalquote 2021	58,3 %
Zinsdeckungsgrad FFO 2021	3,8

Quelle: aktien.guide, Realty Income Investor Relations, Stand: Geschäftsjahr 2021

Solide Unternehmensfinanzen sorgen nicht nur für eine Reserve in schwierigen Zeiten. Sie zeigen auch, dass das Management langfristig denkt. Denn nur wer dauerhaft das beste für sein Unternehmen will, "opfert" seine solide Bilanz nicht für den schnellen Euro. Bei Realty Income ist das offensichtlich der Fall. Zum Abschluss dieses Punktes möchte ich noch einen kurzen Blick auf die aktuellsten Realty Income-Quartalszahlen werfen: Gehört das Unternehmen auch zukünftig zu den Aktien, die jeden Monat Dividende zahlen?

Realty Income Quartalszahlen

Tatsächlich deutet das erste Quartal 2022 eher auf eine steigende statt auf eine fallende, monatliche Dividende hin. Realty Income investierte insgesamt 1,6 Milliarden US-Dollar in neue Assets, wovon 663 Millionen aus einer Kapitalerhöhung stammten. Diese verwässert zwar den Gewinn und die Dividende für Bestandsaktionäre, belastet im Gegenzug dafür aber nicht die Bilanz.

Quelle: aktien.guide, Stand: 17.06.2022

Da Realty Income in der Vergangenheit einen sehr geschickten Umgang mit Kapital zeigte, begrüße ich diesen Schritt – trotz Verwässerung. Als langfristig orientierter Anleger ist mir die Zukunft des Unternehmens wichtiger als ein kurzfristiges Verwässern: Ich gehe davon, dass das eingesammelte Kapital uns Anlegern in Zukunft eine ordentliche Renditen bescheren wird, die es ohne Kapitalerhöhung nicht gegeben hätte.

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Darüber hinaus wirkt sich die Verreit-Übernahme im ersten Quartal bereits äußerst positiv auf das Geschäft des Realty Income aus: Der FFO legte um mehr als 40 Prozent zu – von 0,72 US-Dollar auf 1,01 US-Dollar. Natürlich werden sich solche Gewinnsprünge zukünftig nicht beliebig oft wiederholen lassen, schließlich kann Realty Income nicht jedes Quartal eine Übernahme in der Verreit-Größenordnung stemmen.

Mein Fazit zu den Realty Income-Kennzahlen

Die jüngsten Quartalszahlen zeigen, dass Realty Income sein Geschäft versteht – egal ob durch Übernahmen oder durch die Erweiterung des Immobilienportfolios. Das Management brachte des Realty Income-REITs nach fünf mauen Jahren im ersten Quartal wieder in die richtige Spur. Darüber hinaus verfügt das Unternehmen über eine grundsolide Bilanz. Insgesamt überzeugen mich die Zahlen von Realty Income. Das gilt umso mehr, wenn wir an die schwierigen Umstände in Folge der Corona-Pandemie während der letzten Jahre denken.

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4. So nachhaltig ist die "jeden-Monat-Dividende"

Trotz Corona entwickelte sich die Dividende von Realty Income in den letzten Jahren ordentlich. So legte sie durchschnittlich 3,6 Prozent pro Jahr zu. Dass die aktuelle Rendite etwas unter dem langjährigem Durchschnitt liegt, könnte auf eine leichte Überbewertung hindeuten.

Quelle: aktien.guide, Stand: 01.07.2022

Beim aktien.guide müssen wir beachten, dass der Gewinn je Aktie als Referenz für die Payout-Ratio herangezogen wird. Das ist für "normale" Unternehmen absolut korrekt, bei REITs allerdings etwas irreführend: Hier sollten wir den FFO als Referenz heranziehen. Bezogen auf diesen beträgt die Payout-Ratio des Realty Income-REITs 92,6 Prozent. Ein eher hoher Wert, der mich normalerweise nachdenklich stimmt.

Wie bereits erwähnt entwickelte sich der FFO im ersten Quartal so positiv, dass auch die Payout-Ratio bald wieder auf ein niedrigeres Niveau zurückgehen sollte. Denn wenn der FFO schneller wächst als die Dividende, sinkt die Payout-Ratio quasi automatisch. Ich gehe davon aus, dass wir genau das bei Realty Income in den nächsten Quartalen beobachten werden können. Dass die monatliche Dividende von Realty Income langfristig nachhaltig ist, zeigt ein Blick auf die Dividendenhistorie der letzten 20 Jahre.

Quelle: aktien.guide

Mein Fazit zur Realty Income-Dividende

Langfristig gehe ich von einem jährlichem Dividendenwachstum von durchschnittlich 4 bis 5 Prozent jährlich aus. Wie bei den Kennzahlen gesehen fand das Unternehmen im ersten Quartal 2022 den Weg in die Wachstumsspur zurück, wovon dauerhaft auch die monatlich fließende Dividende profitieren dürfte. Im Auge behalten sollten wir die Payout-Ratio. Sollte sie langfristig auf dem aktuellen Niveau verharren, würde ich dies kritisch bewerten.

5. Die Bewertung: Mein Realty Income-Kursziel

Lass uns nun zur Bewertung kommen – welches Realty Income-Kursziel könnte für die kommenden Jahre realistisch sein? Basierend auf dem Kurs-Buchwert-Verhältnis sieht die Aktie heute günstig aus: Nur während dem Ausbruch der Corona-Pandemie im Frühjahr 2020 war sie noch attraktiver bewertet als heute.

Quelle: aktien.guide, Stand: 01.07.2022

Auch das Verhältnis von FFO zum Kurs – also so etwas wie das KGV für Immobilienaktien – deutet auf eine eher günstige Bewertung hin. Basierend auf dem annualisiertem Quartals-FFO in Höhe von 1,02 US-Dollar ergibt sich ein Verhältnis von 17,2. Das ist jetzt kein Megaschnäppchen, aber bei einem Unternehmen mit der Qualität von Realty Income in mein Augen eher als günstig zu bewerten. Ein Kurs zu FFO-Verhältnis von 20 halte ich für angemessen, was einem Realty Income-Kursziel von 81,6 US-Dollar entsprechen würde (aktueller Kurs: 69,29 US-Dollar).

Zum Abschluss dieses Punktes möchte ich einen Blick auf das Realty Income-Kursziel basierend auf der Discounted-Dividend-Analyse werfen. Als Basis gehe ich wieder vom FFO aus dem ersten Quartal 2022 aus – auf's Jahr hochgerechnet ergibt das 4,08 US-Dollar. Bei einem erwarteten Dividendenwachstum von 5 Prozent komme ich auf ein Realty Income-Kursziel von 65,95 US-Dollar (aktueller Kurs: 69,29 US-Dollar), was für eine leichte Überbewertung spricht.

Meine Realty Income-Prognose

Risikoabschlag: 6,0 %

risikofreier Zins: 3,2 %

erwartetes Dividendenwachstum: 5,0 % p.a.

letzte Dividende: 2,77 US-Dollar

Hier findest du die Formel zur Berechnung des Unternehmenswertes nach der Discounted-Dividend-Methode

Mein Fazit zum Realty Income-Kursziel

Die verschiedenen Bewertungsmodelle ergeben bei Realty Income unterschiedliche Ergebnisse: Während die Aktie basierend auf dem Kurs-Buchwert-Verhältnis günstig aussieht, kommt die Discounted-Dividend-Analyse auf eine leichte Überbewertung. Auch die aktuell relativ niedrige Dividendenrendite könnte auf eine leichte Überbewertung hindeuten. Das Verhältnis Kurs zu FFO deutet hingegen auf eine leichte Unterbewertung hin.

Da im Umfeld steigender Zinsen die meisten REITs basierend auf der Discounted-Dividend-Methode teuer aussehen, berücksichtige ich diese weniger stark als die drei anderen Indikatoren. Entsprechend sehe ich das Realty Income-Kursziel irgendwo zwischen 80 und 85 US-Dollar und halte die Aktie aktuell für leicht unterbewertet.

Aktien wie der Realty Income-REIT sind problemlos bei Brokern wie Trade Republic handelbar. Viele REITs sind das jedoch nicht, weshalb ich alle meine REITs bei einem internationalem Broker handle. Um welchen Broker es sich handelt und welche Vorteile er neben dem weltweiten Handelsuniversum bietet, erfährst du hier.

Fazit: Solide Aktie, die jeden Monat Dividende zahlt – und ein bisschen Wachstumsphantasie mitbringt

Inklusive der monatlich fließenden Dividende sorgte der Realty Income-REIT für eine Rendite von 127,3 Prozent in den letzten zehn Jahren (in US-Dollar, Stand: 01.07.2022). Damit konnte er zwar nicht mit einem ETF auf den MSCI World mithalten (plus 225,8 Prozent), performte aber immerhin so gut wie ein breit diversifizierter Immobilien-ETF (plus 125,8 Prozent). Aufgrund der aktuell leichten Unterbewertung könnte sich die Aktie in den nächsten zehn Jahren meiner Meinung nach etwas besser entwickeln als ein weltweit agierender Immobilien-ETF. Mit einem World-ETF wird Realty Income es aber wohl auch in Zukunft nicht aufnehmen können.

Quelle: canva.com

Wer jeden Monat Dividende will und dafür bereit ist, auf ein paar Prozent Rendite zu verzichten, der kann sich den Realty Income-REIT auf dem aktuellen Kursniveau durchaus mal anschauen. Das gilt insbesondere für langfristig orientierte Anleger. Wer hingegen den breiten Markt schlagen will, der muss wohl auf noch günstigere Kurse warten. Im Gegensatz zu vielen anderen Immobilienaktien gab der Kurs der Realty Income-Aktie im ersten Halbjahr 2022 nämlich kaum nach: Aktuell wird der Wert nur rund 10 US-Dollar unterhalb seines Allzeithochs bei 80 US-Dollar gehandelt.

Quelle: Thomas Brantl

So findest du die besten Immobilienaktien

Wer auf der Suche nach verlässlichen Dividendenzahlern mit ordentlichen Renditen ist, der kommt an Immobilienaktien nicht vorbei. Wir Menschen sind auf ein Dach über dem Kopf, einen Arbeitsplatz, Supermärkte und viele weitere Arten von Immobilien angewiesen. Diese robuste Nachfrage resultiert in verlässlich fließenden Mieten und hohen Cashflows – dem perfekten Nährboden für starke Dividendenaktien. Wer jedoch nur die Dividendenrendite im Kopf hat, dem könnte das passieren, was vielen cashflow-orientierten Investoren passiert: Trotz hoher Ausschüttungsrendite hinkt deren Gesamtrendite dem breiten Markt meilenweit hinterher!

Ein gutes Beispiel für solch eine Aktie finden wir direkt vor unserer Haustür: Die Rede ist vom Hamborner REIT aus Duisburg. Zwar erfreut diese Immobilienaktie seine Anteilseigner stets mit üppigen Dividendenrenditen von um die 5 % pro Jahr. Mit einem breit gestreuten World-ETF konnte dieser REIT in den letzten 10 Jahren aber nicht ansatzweise mithalten.

Rendite Hamborner REIT letzte 10 Jahre: + 96,6 %

Rendite MSCI World-ETF letzte 10 Jahre: + 241,8 %

Quellen: onvista.de, justETF.com, Dividendenzahlungen sind in den Renditen enthalten, Stand: 01.04.2022

Jeder rational agierende Anleger wird einsehen, dass es keinen Sinn macht, nur wegen einer hohen Ausschüttungsrendite der Performance eines 0815-World-ETFs hinterher zu rennen. Das ist Zeit- und Kapitalverschwendung – da ist das Geld im erwähnten World-ETF besser aufgehoben! Den Aktionären des Hamborner REITs passierte genau das in den letzten 10 Jahren: Für eine üppige Dividendenrendite mussten sie eine signifikant niedrige Rendite im Vergleich zum breiten Markt in Kauf nehmen.

„Aber Thomas – ich liebe Dividenden und Ausschüttungen! Was soll ich da mit einem World-ETF anfangen?“

Keine Sorge, du musst natürlich nicht auf ausschüttungsstarke Titel wie Immobilienaktien verzichten. Wenn du dem breiten Markt aber nicht ständig nachrennen möchtest, dann solltest du stets einen Blick auf die wichtigsten Parameter von guten Dividenen- beziehungsweise Immobilienaktien haben! Wer auf die folgenden Kennzahlen achtet, der kann Flops wie den Hamborner REIT vermeiden:

• Dividendenwachstum  – wichtig für die Entwicklung der Dividende und vor allem des Aktienkurses, siehe Hamborner REIT. Denn steigende Dividenden stammen meist aus steigenden Gewinnen. Und steigende Gewinne lassen Aktienkurse steigen.
• Kontinuität – eine stabile Dividende ist eine gute Dividende und spricht für ein verlässliches Geschäftsmodell.
• Bewertung – das beste Unternehmen der Welt ist ein schlechtes Investment, wenn wir zu viel dafür bezahlen. Das gilt auch für Dividenden- und Immobilienaktien. Du kannst zum Beispiel die aktuelle Dividendenrendite mit der historischen vergleichen. Ist die aktuelle Rendite auffallende hoch, könnte das auf eine günstige Bewertung hindeuten.

All diese Kennzahlen findest du in den bekannten Aktien- und Börsenportalen. Manchmal wirst du vielleicht den Taschenrechner in die Hand nehmen müssen, dafür stehen uns diese Informationen kostenlos zur Verfügung. Wer’s bequemer, schneller und effizienter haben möchte, der kann auf den aktien.guide zurückgreifen. In der aktien.guide-Dividenden-Analyse findest du all die erwähnten Kennzahlen – und noch mehr – von über 6.500 Aktien! So findest du in sekundenschnelle heraus, ob eine Aktie zur nächsten Hamborner REIT-Aktie werden könnte.

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Disclaimer

Für diesen Beitrag gilt – wie für alle „Aktien für jedermann“-Beiträge – der folgende Disclaimer. Bitte lies ihn dir aufmerksam durch und beachte die darin enthaltenen Ausführungen.

Ich besitze Realty Income-Aktien (Stand: 05.07.2022).

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