Hallo Henning, schön das du dir die Zeit für ein kleines Interview mit mir genommen hast! Zu Beginn gleich mal eine Grundsatzfrage: Warum investierst du überhaupt in REITs? Wie bist du auf dieses Thema aufmerksam geworden?

Den ersten REIT habe ich unbewusst für mich entdeckt, als im Jahre 2013 das Empire State Building an die Börse gegangen ist. Die Firma „Empire State Realty Trust“, die neben dem namensgebenden Wolkenkratzer noch einige weitere Büro-Türme in New York besitzt, war damals schon im Besitz reicher Öl-Scheichs aus Katar und wurde dann an die Börse gebracht. Mich hat natürlich das Prestige des Gebäudes gereizt, denn wer kann schon von sich behaupten, Anteile am Empire State Building zu besitzen.

Allerdings habe ich damals nicht registriert, dass es sich um einen REIT handelte. Ich habe tatsächlich auch keine Anteile gekauft, weil ich der Meinung war, dass der IPO-Preis zu hoch war. Zwischenzeitlich war das ein Fehler – mittlerweile notiert dieser REIT aber unter seinem Ausgabepreis. Bewußt auf REITs bin ich dann erst später gestoßen, als ich die Strategie meines Depots auf eine Einkommensstrategie mit Fokus auf hohen und stabilen Dividenden ausgelegt habe. Bei der Recherche nach so einer Strategie kommt man um REITs nicht herum und ich habe mich geradezu in diese Anlageform verliebt.

Wie lange ist das jetzt ungefähr her, also wie lange investiert du nun schon in REITs?

Ich weiß, dass ich vorher schon ein paar "normale" Immobilienaktien im Depot hatte. Wann genau ich bewusst meinen ersten REIT gekauft habe, weiß ich schon gar nicht mehr so genau. Es wird aber ungefähr um das Jahr 2015 herum gewesen sein.

Sehr gut – da hast du mir ein paar Jahre voraus, ich bin erst seit Anfang 2019 in REITs investiert. Wie groß ist eigentlich der REIT-Anteil in deinem Portfolio?

REITs entsprechen ca. 20% meines Portfolios. Davon stammen fast alle REITs aus den USA und einige aus Singapur.

Wow, nicht schlecht – da dürfte ja so einiges an Dividenden auf deinem Konto eintrudeln! Worin investierst du sonst noch so – sind direkte Immobilieninvestments für dich ebenfalls ein Thema?

REITs sind für mich tatsächlich eine Alternative für ein direktes Immobilien-Investment. Wie bei vielen anderen war mein ursprünglicher Plan, mir mit Hilfe von Mietwohnungen ein passives Einkommen aufzubauen. Mein erster Wohnungskauf verlief dann aber sehr ernüchternd. Ich habe nämlich festgestellt, dass ich nicht zum Vermieter geboren bin. Die ganzen Scherereien mit Mietern, Handwerkern und Eigentümerversammlungen haben mir viel Energie geraubt und dass das Projekt langfristig rentabel bleibt, war mehr als fraglich.

Dank der gestiegenen Immobilienpreise konnte ich das Objekt zum Glück nach Abzug von Vorfälligkeitsentschädigung und Steuern mit einem kleinen Gewinn verkaufen.

Das freigewordene Eigenkapital ist dann direkt in REITs geflossen. Somit lasse ich jetzt "meine Immobilien" passiv von einem professionellen Management verwalten und habe dazu deutlich attraktivere Immobilien im Besitz, als ich in meinem regionalen Umfeld jemals hätte finden können.

Meine REIT-Investments haben einen starken Office-Schwerpunkt mit vielen Immobilien in New York und Singapur. Daneben habe ich Gefängnis-REITs, Wald-, Ackerland-, Funktürme- und Ground-Lease-REITs in meinem Portfolio.

Weiterhin investiere ich hauptsächlich in ganz normale Aktiengesellschaften. Dort nehmen Versorger, Infrastruktur-Unternehmen und Konsumgüterhersteller einen hohen prozentualen Anteil in meinem Portfolio ein.

Sehe ich genauso wie du – auch ich scheue den Aufwand einer selbstverwalteten Immobilie, wenn mit REITs eine so einfache, professionell gemanagte und renditetechnisch lukrative Alternative zu Verfügung steht. Was war denn eigentlich schlussendlich dein erster REIT – das Empire State Building wurde es ja nicht?

Mein erster REIT müsste der „First Real Estate Investment Trust“ gewesen sein (der Name passt hier wunderbar für das erste Investment). Es handelte sich um einen Krankenhaus-REIT aus Singapur. Ich halte ihn weiterhin im Depot, auch wenn ich heute vermutlich andere Healthcare-REIT ausgewählt hätte.

Was für ein witziger Zufall – der gehörte auch zu meinen ersten fünf REITs! Hab ihn ebenfalls noch immer im Depot, verglichen mit einigen anderen REITs kam dieser REIT auch einigermaßen gut durch die Corona-Zeit. Gibt es ein absolutes No-Go für dich bei einem REIT – beispielsweise eine hohe Verschuldung oder gewisse Branchen?

Eine hohe Verschuldung ist natürlich ein kritischer Aspekt. Aber man muss die Verschuldung in Relation sehen. So haben beispielsweise Funkturm-REITs äußerst hohe Verschuldungsquoten, diese sind aber aufgrund des schnellen Wachstums und stiller Reserven nicht wirklich kritisch.

In manche Branchen wage ich mich weniger gerne. Hier halte ich es wie Warren Buffett, der nur in das investiert, was er kennt. Ich persönlich verstehe zum Beispiel die Dynamik des Mode-Handels nicht wirklich und lag mit meinen Prognosen zu Trends, Marken und so weiter schon öfters mal falsch. Deshalb meide ich Retail-REITs überproportional und konzentriere mich stattdessen auf Geschäftsmodelle, die ich besser verstehe und die ein stabileres Mieterverhalten haben.

Auf dich aufmerksam geworden bin ich über dein Buch – den REITs-Atlas (*). Für mich ist es seitdem ein wunderbarer Ausgangspunkt für die Analyse neuer REITs, die ich bisher noch kannte. Wie bist du auf die Idee gekommen, ein Buch über dieses Thema zu schreiben?

Eigentlich habe ich das Buch für mich selbst geschrieben. Denn das Buch, das ich selbst als Anleger benötigt hätte, hat es schlichtweg nicht gegeben. Der Großteil meiner Recherchen für das Buch bestehen aus meinen persönlichen Notizen, die ich aus Artikeln, Büchern und aus den Firmenhomepages der REITs gesammelt habe.

Es gibt zwar ein paar gute, deutschsprachige Bücher über REITs, aber diese konzentrieren sich sehr stark auf die Theorie und die Geschichte der rechtlichen Handhabung der REITs. Das Material ist sehr gut recherchiert, aber ein Anleger weiß danach leider immer noch nicht, was die einzelnen Firmen machen und in welche er investieren soll.

Mein Buch bietet einen praxisrelevanten Fokus, indem es detailliert das Geschäftsmodell und die „Story“ von 73 REITs vorstellt. Daraus kann man viel besser erkennen, welche Chancen, Risiken und Entwicklungsmöglichkeiten ein REIT hat. Außerdem ist mein Finanz-Englisch ziemlich gut und ich sehe mich daher ein bisschen als Verbindungselement zwischen den REITs und den deutschsprachigen Anlegern, die nicht so gut Englisch sprechen – oder sich schlichtweg nicht damit auseinander setzen wollen. Zumindest nicht bis ins letzte Detail. Im REITs-Atlas (*) findet man zahlreiche, relevante Informationen – Verschuldung, Standorte, Dividendeninfos und vieles mehr – in einem Nachschlagewerk, was die eigene Recherche erheblich erleichtert und eine Menge Zeit spart.

Das kann ich nur bestätigen – der REITs-Atlas erleichtert meine Recherche-Arbeit ganz erheblich! Ich bin auch schon über den ein oder anderen REIT gestoßen, den ich vorher noch nicht kannte. Eine letzte Frage zum Abschluss: Welchen Tipp würdest du einem absoluten REIT-Anfänger geben?

Ein unerfahrener Anleger sollte sich nicht von hohen Dividenden blenden lassen. Gerade jetzt nach den Kurseinbrüchen im Zuge der Corona-Krise stehen auf dem Papier teilweise exorbitant hohe Dividendenrenditen. Aber noch sind kaum Dividendenkürzungen beziehungsweise Streichungen erfolgt, sodass es passieren kann, dass man diese Renditen niemals auf dem Konto sehen wird.

REITs zahlen zwar traditionell sehr hohe Dividenden und rentieren damit viel höher als klassische Aktien mit anderen Geschäftsmodellen. Bei Renditen von 10 % bis 15% sollten Anleger dennoch skeptisch sein – trotz "Corona-Aufschlag". In „normalen“ Zeiten sollte man bei Werten von über 6 % bis 8 % anfangen, diese Unternehmen kritisch zu hinterfragen. Hohe Renditen müssen zwar kein K.O.-Kriterium sein – ganz im Gegenteil! Oftmals gibt es jedoch gute Gründe für so hohe Renditen. Ein Anleger sollte versuchen, zu verstehen, was dieser Grund ist und was daraus für weitere Konsequenzen folgen können.

Henning – vielen Dank für dieses Interview! Ich fand's superspannend, mehr über deine Hintergründe als REIT-Investor, deine Investments und deine Strategie zu erfahren! Wenn interessierte Leser Kontakt zu dir aufnehmen möchten – wo können sie das am besten tun?

Ich freue mich sehr über Feedback, Bewertungen und Fragen von interessierten Lesern. Per E-Mail und über meinen Instagram-Account @reitsatlas tausche ich mich persönlich mit vielen Lesern aus. Wer mehr erfahren möchte, kann auf meinem Blog reits-atlas.de neue Artikel und Bücher verfolgen.

Super – danke dir, Henning! Bis zum nächsten mal!

Zukünftig werden meine REIT-Analysen Darstellungen aus Henning's REITs-Atlas enthalten. Vielen Dank an dieser Stelle – das wird die Beiträge inhaltlich und optisch auf jeden Fall aufwerten! Auch auf den ein oder anderen Gastbeitrag von Henning könnt ihr euch freuen – euch erwarten also spannende Inhalte in den nächsten Wochen.

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