Auch wenn die American Tower-Aktie sich in den letzten 12 Monaten schwach entwickelte, so war sie auf Sicht der letzten zehn Jahre dennoch ein solides Investment: Knapp 160 Prozent Kursplus bescherte American Tower seinen Investoren (Dividenden unberücksichtigt). Von ihrem Allzeithoch aus ist unsere Infrastruktur-Aktie jedoch mittlerweile über 36 Prozent gefallen (Stand: 28.06.2023). Für Anleger stellt sich daher die folgende Frage: Günstige Einstiegschance oder Anfang vom Ende?
In meiner American Tower-Aktienanalyse erfährst du alles über die American Tower-Aktie Dividende, die Bewertung sowie meine Prognose. Ich wünsche dir viel Spaß beim Lesen!
1. Das Geschäftsmodell: Was macht American Tower?
American Tower zählt zu den an der Marktkapitalisierung gemessen größten REITs der Welt, gehört zu den eher seltenen Infrastruktur-Aktien und verdient sein Geld hauptsächlich mit Mobilfunkmasten. Das Unternehmen wurde im Jahr 1995 gegründet und war zunächst eine Tochter der American Radio, die wiederum Teil des Unterhaltungskonzerns CBS/Viacom war. Bereits 1999 startete das Unternehmen seine internationale Expansion – und zwar auf den mexikanischen Markt. Ein Trend, bis heute anhält, wie wir später sehen werden. 2012 sicherte sich das Unternehmen den steuersparende und dividendenfreundliche Status als Real Estate Investment Trust (REIT).
Als Infrastruktur-Aktie profitiert American Tower von planbaren und verlässlichen Einnahmen bei gleichzeitig wertstabilen Assets. Ein Fakt, der in Zeiten einer hohen Inflation nicht zu unterschätzen ist. Weiterhin zeichnen sich Infrastruktur-Assets durch hohe Eintrittsbarrieren aus – gerade, wenn es um attraktive Standorte geht.
Das Geschäftsmodell von Funkturm-REITs besteht im Besitz und der Vermietung von Funktürmen. Genauer gesagt von Antennenplätzen an diesen Funktürmen. American Tower besitzt auf der ganzen Welt Grundstücke (rund 75% aller Grundstücke befinden sich im eigenen Besitz, der Rest ist angemietet) und vermietet diese an Telekommunikationsunternehmen. Oft mieten mehrere Firmen gleichzeitig Antennenplätze an den Türmen. Die Höhe der Miete richtet sich nach der Anzahl der Antennen und deren Gewicht sowie nach der Attraktivität des Standorts.
| Name | American Tower Cooperation |
| Hauptsitz | Boston, Massachusetts, USA |
| WKN / ISIN / Ticker | A1JRLA / US03027X1000 / AMT |
| Dividendenrendite | 3,1 % |
| aktueller Kurs | 187,72 US-Dollar |
Quelle: aktien.guide (*), Stand: 28.06.2023
Der Funkturm und die Infrastruktur, die ihn an das landesweite Netz anschließen, gehören dabei dem REIT. Antennen, Kabel und Schalthäuschen sind jedoch in Besitz des Mieter und werden auf dessen Kosten installiert und gewartet.
American Tower erwirbt seine Funktürme meist in großen Paketen. Verkäufer sind oftmals die Telekommunikationsunternehmen selbst, die mit dem Verkauf ihre Bilanz verschlanken und Gelder für neue Projekte freimachen möchten. American Tower baut aber auch selbst Türme und betreibt diese. Letzteres stellt aber nur 3% des Umsatzes dar und stammt aus Dienstleistungen, die den Mieter unterstützen, zum Beispiel bei der Ein- und Ausrichtung der Antennen.
Insgesamt besitzt diese Infrastruktur-Aktie über 220.000 Funktürme. Davon befinden sich über 43.000 in den USA und Kanada, aber immerhin auch knapp 15.000 Stück hier bei uns in Deutschland. Im Gegensatz zu vielen amerikanischen REITs, die sich nur auf ihr Heimatland beschränken, verfolgte American Tower von Anfang an eine internationale Ausrichtung und legte sogar seinen Schwerpunkt auf den internationalen Markt. So ist das Unternehmen heute in 25 Ländern vertreten. Unter anderem wie erwähnt hier in Europa, aber vor allem in Ländern mit einem schnell wachsenden Mobilfunkmärkten wie Mexiko und vielen anderen südamerikanischen oder afrikanischen Ländern. Da dort die Infrastruktur deutlich schlechter ausgebaut ist, kann American Tower als finanziell gut ausgestattetes Unternehmen schnell Marktanteile gewinnen und so attraktive Standorte besetzen.
Mit einer Marktkapitalisierung von derzeit rund 87,5 Mrd. US-Dollar ist die American Tower-Aktie ein echter Bluechip. So weist der Großteil aller DAX-Unternehmen eine deutlich niedrigere Marktkapitalisierung auf als diese Infrastruktur-Aktie.
Mein Fazit zum Geschäftsmodell des American Tower REITs
Prognosen zufolge werden die Entwicklungs- und Schwellenländer in rund fünf bis zehn Jahren einen ähnlich hohen Datenverbrauch haben wie die Industrieländer heute. Trends wie eine steigende Handynutzung und 5G treiben den Bedarf nach Mobilfunkmasten weiter nach oben. Auf diese Entwicklung hat sich American Tower mit seinem Geschäftsmodell und seiner internationalen Ausrichtung bestens vorbereitet und könnte entsprechend stark von dieser Entwicklung profitieren.
2. Das Management des American Tower REIT
American Tower wird von einem internen Management geführt, was ich definitiv bevorzuge. Bei einem internen Management haben alle Führungskräfte und Angestellte langjährige Verträge. Ihre Vergütung richtet sich nach der Steigerung des Shareholder-Value. Im Unterschied dazu gibt es REITs mit externem Management, die das Unternehmen nur als Mandat leiten. Ihre Vergütung ist häufig abhängig vom Volumen des verwalteten Vermögens und kann dazu führen, dass Assets künstlich – und langfristig schädlich – aufgebläht werden. Ein klassischer Interessenkonflikt, der bei der American Tower-Aktie nicht existiert.
CEO Tom Bartlett führt das Unternehmen seit mittlerweile 13 Jahren und war die treibende Kraft hinter der beeindruckenden Expansion der letzten Jahre. Seit er den Posten übernahm, hat sich die Anzahl der Assets beinahe verzehnfacht. Vor seiner Zeit bei American Tower war er Senior Vice President bei Verizon und dort zuständig für den Bereich Mobilfunkttechnik. Das Netzwerk seines Ex-Arbeitgebers ist bis heute von großem Wert – Verizon ist einer der größten Kunden unserer Infrastruktur-Aktie.
Quelle: American Tower, American Tower-CEO Tom Bartlett
Fazit zum Management des American Tower-REITs
Nicht nur der CEO, sondern alle Mitglieder des Managements können auf Erfahrungen bei Telekommunikationsfirmen, Netzwerkausrüstern wie Nokia oder bei Regierungsbehörden aufweisen. Sie bringen wertvolle Kontakte mit, wissen genau, wie die Kunden des Unternehmens ticken und welche Pläne und Bedürfnisse sie in Hinblick auf ihre Antennenplätze haben. Perfekte Voraussetzung für eine weiterhin positive Entwicklung der American Tower-Aktie.
3. Die Kennzahlen des American Tower REIT
American Tower kann ein beachtliches Wachstum vorweisen. Während die Firma zu Zeiten ihrer Gründung mit einigen wenigen Tausend Funktürmen startete, konnte man bald 20.000 Türme sein Eigen nennen. Ab den 2010ern zündete das Unternehmen dann den Turbo, hauptsächlich getrieben durch eine internationale Expansion. In den letzten fünf Jahren flachte das Wachstum jedoch etwas ab.
| Umsatzwachstum letzte 5 Jahre | + 10,0 % p.a. |
| Wachstum AFFO letzte 5 Jahre | + 10,1 % p.a. |
| Dividendenwachstum letzte 5 Jahre | + 17,5 % p.a. |
| Kursentwicklung letzte 5 Jahre * | + 5,9 % p.a. |
Quelle: aktien.guide (*), finanzen.net, Stand: Geschäftsjahr 2022
Auffällig: Aufgrund des Kurseinbruchs der letzten Monate (es ging von einst 300 US-Dollar runter auf rund 190 US-Dollar) hinkt die American Tower-Aktie ihrer fundamentalen Entwicklung ein gutes Stück hinterher, was eventuell auf eine Unterbewertung hindeuten könnte. Operativ entwickelte sich das Unternehmen ziemlich solide, wobei ein Großteil des Wachstums dabei nicht organisch stattfand, sondern auf zahlreichen Übernahmen basierte. Die größte war hierbei der Kauf des Funkturm-Spin-Off des Telekomkonzerns Telefonica im Jahr 2021. American Tower erweiterte sein Portfolio damit auf einen Schlag um 31.000 Funktürme in Europa und Südamerika.
Ebenfalls in 2021 schluckte AMT einen konkurrierenden REIT, wenn auch aus einer anderen Kategorie: Der CoreSite REIT – ein Infrastruktur-REIT mit Fokus auf Datencentern – wurde für 10,1 Mrd. USD übernommen. In dessen Portfolio befanden sich 25 Datecenter und 32.000 Internet-Knotenpunkte (Interconnections). Mit dieser Akquisition erweiterte American Tower nicht nur sein Portfolio, sondern stellte sein Geschäftsmodell damit breiter auf. Indem das Unternehmen in ein anderes – aber nicht weniger stark wachsendes – Business investierte, diversifizierte das Management seine Assets und stärkte seine Position als Betreiber kritischer Internet-Infrastruktur. CoreSite hatte vor der Übernahme eine jährliche Wachstumsrate von 10% und passt damit perfekt zur Wachstumsstrategie unserer Infrastruktur-Aktie.
Neben dem Wachstum aus Übernahmen kann American Tower auch organisches Wachstum verzeichnen. In den letzten Jahren wuchsen die Assets und der Umsatz kontinuierlich, da American Tower fleißig neue Funktürme kaufte und baute. Das Unternehmen versteht sich selbst als Innovator mit Führungsanspruch was die eingesetzte Technologie betrifft. Automatisch steigende Mieteinnahmen werden durch vertraglich festgelegte Mietpreissteigerungen von durchschnittlich 3% pro Jahr umgesetzt. Diese liegen zwar unterhalb der aktuellen Inflationsrate, dennoch bildet diese vertraglich festgelegte Steigerung der Mieten eine solide Basis für zukünftiges Wachstum.
Auch von der Nachfrageseite sollte der Ausblick weiterhin auf Wachstum stehen. Der Bedarf an flächendeckender Versorgung mit mobilem Internet ist sowohl in den Industrieländern als auch in Schwellen- und Entwicklungsländern groß. Der Trend hin zu immer größeren konsumierten Datenmengen scheint ebenfalls unumkehrbar zu sein, sodass wir erwarten können, dass das organische Wachstum in den nächsten Jahren aufrechterhalten wird.
Das Potenzial für Wachstum durch Übernahmen sehe ich mittlerweile jedoch als schwierig an, weil die Bilanz im Zuge der letzten Übernahmen stark belastet wurde. Das gilt insbesondere für die Eigenkapitalquote.
| Eigenkapitalquote 2022 | 18,5 % |
| Zinsdeckungsgrad AFFO 2022 | 4,1 |
Quelle: aktien.guide (*), American Tower-REIT Investor Relations, Stand: Geschäftsjahr 2022
Bei einem Eigenkapital von 12,4 Milliarden USD und einer Bilanzsumme von knapp 67,2 Milliarden US-Dollar beträgt die Eigenkapitalquote eher niedrige 18,8 Prozent – immerhin etwas mehr als 2021, da lag sie sogar bei nur 13 Prozent. Das ist selbst für die traditionell hoch verschuldeten REITs ein extrem niedriger Wert. Immerhin kann American Tower seine Schuldendienst locker aus dem AFFO bezahlen: Der Zinsdeckungsgrad von gut vier ist für REITs eher hoch, was aus Investorensicht positiv zu bewerten ist.
Mein Fazit zu den Kennzahlen des American Tower-REITs
American Tower wächst zwar immer noch etwas schneller als viele traditionelle REITs, jedoch legte in den letzten Jahren vor allem eines zu: Die Verschuldung. Immerhin scheint seit Mitte 2022 eine Trendwende einzusetzen: Das Management reduziert die Verschuldung seitdem kontinuierlich.
Die Kennzahlen des American Tower-REITs sehen in Summe ordentlich aus, sollten allerdings zur Bewertung passen. Mehr dazu gibt's beim übernächsten Abschnitt, wenn es um meine American Tower-Prognose geht.
4. Die American Tower-Dividende
American Tower ist ein Quartalszahler und eignet sich damit sehr gut für Einkommensinvestoren. Die American Tower Dividende beträgt derzeit 3,1 Prozent, was im historischen Schnitt einen hohen Wert darstellt (durchschnittliche Rendite während der letzten zehn Jahre: 2 Prozent).
Quelle: aktien.guide (*), Stand: 27.07.2023
Beim aktien.guide müssen wir beachten, dass der Gewinn je Aktie als Referenz für die Payout-Ratio herangezogen wird. Das ist für "normale" Unternehmen absolut korrekt, bei REITs allerdings etwas irreführend: Hier sollten wir den AFFO oder den FFO als Referenz heranziehen. Bezogen auf den AFFO beträgt die Payout-Ratio des American Tower REITs 60,0 Prozent (Stand: 28.07.2023) – ein Wert, der auf eine nachhaltige Dividendenpolitik hindeutet: Bei Werten unter 80 % ist in meinen Augen alles im grünen Bereich.
Die American Tower-Dividende wird seit 12 Jahren kontinuierlich erhöht und wuchs in den letzten fünf Jahren um durchschnittlich um 17,5 % pro Jahr.
Quelle: aktien.guide (*), Stand: 28.07.2023
Mein Fazit zur American Tower-Dividende
Wenn die American Tower-Aktie Dividende auch zukünftig im aktuellen Tempo wächst, relativiert sich die heute moderate Dividendenrendite schnell: Die Rendite hätte sich bei einem Einstieg vor sechs Jahren bis heute mehr als verdoppelt. Auch für die nahe Zukunft gehe ich von einem Dividendenwachstum im zweistelligen Prozentbereich aus, auch wenn sich das Wachstum von einst 20 Prozent auf heute rund 12 Prozent verringerte.
Das Dividendenwachstum in Kombination mit der relativ üppigen Rendite von über 3 Prozent und der niedrigen Payout-Ratio machen diese Infrastruktur-Aktie für ausschüttungsorientierte Investoren zu einem interessanten Investment, was in der Vergangenheit aufgrund der hohen Bewertung nicht immer der Fall war. Apropo Bewertung...
5. Die Bewertung des American Tower REIT
American Tower wird derzeit mit rund 88 Milliarden US-Dollar bewertet – bei zwölf Milliarden US-Dollar Eigenkapital (Stand: Ende Juli 2023). Das sieht teuer aus – zumindest was den Börsenwert betrifft. Ein Blick auf das Kurs-Buch-Verhältnis der letzten Jahre zeigt allerdings, dass die American Tower-Aktie praktisch aus Tradition teuer ist: Zwar ging das Kurs-Buchwert-Verhältnis (KBV) in den letzten Monaten auf rund 20 zurück. Gemessen an klassischen Maßstäben ist das aber noch immer kein Schnäppchen.
Quelle: aktien.guide (*), Stand: 30.07.2023
Bewertungen oberhalb des Buchwertes sind heutzutage keine Seltenheit und insbesondere bei Tech-Aktien ist das potentielle hohe Wachstum der kommenden Jahre teilweise in den Kursen enthalten. Die American Tower-Aktie ist mit dem 17fachen des aktuellen Buchwertes allerdings definitiv teurer – zumindest für einen REIT.
Ein weiteres Bewertungskriterium ist das FFO-Multiple. Darauf basierend müsste ein fairer Bewertungsmaßstab bei einem FFO-Multiple liegen, das der Wachstumsrate des AFFO entspricht, bei unserer Infrastruktur-Aktie also rund dem 15-fachen AFFO. American Tower erwirtschaftete im Jahr 2022 einen AFFO in Höhe von 9,76 USD je Aktie, woraus ein fairer Wert von 146,40 US-Dollar resultiert. In etwas diesem Bereich würde ich auch meine Prognose für die American Tower-Aktie ansetzen. Aktuell notiert die Aktie bei 171,93 US-Dollar (Stand: 28.07.2023).
Mein Fazit zur American Tower-Bewertung
Die Bewertung der American Tower-Aktie scheint trotz des Kursrückgangs in den Jahren 2021 und 2022 noch immer hoch zu sein, von einem Schnäppchen würde ich definitiv nicht sprechen. Trotz des nachlassendem Wachstums bewertet der Markt diese Infrastruktur-Aktie also scheinbar noch immer mehr als Wachstumsaktie – und nicht als gewöhnliches Immobilienunternehmen. Wenn American Tower in Zukunft den Weg zurück zu schnellerem Wachstum findet, mag dies gerechtfertigt sein. Aktuell sehe ich in der Bewertung der American Tower-Aktie jedoch durchaus ein Risiko – nämlich dann, wenn das Unternehmen in den nächsten Jahren noch langsamer wächst als 2022.
Fazit: Meine American Tower-Prognose
Trotz der hohen Verschuldung und der noch immer sportlichen Bewertung ist der American Tower-REIT bereits seit längerem Teil meines REIT-Portfolios. Über eine Aufstockung denke ich derzeit jedoch nicht nach – trotz des jüngsten Kursrückgangs. Gerade im REIT-Bereich gibt es aktuell viele attraktive Unternehmen, die deutlich günstiger zu haben sind als die American Tower-Aktie. Dennoch: Aufgrund der positiven Zukunftsaussichten und der starken Marktposition kann eine kleinere Position im breit diversifizierten REIT-Portfolio durchaus Sinn machen – ich jedenfalls halte an meinen American Tower-Anteilen fest.
Quelle: Thomas Brantl
So findest du die besten Immobilienaktien
Wer auf der Suche nach verlässlichen Dividendenzahlern mit ordentlichen Renditen ist, der kommt an Immobilienaktien nicht vorbei. Wir Menschen sind auf ein Dach über dem Kopf, einen Arbeitsplatz, Supermärkte und viele weitere Arten von Immobilien angewiesen. Diese robuste Nachfrage resultiert in verlässlich fließenden Mieten und hohen Cashflows – dem perfekten Nährboden für starke Dividendenaktien. Wer jedoch nur die Dividendenrendite im Kopf hat, dem könnte das passieren, was vielen cashflow-orientierten Investoren passiert: Trotz hoher Ausschüttungsrendite hinkt deren Gesamtrendite dem breiten Markt meilenweit hinterher!
Ein gutes Beispiel für solch eine Aktie finden wir direkt vor unserer Haustür: Die Rede ist vom Hamborner REIT aus Duisburg. Zwar erfreut diese Immobilienaktie seine Anteilseigner stets mit üppigen Dividendenrenditen von um die 5 % pro Jahr. Mit einem breit gestreuten World-ETF konnte dieser REIT in den letzten 10 Jahren aber nicht ansatzweise mithalten.
Rendite Hamborner REIT letzte 10 Jahre: + 96,6 %
Rendite MSCI World-ETF letzte 10 Jahre: + 241,8 %
Quellen: onvista.de, justETF.com, Dividendenzahlungen sind in den Renditen enthalten, Stand: 01.04.2022
Jeder rational agierende Anleger wird einsehen, dass es keinen Sinn macht, nur wegen einer hohen Ausschüttungsrendite der Performance eines 0815-World-ETFs hinterher zu rennen. Das ist Zeit- und Kapitalverschwendung – da ist das Geld im erwähnten World-ETF besser aufgehoben! Den Aktionären des Hamborner REITs passierte genau das in den letzten 10 Jahren: Für eine üppige Dividendenrendite mussten sie eine signifikant niedrige Rendite im Vergleich zum breiten Markt in Kauf nehmen.
„Aber Thomas – ich liebe Dividenden und Ausschüttungen! Was soll ich da mit einem World-ETF anfangen?“
Keine Sorge, du musst natürlich nicht auf ausschüttungsstarke Titel wie Immobilienaktien verzichten. Wenn du dem breiten Markt aber nicht ständig nachrennen möchtest, dann solltest du stets einen Blick auf die wichtigsten Parameter von guten Dividenen- beziehungsweise Immobilienaktien haben! Wer auf die folgenden Kennzahlen achtet, der kann Flops wie den Hamborner REIT vermeiden:
- Dividendenwachstum – wichtig für die Entwicklung der Dividende und vor allem des Aktienkurses, siehe Hamborner REIT. Denn steigende Dividenden stammen meist aus steigenden Gewinnen. Und steigende Gewinne lassen Aktienkurse steigen.
- Kontinuität – eine stabile Dividende ist eine gute Dividende und spricht für ein verlässliches Geschäftsmodell.
- Bewertung – das beste Unternehmen der Welt ist ein schlechtes Investment, wenn wir zu viel dafür bezahlen. Das gilt auch für Dividenden- und Immobilienaktien. Du kannst zum Beispiel die aktuelle Dividendenrendite mit der historischen vergleichen. Ist die aktuelle Rendite auffallende hoch, könnte das auf eine günstige Bewertung hindeuten.
All diese Kennzahlen findest du in den bekannten Aktien- und Börsenportalen. Manchmal wirst du vielleicht den Taschenrechner in die Hand nehmen müssen, dafür stehen uns diese Informationen kostenlos zur Verfügung. Wer’s bequemer, schneller und effizienter haben möchte, der kann auf den aktien.guide zurückgreifen. In der aktien.guide-Dividenden-Analyse findest du all die erwähnten Kennzahlen – und noch mehr – von über 6.500 Aktien! So findest du in sekundenschnelle heraus, ob eine Aktie zur nächsten Hamborner REIT-Aktie werden könnte.
Quelle: aktien.guide Dividendenanalyse Vonovia-Aktie, je Punkt kann eine Aktie maximal drei Punkte erreichen. So erkennen wir sofort, ob sich die jeweilige Kennzahl im grünen Bereich befindet – oder ob wir skeptisch sein sollten. Maximal kann eine Aktie 15 Punkte in der aktien.guide Dividenden-Analyse erhalten.
Die Dividenden-Analyse ist aber noch längst nicht alles, was der aktien.guide zu bieten hat! Die Aktien mit den meisten Punkten landen in der Dividenden-Topscorer-Liste des aktien.guides: In diesem Ranking findest du die vielversprechendsten Dividendenaktien der Welt – mit nur einem Klick!
Quelle: aktien.guide, die Dividenden-Topscorer-Liste des aktien.guides ist der perfekte Ausgangspunkt auf der Suche nach den besten Dividendenaktien der Welt!
Die aktien.guide-Dividendenanalyse bietet dir:
- alle relevanten Dividendenkennzahlen – kompakt zusammengefasst in einer Tabelle
- Dividendenhistorie der letzten 10 Jahre
- System zur Auswertung aller Daten – inklusive Punktesystem (max. Punktzahl: 15)
- Dividenden-Topscorer-Ranking mit den vielversprechendsten Dividendenaktien der Welt
Du willst ebenfalls systematisch auf die Suche nach den besten Dividendenaktien gehen? Dann habe ich eine gute Nachricht für dich: Für mehr als 200 Aktien erhältst du über die nachfolgende Schaltfläche (*) kostenlosen Zugriff auf deren komplette Dividenden-Analysen! Selbstverständlich inklusive aller erwähnten Kennzahlen. Einfach mit deiner e-Mail-Adresse registrieren – und schon kann’s losgehen! Die Registrierung dauert keine fünf Minuten – versprochen.
Mit dem Premium-Paket erhältst du für kleines Geld Zugriff auf die vollständigen Dividendenanalysen von allen 6.500 Aktien – und auf das Dividenden-Topscorer-Ranking. Der aktien.guide kann monatlich gekündigt werden. Mein Tipp: Bei jährlicher Zahlungsweise bekommst du den kompletten aktien.guide zwei Monate geschenkt!
Disclaimer
Für diesen Beitrag gilt – wie für alle „Aktien für jedermann“-Beiträge – der folgende Disclaimer. Bitte lies ihn dir aufmerksam durch und beachte die darin enthaltenen Ausführungen.
Ich besitze Aktien des American Tower-REITs (Stand: 06.05.2022).
(*) Affiliate Link: Wenn du dieses Produkt über meinen Link kaufst oder beantragst, bekomme ich eine Provision, die mir dabei hilft, diesen Blog weiter zu verbessern. Für dich ist das Produkt natürlich trotzdem nicht teurer, als wenn du es ganz normal über Amazon erwerben würdest.