Boston Properties, solide Dividenden-Aktien, Office-REITs

Der Boston Properties-REIT: Solide Dividenden mit einem Office-REIT?

Mit einer Dividendenrendite von über 4 Prozent und einer Dividendenhistorie von 12 Jahren ohne Kürzung ist der Boston Properties-REIT auf den ersten Blick eine äußerst solide Dividenden-Aktie. Aber hält dieser Office-REIT, was der erste Blick verspricht?

Welches Geschäftsmodell hinter Boston Properties steckt, was die Kennzahlen sagen welches Kursziel ich für diesen REIT sehe, erfährst du in der folgenden Aktienanalyse. Ich wünsche dir viel Spaß beim Lesen!

Dividenden-Aktien DAX, Investorensteckbrief Thomas Brantl

1. Das Geschäftsmodell: Was macht Boston Properties?

Klarer Schwerpunkt des Boston Properties REITs sind Büroimmobilien – wir haben es mit einem klassischen Office-REIT zu tun. Neben Büros befinden sich ein paar Einzelhandels- und Wohnimmobilien sowie ein Hotel im Portfolio. Das besondere bei Boston Properties ist in meinen Augen, dass sich praktisch alle Immobilien in absoluten Top-Lagen befinden: Boston, Los Angeles, New York, San Francisco, Seattle und Washington DC – bessere Orte für Büroimmobilien kann ich mir kaum vorstellen.

Name Boston Properties Corporation
Hauptsitz Boston, Massachusetts, USA
WKN / ISIN / Ticker 907550 / US1011211018 / BXP
Dividendenrendite 4,4 %
aktueller Kurs 88,55 US-Dollar

Quelle: aktien.guide, Stand: 17.06.2022

Wenig überraschend befinden sich mit salesforce, Biogen, Google, Microsoft und WeWork große Tech-Unternehmen aus den US-Bundesstaaten Kalifornien und Washington unter den größten Mietern. Die durchschnittliche Dauer der Mietverträge beträgt aktuell 7,9 Jahre, was ebenfalls sehr vertrauenserweckend klingt. Doch was bringt ein Vertrag, wenn der Mieter nicht mehr zahlen kann? Richtig – nichts! Es stellt sich daher unweigerlich die Frage: Welche Zukunft haben Büroimmobilien – und damit Office-REITs – in den nächsten zehn bis zwanzig Jahren?

Nun, Prognosen sind schwierig – besonders wenn sie die Zukunft betreffen. In Deutschland zum Beispiel entwickelten sich Büroimmobilien im Jahr 2021 sehr positiv: In den A-Städten wie Berlin, Frankfurt oder München legte der Flächenumsatz um 26 Prozent zu. Im Vorjahr jedoch brachen sie aufgrund von Corona um 37 Prozent ein. Büroimmobilien scheinen also deutlich anfälliger für wirtschaftliche Krisen oder andere Ausnahmesituationen zu sein.

Boston Properties, Office REITs

Quelle: canva.com

Betrachten wir die Sache mittel- bis langfristig, so hängt die Nachfrage nach Büroplätzen von zwei wesentlichen Faktoren ab: Die Anzahl der Menschen, die zur Erfüllung ihrer Arbeit ein Büro benötigen und von der benötigten Fläche je Mitarbeiter. In einer wachsenden Wirtschaft ist davon auszugehen, dass immer mehr Menschen im Büro arbeiten werden. Das gilt insbesondere für A-Lagen, wie dies bei den Immobilien von Boston Properties der Fall ist. Beim ersten Faktor sieht es also ganz gut aus für Office-REITs.

Bei der Fläche je Mitarbeiter jedoch bin ich skeptisch: Ich bin niemand, der denkt, ganze Unternehmen könnten vom HomeOffice aus funktionieren – ganz im Gegenteil: Um großartiges zu schaffen, sind persönliche Gespräche, ein inspirierendes Umfeld und kollegiales Miteinander unabdingbar. Erfolgreiche Unternehmen werden meiner Meinung nach niemals ausschließlich vom HomeOffice aus funktionieren. Aber ich halte es für denkbar, dass sich beispielsweise zwei Mitarbeiter einen Arbeitsplatz teilen. Zwei Tage die Woche nutzt ihn Mitarbeiter A, den Rest der Woche Mitarbeiter B. Das würde die benötigte Fläche je Büromitarbeiter um satte 50 Prozent reduzieren! Solche oder ähnliche Arbeitsplatzmodell wären natürlich eine Katastrophe für Unternehmen wie Boston Properties – da gibt es nichts zu beschönigen.

Fazit zum Geschäftsmodell des Boston Properties REIT

Büroimmobilien – und damit Office-REITs – waren schon immer ein zyklisches Geschäft. Ein zyklisches Geschäft, dass langfristig betrachtet jedoch stets gewachsen ist. So legte der Boston Properties-REIT laut dem 2021er Geschäftsbericht um 1.208 Prozent seit seinem IPO im Jahr 1997 zu und ließ damit sogar den S&P500 hinter sich. Der Trend hin zu mehr Flexibilität was den Arbeitsort betrifft könnte sich jedoch zum Bremsklotz für Geschäftsmodelle wie die von Boston Properties entwickeln. Kann – muss aber nicht. Das Risiko besteht jedoch in meinen Augen, dessen sollten Anleger sich bewußt sein.

Mit seinen Top-Lagen zählt der Boston Properties-REIT für mich dennoch zu den absoluten Premium-Office-REITs: Wenn Büroimmobilien, dann sollte dieses Unternehmen definitiv zum Kandidatenkreis gehören.

2. Das Management dieses Office-REITs

Der CEO von Boston Properties heißt Owen Thomas und steht seit 2013 an der Spitze des Unternehmens. Vorher war er bei zwei Investmentbanken tätig: Zum einen bei Lehmann Brothers (2012 bis 2013), zum anderen bei Morgan Stanley, wo er insgesamt 24 Jahre tätig war – unter anderem als Head of Morgan Stanley Real Estate.

Boston Properties Management

Quelle: Boston Properties Investor Relations

Sein über zwei Jahrzehnte andauerndes Engagement bei Morgan Stanley zeigt, dass Thomas seine Aufgaben mit langem Atem und mit einem entsprechenden langfristigem Horizont angeht. Ich bevorzuge solche CEOs – das ist mir viel lieber als Manager, die alle paar Jahre das Unternehmen wechseln. Ob Thomas ein echter Immobilienexperte ist – oder doch mehr Investmentbanker, vermag ich an dieser Stelle nicht zu beurteilen.

Mein Fazit zum Management des Boston Properties-REIT

Am liebsten sind mir familien- beziehungsweise gründergeführte Unternehmen. Das ist bei Boston Properties offensichtlich nicht der Fall, weshalb das Management mich nicht zu 100 Prozent überzeugen kann. Dennoch habe ich bei Owen Thomas keine Bauschmerzen: Alles sieht nach einem soliden Manager aus, der seine Aufgaben mit einem langfristigen Ansatz angeht.

3. Die Kennzahlen von Boston Properties

Auch wenn das Wachstum auf den ersten Blick eher schwach aussieht: Angesichts zweier Corona-Jahre kann sich die Entwicklung der letzten fünf Jahre durchaus sehen lassen. Immerhin gehörten Office-REITs neben Hotel-REITs zu den größten Verlieren von Covid 19.

Umsatzwachstum letzte 5 Jahre + 2,5 % p.a.
Wachstum FFO letzte 5 Jahre + 2,0 % p.a.
Dividendenwachstum letzte 5 Jahre + 7,7 % p.a.
Kursentwicklung letzte 5 Jahre * – 2,6 % p.a.

Quelle: aktien.guide, finanzen.net, Stand: Geschäftsjahr 2021

* Dividenden unberücksichtigt

Während Umsatz und FFO (das ist so etwas wie der operative Gewinn bei Immobilienaktien) sich Hand in Hand entwickelten, gab es einen Ausreißer nach oben und einen nach unten: Der Kurs der Boston Properties-Aktie entwickelte sich schwächer als das Geschäft, was auf eine eventuelle Unterbewertung hindeuten könnte. Die Dividende jedoch entwickelte sich besser als das Geschäft. Bei solchen Entwicklungen sollten wir stets einen Blick auf die Payout-Ratio werfen, um herauszufinden, ob es sich wirklich um eine solide Dividenden-Aktie handelt. Doch bevor wir zur Dividende kommen, lass uns noch einen kurzen Blick auf die Bilanz des Boston Properties-REIT werfen.

Kurz und knapp zusammengefasst: Sowohl die Eigenkapitalrendite als auch der Zinsdeckungsgrad sind in Ordnung, aber für Immobilien-Aktien doch eher am unteren Ende des Normalbereichs.

Eigenkapitalquote 2021 36,0 %
Zinsdeckungsgrad FFO 2021 2,2

Quelle: aktien.guide, Boston Properties Investor Relations, Stand: Geschäftsjahr 2021

Anmerkung zum Zinsdeckungsgrad: Im 2021er Geschäftsbericht weist Boston Properties einen höheren Zinsdeckungsgrad aus. Warum das so ist, kann ich nicht sagen: Ich verwendete wie bei all meinen REITs-Analysen den FFO und teile ihn durch die Zinszahlungen gemäß Geschäftsbericht.

Mein Fazit zu den Kennzahlen dieser US-Immobilien-Aktie

Beim Blick auf die Kennzahlen vermag nur die solide Entwicklung der Dividende wirklich zu überzeugen, alles andere ist mehr oder weniger Durchschnitt. Damit bestätigen die Kennzahlen das, was beim Blick auf's Geschäftsmodell zu befürchten war: Die Zeiten sind hart für Office-REITs wie Boston Properties.

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4. Die Dividende dieser US-Immobilien-Aktie

Das soll jedoch nicht heißen, dass Boston Properties nicht das Zeug zur soliden Dividenden-Aktie hätte! Tatsächlich gibt es beim Blick auf die Ausschüttungen kaum etwas zu kritisieren: Die aktuelle Rendite ist überdurchschnittlich hoch, was auf eine günstige Bewertung hindeuten könnte. Gleichzeitig ist die Payout-Ratio niedrig und die Dividende musste in der Vergangenheit auch in schwierigen Zeiten nicht gekürzt werden.

Boston Properties, solide Dividenden-Aktien

Quelle: aktien.guide, Stand: 10.06.2022

Beim aktien.guide müssen wir beachten, dass der Gewinn je Aktie als Referenz für die Payout-Ratio herangezogen wird. Das ist für "normale" Unternehmen absolut korrekt, bei REITs allerdings etwas irreführend: Hier sollten wir den FFO als Referenz heranziehen. Bezogen auf diesen beträgt die Payout-Ratio des Boston Properties REITs 59,9 Prozent – ein sehr niedriger Wert, der auf eine nachhaltige Dividendenpolitik hindeutet.

beste REITs-Broker

Aktien wie der Boston Properties-REIT sind in Deutschland zwar handelbar, teilweise jedoch nur mit sehr hohen Spreads. Das treibt die Kosten für uns Investoren in die Höhe! Deshalb nutze ich für meine REITs seit mehreren Jahren einen internationalen Broker, mit dem ich Werte wie den Boston Properties-REIT günstig an deren Heimatbörse handeln kann. Um welchen Broker es sich handelt und welche Vorteile er neben dem weltweiten Handelsuniversum bietet, erfährst du hier.

Auch das Dividendenwachstum kann sich sehen lassen: Knapp 8 Prozent Wachstum pro Jahr sind ein sehr ordentlicher Wert. Einziges, kleines "Aber": Bei einem langfristigem FFO-Wachstum von 4 Prozent wird sich das Dividendenwachstum der letzten Jahre nicht ewig nachhaltig finanzieren lassen. Investoren sollten daher mittel- bis langfristig mit einer langsamer wachsenden Dividende rechnen.

Mein Fazit zur Boston Properties Dividende

Der Boston Properties-REIT ist seit seinem IPO eine solide Dividenden-Aktie – und vieles deutet darauf hin, dass das auch zukünftig der Fall sein wird. Allenfalls beim Dividendenwachstum würde ich langfristig eher mit einem Wachstum zwischen 3 und 5 Prozent rechnen – mehr halte ich derzeit für nicht realistisch.

Boston Properties Dividendenhistorie

Quelle: aktien.guide

5. Die Bewertung des Boston Properties REIT

Gerade bei Aktien mit wenig Wachstumspotential liegt der Gewinn im Einkauf, entsprechend wichtig ist die Bewertung des Boston Properties-REITs. Zuerst wie immer ein Blick auf das Kurs-Buchwert-Verhältnis – kurz KBV. Der verrät uns: So günstig wie zu Zeiten von Corona ist die Aktie heute zwar nicht, dennoch ist sie günstiger als sie das in den letzten fünf Jahren durchschnittlich der Fall gewesen ist.

Boston Properties Kurs-Buchwert-Verhältnis

Quelle: aktien.guide, Stand: 10.06.2022

Angesichts der allgemeinen Entwicklung hin zu den angesprochen, flexibleren Arbeitsplatzlösungen halte ich diesen Bewertungsabschlag allerdings für gerechtfertigt, weshalb ich aktuell von einer angemessenen Bewertung bezüglich des KBVs sprechen würde.

Meine zweite Bewertungsmethode basiert auf der Dividende und deren prognostizierter Entwicklung. Mit der Discounted-Dividend-Methode komme ich auf ein Boston Properties-Kursziel von 81,67 US-Dollar (Kurs am 17.06.2022: 88,55 US-Dollar).

Meine Boston Properties-Prognose

Risikoabschlag: 6,0 %

risikofreier Zins: 2,8 %

erwartetes Dividendenwachstum: 4,0 % p.a.

letzte Dividende: 3,92 US-Dollar

Hier findest du die Formel zur Berechnung des Unternehmenswertes nach der Discounted-Dividend-Methode

Mein Fazit zur Bewertung des Boston Properties REITs

Die aktuell überdurchschnittlich hohe Dividendenrendite deutet auf eine Unterbewertung hin, das KBV auf eine faire und die Discounted Dividend Analyse indiziert eine Überbewertung. Insgesamt denke ich, dass der Boston Properties-REIT aktuell somit fair bis leicht überbewertet ist: Ein Kauf aufgrund einer massiven Unterbewertung drängt sich in meinen Augen nicht auf.

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Fazit: Solide Dividenden-Aktie mit wenig Wachstumsphantasie

Aufgrund der niedrigen Payout-Ratio und der guten Lagen der Immobilien gehe ich davon aus, dass Boston Properties auch in den nächsten Jahren eine solide Dividenden-Aktie sein wird. Wem's ausschließlich auf eine ordentliche Dividendenrendite bei hoher Verlässlichkeit ankommt, für den könnte diese US-Immobilien-Aktie daher einen Blick wert sein.

Wer auf eine marktschlagende Performance spekuliert, der sollte sich allerdings sehr genau überlegen, ob dieses Ziel mit dem Boston Properties-REIT in den nächsten zehn Jahren erreichbar ist: Ich persönlich bin da eher skeptisch.

Pinterest-Aktie Prognose, Thomas Brantl

Quelle: Thomas Brantl

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So findest du die besten Immobilienaktien

Wer auf der Suche nach verlässlichen Dividendenzahlern mit ordentlichen Renditen ist, der kommt an Immobilienaktien nicht vorbei. Wir Menschen sind auf ein Dach über dem Kopf, einen Arbeitsplatz, Supermärkte und viele weitere Arten von Immobilien angewiesen. Diese robuste Nachfrage resultiert in verlässlich fließenden Mieten und hohen Cashflows – dem perfekten Nährboden für starke Dividendenaktien. Wer jedoch nur die Dividendenrendite im Kopf hat, dem könnte das passieren, was vielen cashflow-orientierten Investoren passiert: Trotz hoher Ausschüttungsrendite hinkt deren Gesamtrendite dem breiten Markt meilenweit hinterher!

Ein gutes Beispiel für solch eine Aktie finden wir direkt vor unserer Haustür: Die Rede ist vom Hamborner REIT aus Duisburg. Zwar erfreut diese Immobilienaktie seine Anteilseigner stets mit üppigen Dividendenrenditen von um die 5 % pro Jahr. Mit einem breit gestreuten World-ETF konnte dieser REIT in den letzten 10 Jahren aber nicht ansatzweise mithalten.

Rendite Hamborner REIT letzte 10 Jahre: + 96,6 %

Rendite MSCI World-ETF letzte 10 Jahre: + 241,8 %

Quellen: onvista.de, justETF.com, Dividendenzahlungen sind in den Renditen enthalten, Stand: 01.04.2022

Jeder rational agierende Anleger wird einsehen, dass es keinen Sinn macht, nur wegen einer hohen Ausschüttungsrendite der Performance eines 0815-World-ETFs hinterher zu rennen. Das ist Zeit- und Kapitalverschwendung – da ist das Geld im erwähnten World-ETF besser aufgehoben! Den Aktionären des Hamborner REITs passierte genau das in den letzten 10 Jahren: Für eine üppige Dividendenrendite mussten sie eine signifikant niedrige Rendite im Vergleich zum breiten Markt in Kauf nehmen.

„Aber Thomas – ich liebe Dividenden und Ausschüttungen! Was soll ich da mit einem World-ETF anfangen?“

Keine Sorge, du musst natürlich nicht auf ausschüttungsstarke Titel wie Immobilienaktien verzichten. Wenn du dem breiten Markt aber nicht ständig nachrennen möchtest, dann solltest du stets einen Blick auf die wichtigsten Parameter von guten Dividenen- beziehungsweise Immobilienaktien haben! Wer auf die folgenden Kennzahlen achtet, der kann Flops wie den Hamborner REIT vermeiden:

  • Dividendenwachstum  – wichtig für die Entwicklung der Dividende und vor allem des Aktienkurses, siehe Hamborner REIT. Denn steigende Dividenden stammen meist aus steigenden Gewinnen. Und steigende Gewinne lassen Aktienkurse steigen.
  • Kontinuität – eine stabile Dividende ist eine gute Dividende und spricht für ein verlässliches Geschäftsmodell.
  • Bewertung – das beste Unternehmen der Welt ist ein schlechtes Investment, wenn wir zu viel dafür bezahlen. Das gilt auch für Dividenden- und Immobilienaktien. Du kannst zum Beispiel die aktuelle Dividendenrendite mit der historischen vergleichen. Ist die aktuelle Rendite auffallende hoch, könnte das auf eine günstige Bewertung hindeuten.

All diese Kennzahlen findest du in den bekannten Aktien- und Börsenportalen. Manchmal wirst du vielleicht den Taschenrechner in die Hand nehmen müssen, dafür stehen uns diese Informationen kostenlos zur Verfügung. Wer’s bequemer, schneller und effizienter haben möchte, der kann auf den aktien.guide zurückgreifen. In der aktien.guide-Dividenden-Analyse findest du all die erwähnten Kennzahlen – und noch mehr – von über 6.500 Aktien! So findest du in sekundenschnelle heraus, ob eine Aktie zur nächsten Hamborner REIT-Aktie werden könnte.

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Disclaimer

Für diesen Beitrag gilt – wie für alle „Aktien für jedermann“-Beiträge – der folgende Disclaimer. Bitte lies ihn dir aufmerksam durch und beachte die darin enthaltenen Ausführungen.

Ich besitze Boston Properties-Aktien (Stand: 15.06.2022).

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