Ist der Service Properties Trust-REIT jetzt ein Megaschnäppchen – oder steht die Pleite kurz bevor?

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Der Service Properties Trust-REIT war einer meiner ersten REITs, die ich mir gekauft habe – und dieser Hotel-REIT ist das bis dato schlechteste Investment, das ich jemals getätigt habe!

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Quelle: Mein LYNX-Depot, Stand: 04.08.2020

Die Frage, die sich heute stellt: Ist der Service Properties Trust-REIT ein gut geführtes Unternehmen, das sich von der Corona-Pandemie erholen wird – oder steuert er geradewegs auf die Pleite zu?

So viel sei schon mal verraten: Die aktuellsten News des Service Properties Trust-REITs verheißen nichts gutes...

Klassischer Hotel-REIT mit Nebengeschäften

Service Properties Trust vermietet 329 Hotels mit rund 51.000 Zimmern. Außerdem besitzt dieses Unternehmen sogenannte Travel Centers, das sind Einzelhandelsgeschäfte und Restaurants an Autobahnen und Bundesstraßen. Tätig ist der Service Properties Trust-REIT vor allem in den USA, Kanada und Puerto Rico.

Die Mieter dieses Hotel-REITs sind relativ bekannt, was sicherlich kein Nachteil sein dürfte. Den die Großen der Branche sollten bessere Chancen haben, die Folgen der Corona-Pandemie zu überstehen. Unter anderem finden sich Marriott, Holiday Inn und die Radisson-Gruppe auf der Mieterliste des Service Properties Trust wieder.

Dieses Geschäft funktionierte – bis Corona kam – ganz gut. Im Zuge der Finanzkrise 2009 musste man zwar die Dividende kürzen, ab 2010 konnte sie jedoch wieder kontinuierlich gesteigert werden. Ausgehen vom Tiefpunkt während der großen Finanzkrise konnte sich der Service Properties Trust-REIT mehr als verdoppeln – und zahlte gleichzeitig eine üppige Dividende an seine Anleger aus.

Name Service Properties Trust
WKN / Ticker A2PSPV / SVC
Land USA
Dividendenrendite 0,5 %
Kurs 7,96 US-Dollar

Quelle: YAHOO! Finance, Stand: 07.08.2020

Die Frage, die sich heute stellt: Gelingt dem Service Properties Trust dieses Kunststück ein weiteres mal? Wird er sich auch aus dem Corona-Tief wieder heraus kämpfen können?

Was Corona für den Service Properties Trust-REIT bedeutet

Du kannst dir sicherlich denken, dass die Corona-Pandemie für Hotel-REITs wie den Service Properties Trust-REIT so ziemlich das schlimmste ist, was hätte passieren können. Aufgrund zahlreicher Reisebeschränkungen brechen die Hotelbuchung von Touristen und Geschäftsreisenden weg, Hotelbetreiber geraten ins Straucheln und können ihre Mieten nicht mehr bezahlen.

Entsprechend klingen die aktuellsten News des Service Properties Trust vom 23.07.20 eher düster: Einer der Kunden  – die InterContinental Hotels Group – kann seinen Zahlungsverpflichtungen nicht mehr nachkommen. Es geht um 8,4 Millionen US-Dollar, die InterContinental dem Service Properties Trust-REIT schuldet. Nur für Juli wohlgemerkt.

Es bleibt abzuwarten, ob dieses Geld jemals bezahlt werden kann. Und es bleibt abzuwarten, ob das der letzte Zahlungsausfall für den Service Properties Trust-REIT gewesen sein wird.

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Quelle: pixabay

In den beiden ersten Quartal 2020 musste man einen Rückgang des FFOs – das ist so etwas wie der operative Gewinn eines Immobilienunternehmens – von knapp 36 % verglichen mit dem Vorjahreszeitraum ausweisen. Und wenn du mich fragst, könnten die nächsten sechs Monate sogar noch (viel) schlechter aussehen!

Die Frage lautet: Wie lange kann der Service Properties Trust-REIT das durchstehen?

Die Bilanz des Service Properties Trust-REIT

Es wird zweifelsohne auf die Bilanz des Service Properties Trust-REIT angekommen. Ein Blick in die aktuellen Q2-Zahlen ist für beteiligte Investoren also Pflicht!

Zinsdeckungsgrad Q2 2020 1,4
Cash 20,2 Mio. US-Dollar
beschränkt nutzbarer Cash 29,7 Mio. US-Dollar
administrative Kosten pro Halbjahr 25,3 Mio. US-Dollar
Zinskosten pro Halbjahr 142,1 Mio. US-Dollar

Quelle: Q2-Bericht Service Properties Trust-REIT

Am 30.06. standen dem Unternehmen gerade mal knapp 50 Mio. US-Dollar Cash zur Verfügung. Stellt man diese Zahl den laufenden Kosten – insbesondere den Zinszahlungen – pro Halbjahr gegenüber, wird schnell klar: Damit wird man nicht weit kommen. Hinzu kommt, dass die Zinsbelastung in den nächsten Monaten weiter steigen dürfte, denn unser Hotel-REIT hat weitere Anleihen ausgegeben, um sich über Wasser zu halten.

Das hat im derzeitigen Umfeld allerdings seinen Preis: Die letzte 800 Millionen-Dollar Anleihe kostet das Unternehmen satte 7,5 % Zinsen pro Jahr. Zwar sichert diese Anleihe laut CEO John Murray die Liquidität des Service Properties Trust-REIT bis Februar 2021. Jedoch wird man bis 2025 an den massiven Zinsbelastungen dieser Anleihe zu knabbern haben. Im der zweiten Jahreshälfte dürfte somit weit mehr als 141 Millionen US-Dollar Zinskosten anfallen – und das bei gleichzeitig ausfallenden Mieten. Beispielsweise von InterContential Hotels.

Man muss an dieser Stelle ehrlich sein: Es sieht nicht sonderlich gut aus für den Service Properties Trust-REIT. Ich persönlich erwarte (ACHTUNG: Meine Meinung, keine Tatsache!), dass der Zinsdeckungsgrad in den nächsten Monaten unter den Wert von eins fallen wird. Das bedeutet, dass die operativen Einnahmen die Zinsen nicht mehr decken und das Unternehmen Geld verliert.

Im REITs-Atlas (*) findest du 73 stabilere REITs als den Service Properties Trust-REIT

Lange wird dieser Hotel-REIT das ohne Unterstützung – oder ein kleines Wunder – nicht durchhalten – dazu fehlt es an Cash. Das Risiko einer Insolvenz ist daher in meinen Augen definitiv gegeben – dessen müssen wir Anleger uns bewußt sein!

Für mich ist der Service Properties Trust-REIT ein Verkauf

Kaum Chancen auf eine schnelle Besserung, dafür ein massiv anwachsender Schuldenberg, ausfallende Mieter und die völlige Unklarheit, wann die Corona-Pandemie Hotel-REITs wieder Luft zum atmen lässt: Für mich birgt der Service Properties Trust-REIT aktuell deutlich mehr Risiken als Chancen.

So habe ich mich – während ich diesen Artikel geschrieben habe – dazu entschlossen, diese Position komplett aufzulösen und all meine Service Properties Trust-Aktien verkauft. Die Realisierung dieses Verlusts tut zwar weh, ich denke jedoch, dass mein verbliebendes Geld in einem anderem REIT deutlich besser aufgehoben ist, als es weiter im Service Properties Trust-REIT zu belassen.

Übrigens hatte ich sogar noch ein wenig Glück: Zwei Tage nach dem Screenshoot, den ich zu Beginn dieses dieses Beitrags mit dir geteilt habe, stieg mein einziger Hotel-REIT um 10 % – die perfekte Verkaufsgelegenheit, um den Verlust zumindest etwas einzugrenzen.

In welchen REIT ich das freigewordene Kapital stecke, erfährst du natürlich hier auf meiner Homepage – oder auf meiner Facebook-Seite!

Wenn du wissen willst, anhand welcher Kriterien ich meine besten REITs gefunden habe, dann ist mein kostenloser REIT-Leitfaden genau das richtige für dich!

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