Warum ich REITs kaufe – und wie ich die besten REITs finde

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Seit nunmehr fast eineinhalb Jahren bin ich in REITs investiert – und meine monatlichen Dividendeneinkünfte aus meinem REIT-Depot wachsen Monat für Monat.

Hier in Deutschland sind REITs leider noch wenig verbreitet – schade eigentlich. Denn REITs sind in meinen Augen eine hervorragende Ergänzung für jedes Aktien- oder Immobilienportfolio. Insbesondere für Anleger, denen hohe Dividenden wichtig sind, können sie hoch interessant sein: Dividendenrenditen zwischen 5 % und 10 % sind in diesem Bereich nichts ungewöhnliches – einige der Unternehmen schütten sogar monatlich aus.

Warum genau ich in REITs investiere und wie ich die besten REITs finde, erfährst du, wenn du weiterliest!

Warum REITs so interessant für Privatanleger sind

REITs – ausgeschrieben Real Estate Investment Trusts – sind börsennotierte Immobilienunternehmen. Sie kaufen, verkaufen und vermieten Immobilien aller Art – genau wie normale AGs oder SEs, wie beispielsweise Vonovia oder die Deutsche Wohnen. REITs haben allerdings einen wichtigen Vorteil: Sie genießen in den allermeisten Ländern erhebliche Steuervorteile!

Nur das wir uns hier nicht falsch verstehen: Mit einem REIT kommst du nicht um deine persönliche Kapitalertragsteuer herum – die musst du natürlich trotzdem an Vater Staat abdrücken, wenn dein Freibetrag aufgebraucht ist.

ABER: Das Immobilienunternehmen selbst zahlt – wenn es den REIT-Status erhält – auf seinen Gewinn mehr oder weniger keine Steuern. Und das bedeutet: Es bleibt mehr für uns Anleger übrig – in Form von üppigen Dividenden!

Fazit: REITs ermöglichen es Privatanlegern, breit gestreut in Immobilien zu investieren. Zusätzlich sorgen Steuervorteile und verpflichtende Ausschüttungen für hohe Dividenden – und damit für hohe Cashflows.

Damit sind REITs für folgende Privatanleger besonders interessant:

  • Anleger, die einer Dividendenstrategie folgen
  • Anleger, die verlässliche Cashflows haben möchten
  • Anleger, die in Immobilien investieren wollen, den hohen Aufwand eines selbstgekauften Objekts aber scheuen

Neben dem Steuervorteil auf Unternehmensebene profitieren REIT-Anleger von

  • einem professionellem Management
  • einem Geschäftsmodell, das wie gemacht für regelmäßige Ausschüttungen ist
  • einem breit gestreutem Immobilien-Portfolio

Wie ich neue REITs finde

Gewiss – REITs sind ein tolles Investment, welche viele Vorteile mit sich bringen – vor einem Problem stehen aber insbesondere wir deutschen Anleger: Die meisten REITs sind in den USA, Kanada, Großbritannien oder Asien beheimatet – sprich: Deutschsprachige Datenbanken, Übersichten, Branchenverzeichnisse oder ähnliches sind absolute Mangelware! Wo also soll man am besten mit der Analyse anfangen? Geschäftsberichte, Unternehmenspräsentationen? Alles schön und gut – nur bis man 20 englischsprachige Geschäftsberichte durch hat – das dauert!

Wo also soll man anfangen mit der Suche nach den besten REITs?

Glücklicherweise bin ich vor ein paar Wochen auf Instagram über den REITs-Atlas von Henning gestolpert – und schnell war mir klar: Was REITs betrifft, ticken wir beide sehr ähnlich. Also habe ich mir seinen REITs-Atlas (*) gleich gesichert – seitdem ist der REITs-Atlas mein erster Anlaufpunkt, wenn es darum geht, neue REITs zu finden! Mit ihm

  • habe ich einen wunderbaren Überblick über 73 REITs aus Asien, Deutschland, Großbritannien und den USA
  • ist es mir möglich, eine branchenspezifische Analyse durchzuführen – beispielsweise kann ich gezielt nach Office-REITs suchen, da der Atlas nach Branchen strukturiert ist
  • weiß ich innerhalb von ein paar Sekunden, wo sich die Immobilien eines REITs befinden
  • kann ich mir innerhalb kürzester Zeit einen groben Überblick über die Bilanz des jeweiligen REITs verschaffen

Wenn ich dann auf ein interessantes Unternehmen gestoßen bin, dann schaue ich mir natürlich trotzdem noch die Geschäftsberichte genau an – ABER für eine erste Vorauswahl nutze ich mittlerweile ausschließlich Hennings REITs-Atlas (*). Denn mit seiner Hilfe spare ich mir wertvolle Zeit UND finde REITs, auf die ich ohne den REITs-Atlas niemals aufmerksam geworden wäre! Im exklusiven "Aktien für jedermann-Interview" erfährst du übrigens mehr über den Autor des REITs-Atlas.

Der REITs-Atlas (*) – der perfekte Ausgangspunkt auf dem Weg zum REIT-Depot!

Auf welche Punkte ich bei meinen REITs achte

1. Diversifikation

Ich setze mir ein breit diversifiziertes REIT-Portfolio zum Ziel! In meinen Augen sollte ein solches Portfolio aus mindestens 15 Einzel-REITs aus den unterschiedlichsten Bereichen bestehen. Folgende Segmente sind meiner Meinung nach essentiell wichtig für ein breit gestreutes REIT-Portfolio:

  • Wohnen
  • Industrie
  • Büro
  • Infrastruktur
  • Medizin

Auch was die regionale Aufteilung betrifft sollte man nicht sein ganzes Geld nur in Deutschland beziehungsweise die USA stecken. Komplett Europa, Großbritannien Asien, und Kanada dürfen in meinen Augen nicht fehlen.

2. Geschichte

Ich werfe einen Blick auf den FFO (Funds from Operations, operativer Gewinn aus dem operativen Vermietgeschäft) und die Ausschüttungen der vergangenen 10 bis 15 Jahre. Generell gilt: Hat ein REIT die Finanzkrise 2008/09 überstanden, dann ist das ein gutes Zeichen. Hat der FFO kaum unter der damaligen Krise gelitten, dann ist das ein sehr gutes Zeichen. Und war er in der Lage, seine Dividende aufrecht  zu erhalten, dann hat dieser REIT in meinen Augen das Prädikat „krisenfest“ und „gut gemanagt“ verdient – er kommt in meine engere Auswahl.

3. Geschäftsmodell

Ein REIT kann nur dann erfolgreich sein, wenn seine Immobilien

  1. genügend Mieter anziehen

  2. diese Mieter in der Lage sind, für den Vermieter attraktive Mieten zu bezahlen

Für Wohnimmobilien beispielsweise bedeutet dies vor allem eins: Es kommt auf die Lage an! Nur in Städten, in die es viele Menschen zieht, wird es genügend zahlungskräftige Kunden geben, die unsere Dividenden dauerhaft finanzieren. Und wohin zieht es Menschen? Klar – wo es Jobs gibt!

Bei Wohnimmobilien solltest du dir daher ein Bild über die wirtschaftliche Stärke der Regionen machen, in denen der REIT hauptsächlich investiert.

Bei Büro-, Industrie- und allen anderen Immobilien kommt es zusätzlich darauf an, wie gefragt diese Art von Immobilien in Zukunft an Standort X sein wird. Fabriken für Kutschen? Eher eine schlechte Idee. Datenzentren? Schon besser!

Man sollte sich in diesem Punkt allerdings vor einer allzu schnellen Meinungsbildung fragen: Liege ich wirklich richtig mit meinem „Bauchgefühl“? Werden wir zukünftig wirklich alles nur noch im Internet bestellen – werden alle Shopping-Center aussterben? Werden Datenzentren in zehn Jahren wirklich so aussehen, wie wir das heute glauben?

Alles gar nicht so einfach – versuch deine Meinung daher am besten mit Fakten abzugleichen. Im Internet stehen dir jede Menge Statistiken zur Verfügung – du musst sie nur für dich nutzen.

4. Dividende

So blöd sich das im ersten Moment auch anhören mag – die Dividendenrendite sollte auch bei einem REIT – einer klassischen Dividendenaktie – nicht im Vordergrund stehen. Viel wichtiger ist die Nachhaltigkeit der Dividende.

Bei einem REIT misst du diese am besten am Verhältnis „Dividende-zu-FFO“ – der sogenannten Ausschüttungsquote. Hierzu teilst du einfach den FFO je Aktie (diesen Wert findest du im Geschäftsbericht) und teilst ihn durch die jährliche Dividende je Aktien (findest du entweder ebenfals im Geschäftsbericht oder auf Investor Relations Seite des REITs).

Werden dauerhaft mehr als 90 % des FFOs ausgeschüttet, dann würde ich skeptisch werden. Bleibt genügend Geld übrig, um alle Immobilien ausreichend zu warten bzw. zu renovieren? Bleibt genügend Geld übrig, um in neue Projekte zu investieren und Wachstum zu schaffen? Möchte sich das Management vielleicht sogar kurzfristig selbst die Taschen mit (zu) hohen Dividenden voll machen?

5. Bilanz

Das Geschäftsmodell Immobilie ist vor allem deshalb so attraktiv, weil man in diesem Bereich mit einem hohen Fremdkapitalanteil arbeiten kann. Im Gegensatz zu den meisten anderen Investments werden für Immobilien gerne Kredite vergeben – zu guten Konditionen, relativ leicht erhältlich.

Mit einem hohen Fremdkapitalanteil lässt sich die Rendite auf das eigene Kapital wunderbar hebeln – also erhöhen. Treibt man dieses Spiel allerdings zu weit, sprich der Fremdkapitalanteil wird zu hoch, dann kann aus den lukrativen Renditen schnell der Bankrott werden. Zum Beispiel dann, wenn mal ein paar Mieten ausfallen (Corona lässt grüßen) oder das allgemeine Zinsniveau steigt. Dann übersteigen die Finanzierungskosten – sprich die Kreditzinsen – nämlich auf einmal die (Miet-) Einnahmen. Das Unternehmen verliert Geld, braucht noch mehr Kredite, die Zinslast steigt, usw...

Für uns REIT-Investoren ist das natürlich der schlechtest anzunehmende Fall – weshalb wir uns davor schützen sollten. Doch wie können wir das tun? Zwei Kennzahlen helfen uns bei der Entscheidung, ob ein Immobilienunternehmen zu hohe Schulden hat oder nicht.

Die erste Kennzahl: Der Fremdkapitalanteil an der Bilanzsumme. Ich persönlich ziehe irgendwo bei 60 % – 65 % Fremdkapitalanteil die Grenze – alles darüber sollte man sich sehr genau überlegen.

Die zweite Bilanzkennzahl, die ich mir bei REITs anschaue, ist der Zinsdeckungsgrad. Er zeigt, um das wievielfache der FFO – also der operative Gewinn – die Zinszahlungen deckt. Logisch – je höher desto besser! Beträgt der Wert zwei oder mehr, ist das für mich in Ordnung. Alles darunter ist als kritisch zu bewerten – zumindest wenn dies über einen längeren Zeitraum der Fall sein sollte.

6. Bewertung

„Das beste Unternehmen der Welt ist zu teuer, wenn du zufiel dafür bezahlst.“

Das gilt für Aktien – und das gilt natürlich auch für REITs!

Bewertungsmethode 1: Dividend Discount Model (DDM)

Ähnlich wie bei der Discounted-Cashflow-Analyse wird auch beim Dividend-Discount-Model etwas abgezinst. Einfaches Beispiel: Du leihst jemanden 100 Euro, welche du in einem Jahr wieder zurückerhalten willst. Wieviel willst du zurückhaben?

Sicherlich mehr als die 100 Euro! Je nachdem, wem du das Geld leihst: Es könnte ja sein, das du dein Geld gar nicht mehr zurückbekommst! Für dich besteht also ein Ausfallrisiko – und dafür willst du etwas haben. Beispielsweise 105 Euro – also 5 % Zins pro Jahr.

Beim Dividend-Discount-Model machen wird das genauso – mein persönlicher Zinssatz (r) für REITs setzt sich wie folgt zusammen:

+ 5,0 % Risikoaufschlag
+ 0,6 % Zinssatz für 10-jährige US-Staatsanleihen (Stand: 24.04.2020) ————————————————————————————————

= 5,6 %

Außerdem müssen wir die zukünftige Wachstumsrate der Dividende (g) prognostizieren. Da Immobilien ein recht stabiles Geschäftsmodell sind, verwende ich das durchschnittliche Dividendenwachstum der letzten 10 Jahre minus einem Risikoabschlag von rund 0,5 %.

Der letzte, fehlende Parameter ist die aktuelle (oder prognostizierte) Dividende je Aktie (D).

Die Formel ist recht simpel: Wert der Aktie = D / (r - g)

Du gleichst dein Ergebnis (D) dann einfach mit dem aktuellen Kurs ab – und weißt, ob der REIT basierend auf Dividend-Discount-Model günstig oder teuer ist.

Bewertungsmethode 2: Verhältnis Marktkapitalisierung / FFO

Aufgrund der Abhängigkeit vom allgemeinen Zinsniveaus sollten wir neben dem Dividend-Discount-Model ein weiteres Bewertungsverfahren anwenden – ich setzte auf das Verhältnis Marktkapitalisierung / FFO. Das ist letzendlich nichts anders als das Kurs-Gewinn-Verhältnis (KGV) bei Aktien – nur eben für Immobilienunternehmen.

Man teilt den Kurs der Aktie durch den FFO je Aktie (Funds from Operations, oder zu deutsch: Der Gewinn aus dem operativen Vermietgeschäft) – und schon hat man das Verhältnis Kurs / FFO! Das Ergebnis liegt meist irgendwo zwischen 5 und 30. 5 ist günstig, 30 teuer. Alles über 30 ist sogar sehr teuer. Aber aufgepasst: Oft haben niedrige Werte einen (guten) Grund – sie machen den REIT nicht automatisch zu einem günstigen Kauf!

Außerdem sollte man das Verhältnis Marktkapitalisierung zu FFO vor allem für historische Vergleiche verwenden – ist der REIT heute teurer als in der Vergangenheit? Außerdem kann man das Verhältnis Marktkapitalisierung / FFO gut zum Vergleich ähnlicher REITs verwenden – so erhält man ein Bild davon, wie der Markt das jeweilige Unternehmen aktuell bewertet.

Die Kombination aus Dividend-Discount-Model und dem Verhältnis Kurs / FFO ermöglicht uns einzuschätzen, ob ein REIT eher teuer oder eher günstig ist. Allerdings muss uns Anlegern klar sein, dass Änderungen des Zinsumfelds massiven Einfluss auf die Bewertung von REITs haben – ein wichtiger Zusammenhang, den man immer im Hinterkopf behalten sollte.

Mein Fazit zu REITs

REITs sind ein hervorragendes Investmentvehikel für Anleger denen hohe, verhältnismäßig stabile Cashflows wichtig sind. Sie sollten von Immobilien als Kapitalanlage überzeugt sein, die Bereitschaft mitbringen, etwas Zeit in die Analyse zu stecken und sich darüber im Klaren sein, dass sie höchstwahrscheinlich ein zusätzliches Depot benötigen werden.

Wenn das auf dich zutrifft – Feuer frei, auf geht's!

Der REITs-Atlas Asien (*) – der perfekte Begleiter auf dem Weg zum breit gestreuten REIT-Portfolio

Zum Abschluss möchte ich dir noch drei sehr beliebte REIT-Artikel empfehlen. Sie zeigen, warum ich derzeit mehr REITs als "normale" Aktien kaufe und wie eine REIT-Analyse in der Praxis aussieht.

Viel Spass beim Lesen!

Warum ich aktuell REITs kaufe – und fast keine Aktien

Realty Income – Zeit zu kaufen?

Knapp 6 % Dividendenrendite mit australischen Weintrauben

Weltweit günstig handeln mit LYNX

Eigentlich habe ich mein LYNX-Depot nur eröffnet, um endlich in alle REITs (Real Estate Investment Trusts) dieser Welt investieren zu können. Das geht bei comdirect & Co. leider nicht (oder nur zu sehr ungünstigen Konditionen), da REITs wegen ihrer geringen Umsätze an deutschen Börsen schlecht handelbar sind.

Doch mittlerweile schätze ich LYNX nicht nur wegen seines breiten Handelsuniversums – in meinen Augen bietet dieser Broker zahlreiche weitere, wichtige Vorteile für uns Privatanleger!

  • Aktien handeln ab 5 Dollar / 5,80 Euro je Trade
  • kostenlose Depotführung
  • Steuerstundung – die Kapitalertragssteuer wird erst mit der Steuererklärung fällig. Unser Kapital kann so eineinhalb Jahre unversteuert für uns arbeiten!
  • zuverlässiger Broker mit ausgezeichnetem, deutschsprachigem Service
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Ich bin nun seit über eineinhalb Jahren Kunde von LYNX – und ich habe es nicht eine Sekunde bereut, mir dieses zusätzliche Depot eingerichtet zu haben!

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Dieser Beitrag stellt ausschließlich meine Meinung dar – es findet keine Anlageberatung durch mich oder die Seite „Aktien für jedermann“ statt. Dieser Beitrag ist eine journalistische Publikation und dient ausschließlich Informationszwecken. Der Beitrag stellt keine Aufforderung zum Kauf oder Verkauf einer Aktie, eines Wertpapiers oder einer sonstigen Anlage dar. Jeder Anleger ist an dieser Stelle dazu aufgefordert, sich seine eigenen Gedanken zu machen, bevor eine Investitionsentscheidung trifft.

Der Kauf von Aktien und anderen Wertpapieren ist mit hohen Risiken bis hin zum Totalverlust behaftet.

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