Auch wenn die American Tower-Aktie sich in den vergangenen Monaten schwach entwickelte, so war sie auf Sicht der letzten fünf Jahre dennoch ein Verdoppler (Dividenden unberücksichtigt). Die Frage, die sich heute stellt: Ist die jüngste Korrektor nur ein Rücksetzer in einem allgemein schwachen Markt oder hat diese Infrastruktur-Aktie ihren Zenit überschritten?
In meiner American Tower-Aktienanalyse erfährst du alles über die Dividende, die Bewertung und meine Prognose für diese Infrastruktur-Aktie. Ich wünsche dir viel Spaß beim Lesen!
1. Das Geschäftsmodell: Was macht American Tower?
Der American Tower-REIT ist der nach Marktkapitalisierung größte REIT der Welt und zählt zu den Infrastruktur-Aktien mit Schwerpunkt auf Funktürmen. Das Unternehmen wurde im Jahr 1995 gegründet und war zunächst eine Tochter der American Radio, die wiederum Teil des Unterhaltungskonzerns CBS/Viacom war. Bereits 1999 startete das Unternehmen seine internationale Expansion – und zwar auf den mexikanischen Markt. Ein Trend, bis heute anhält, wie wir später sehen werden. 2012 sicherte sich das Unternehmen den steuersparende und dividendenfreundliche Status als Real Estate Investment Trust (REIT).
Als Infrastruktur-Aktie profitiert American Tower von planbaren und verlässlichen Einnahmen bei gleichzeitig wertstabilen Assets. Ein Fakt, der in Zeiten einer hohen Inflation nicht zu unterschätzen ist. Weiterhin zeichnen sich Infrastruktur-Assets durch hohe Eintrittsbarrieren aus – gerade, wenn es um attraktive Standorte geht.
Das Geschäftsmodell von Funkturm-REITs besteht im Besitz und der Vermietung von Funktürmen. Genauer gesagt von Antennenplätzen an diesen Funktürmen. American Tower besitzt auf der ganzen Welt Grundstücke (rund 75% aller Grundstücke befinden sich im eigenen Besitz, der Rest ist angemietet) und vermietet diese an Telekommunikationsunternehmen. Oft mieten mehrere Firmen gleichzeitig Antennenplätze an den Türmen. Die Höhe der Miete richtet sich nach der Anzahl der Antennen und deren Gewicht sowie nach der Attraktivität des Standorts.
| Name | American Tower Cooperation |
| Hauptsitz | Boston, Massachusetts, USA |
| WKN / ISIN / Ticker | A1JRLA / US03027X1000 / AMT |
| Dividendenrendite | 2,16 % |
| aktueller Kurs | 229,60 US-Dollar |
Quelle: aktien.guide, Stand: 06.05.2022
Der Funkturm und die Infrastruktur, die ihn an das landesweite Netz anschließen, gehören dabei dem REIT. Antennen, Kabel und Schalthäuschen sind jedoch in Besitz des Mieter und werden auf dessen Kosten installiert und gewartet.
American Tower erwirbt seine Funktürme meist in großen Paketen. Verkäufer sind oftmals die Telekommunikationsunternehmen selbst, die mit dem Verkauf ihre Bilanz verschlanken und Gelder für neue Projekte freimachen möchten. American Tower baut aber auch selbst Türme und betreibt diese. Letzteres stellt aber nur 3% des Umsatzes dar und stammt aus Dienstleistungen, die den Mieter unterstützen, zum Beispiel bei der Ein- und Ausrichtung der Antennen.
Insgesamt besitzt diese Infrastruktur-Aktie über 220.000 Funktürme. Davon befinden sich über 43.000 in den USA und Kanada, aber immerhin auch knapp 15.000 Stück hier bei uns in Deutschland. Im Gegensatz zu vielen amerikanischen REITs, die sich nur auf ihr Heimatland beschränken, verfolgte American Tower von Anfang an eine internationale Ausrichtung und legte sogar seinen Schwerpunkt auf den internationalen Markt. So ist das Unternehmen heute in 25 Ländern vertreten. Unter anderem wie erwähnt hier in Europa, aber vor allem in Ländern mit einem schnell wachsenden Mobilfunkmärkten wie Mexiko und vielen anderen südamerikanischen oder afrikanischen Ländern. Da dort die Infrastruktur deutlich schlechter ausgebaut ist, kann der American Tower-REIT als finanziell gut ausgestattetes Unternehmen schnell Marktanteile gewinnen und so attraktive Standorte besetzen.
Mit einer Marktkapitalisierung von derzeit rund 118 Mrd. US-Dollar ist der American Tower-REIT ein echter Bluechip. So weist der Großteil aller DAX-Unternehmen eine deutlich niedrigere Marktkapitalisierung auf als diese Infrastruktur-Aktie.
Mein Fazit zum Geschäftsmodell des American Tower REITs
Prognosen zufolge werden die Entwicklungs- und Schwellenländer in rund fünf bis zehn Jahren einen ähnlich hohen Datenverbrauch haben wie die Industrieländer heute. Trends wie eine steigende Handynutzung und 5G treiben den Bedarf nach Mobilfunkmasten weiter nach oben. Auf diese Entwicklung hat sich der American Tower-REIT mit seinem Geschäftsmodell und seiner internationalen Ausrichtung bestens vorbereitet und könnte entsprechend stark von dieser Entwicklung profitieren.
2. Das Management des American Tower REIT
American Tower wird von einem internen Management geführt, was ich definitiv bevorzuge. Bei einem internen Management sind alle Führungskräfte Angestellte mit langjährigen Verträgen. Ihre Vergütung richtet sich nach der Steigerung des Shareholder-Value. Im Unterschied dazu gibt es REITs mit externem Management, die das Unternehmen nur als Mandat leiten. Ihre Vergütung ist häufig abhängig vom Volumen des verwalteten Vermögens und kann dazu führen, dass die Assets künstlich – und langfristig schädlich – aufgebläht werden. Ein klassischer Interessenkonflikt, der beim American Tower-REIT in dieser Form nicht vorliegt.
CEO Tom Bartlett führ das Unternehmen mittlerweile seit 13 Jahren und ist die treibende Kraft hinter der beeindruckenden Expansion der letzten Jahre. Seit er den Posten übernahm, hat sich die Anzahl der Assets beinahe verzehnfacht. Vor seiner Zeit bei American Tower war er Senior Vice President bei Verizon und dort zuständig für Mobilfunkttechnik. Das Netzwerk seines Ex-Arbeitgebers ist heute von großem Wert – Verizon ist seit jeher einer der größten Kunden von AMT.
Quelle: American Tower, American Tower-CEO Tom Bartlett
Fazit zum Management des American Tower-REITs
Nicht nur der CEO, sondern alle Mitglieder des Managements können auf Erfahrungen bei Telekommunikationsfirmen, Netzwerkausrüstern wie Nokia oder bei Regierungsbehörden aufweisen. Sie bringen wertvolle Kontakte mit und wissen darüber hinaus perfekt, wie die Kunden des Unternehmens ticken und welche Pläne und Bedürfnisse sie in Hinblick auf ihre Antennenplätze haben. Perfekte Voraussetzung für eine weiterhin positive Entwicklung des American Tower REITs.
3. Die Kennzahlen des American Tower REIT
American Tower kann ein beachtliches Wachstum vorweisen. Während die Firma zu Zeiten ihrer Gründung mit einigen wenigen Tausend Funktürmen startete, konnte man bald 20.000 Türme sein Eigen nennen. Ab den 2010ern zündete das Unternehmen dann den Turbo – hauptsächlich getrieben durch seine internationale Expansion. In den letzten fünf Jahren flachte das Wachstum jedoch etwas ab.
| Umsatzwachstum letzte 5 Jahre | + 10,1 % p.a. |
| Wachstum AFFO letzte 5 Jahre | + 11,8 % p.a. |
| Dividendenwachstum letzte 5 Jahre | + 19,1 % p.a. |
| Kursentwicklung letzte 5 Jahre * | + 22,7 % p.a. |
Quelle: aktien.guide, finanzen.net, Stand: Geschäftsjahr 2021
Nur eine Sache legte überproportional stark zu: Der Aktienkurs des American Tower-REITs, was auf eine Überbewertung hindeuten könnte. Ein bedeutender Teil des Wachstums fand dabei nicht organisch statt, sondern basiert auf zahlreichen Übernahmen. Die größte war hierbei der Kauf des Funkturm-Spin-Off des Telekomkonzerns Telefonica im Jahr 2021. American Tower erweiterte sein Portfolio damit auf einen Schlag um 31.000 Funktürme in Europa und Südamerika.
Ebenfalls in 2021 schluckte AMT einen konkurrierenden REIT, wenn auch aus einer anderen Kategorie: Der CoreSite REIT – ein Infrastruktur-REIT mit Fokus auf Datencentern – wurde für 10,1 Mrd. USD übernommen. In dessen Portfolio befanden sich 25 Datecenter und 32.000 Internet-Knotenpunkte (Interconnections). Mit dieser Akquisition erweiterte American Tower nicht nur sein Portfolio, sondern stellte sein Geschäftsmodell damit breiter auf. Indem das Unternehmen in ein anderes – aber nicht weniger stark wachsendes – Business investierte, diversifizierte das Management seine Assets und stärkte seine Position als Betreiber kritischer Internet-Infrastruktur. CoreSite hatte vor der Übernahme eine jährliche Wachstumsrate von 10% und passt damit perfekt zur Wachstumsstrategie des American Tower-REITs.
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Neben dem Wachstum aus Übernahmen kann American Tower auch organisches Wachstum verzeichnen. In den letzten Jahren wuchsen die Assets und der Umsatz kontinuierlich, da American Tower fleißig neue Funktürme kaufte und baute. Das Unternehmen versteht sich selbst als Innovator mit Führungsanspruch was die eingesetzte Technologie betrifft. Automatisch steigende Mieteinnahmen werden durch vertraglich festgelegte Mietpreissteigerungen von durchschnittlich 3% pro Jahr umgesetzt. Diese liegen zwar unterhalb der aktuellen Inflationsrate, dennoch bildet diese vertraglich festgelegte Steigerung der Mieten eine solide Basis für zukünftiges Wachstum.
Auch von der Nachfrageseite sollte der Ausblick weiterhin auf Wachstum stehen. Der Bedarf an flächendeckender Versorgung mit mobilem Internet ist sowohl in den Industrieländern als auch in Schwellen- und Entwicklungsländern groß. Der Trend hin zu immer größeren konsumierten Datenmengen scheint ebenfalls unumkehrbar zu sein, sodass wir erwarten können, dass das organische Wachstum in den nächsten Jahren aufrechterhalten wird.
Das Potenzial für Wachstum durch Übernahmen sehe ich mittlerweile jedoch als schwierig an, weil die Bilanz im Zuge der letzten Übernahmen stark belastet wurde. Das gilt insbesondere für die Eigenkapitalquote.
| Eigenkapitalquote 2021 | 13,0 % |
| Zinsdeckungsgrad AFFO 2021 | 5,0 |
Quelle: aktien.guide, American Tower-REIT Investor Relations, Stand: Geschäftsjahr 2021
Bei einem Eigenkapital von 9 Mrd. USD und einer Bilanzsumme von knapp 70 Milliarden US-Dollar beträgt die Eigenkapitalquote magere 13%. Das ist selbst für die traditionell hoch verschuldeten REITs ein extrem niedriger Wert. Immerhin kann American Tower seine Schuldendienst locker aus dem AFFO bezahlen: Der Zinsdeckungsgrad von fünf ist für REITs eher hoch, was aus Investorensicht positiv zu bewerten ist.
Mein Fazit zu den Kennzahlen des American Tower-REITs
American Tower wächst zwar schneller als viele traditionelle REITs, jedoch legte in den letzten Jahren vor allem eines zu: Der Aktienkurs. Während die Möglichkeiten einer weiteren Verschuldung meiner Meinung nach ausgereizt sind, kann das Unternehmen seine Verbindlichkeiten gut handeln. Zumindest solange die Gewinne so sprudeln, wie sie das in den letzten Jahren taten und die Zinsen nicht allzu stark steigen.
Die Kennzahlen des American Tower-REITs sehen in Summe ordentlich aus, passen allerdings kaum noch zur hohen Bewertung. Mehr dazu gibt's beim übernächsten Abschnitt, wenn es um meine American Tower-Prognose geht.
4. Die American Tower-Dividende
American Tower ist ein Quartalszahler und eignet sich damit sehr gut für Einkommensinvestoren. Die Dividendenrendite beträgt derzeit 2,1%, was für einen REIT eher niedrig ist. Angesichts des Wachstumstempos halte ich sie allerdings für angemessen – Wachstum muss schließlich finanziert werden.
Quelle: aktien.guide, Stand: 04.05.2022
Beim aktien.guide müssen wir beachten, dass der Gewinn je Aktie als Referenz für die Payout-Ratio herangezogen wird. Das ist für "normale" Unternehmen absolut korrekt, bei REITs allerdings etwas irreführend: Hier sollten wir den AFFO oder den FFO als Referenz heranziehen. Bezogen auf den AFFO beträgt die Payout-Ratio des American Tower REITs 55,5 % – ein Wert, der auf eine nachhaltige Dividendenpolitik hindeutet: Bei Werten unter 80 % ist in meinen Augen alles im grünen Bereich.
Die American Tower-Dividende wird seit 11 Jahren kontinuierlich erhöht und wuchs in den letzten fünf Jahren um durchschnittlich um 19,1 % pro Jahr.
Quelle: aktien.guide, Stand: 04.05.2022
Mein Fazit zur American Tower-Dividende
Wenn die American Tower-Aktie Dividende auch zukünftig im aktuellen Tempo wächst, relativiert sich die heute niedrige Dividendenrendite schnell: Die Rendite hätte sich bei einem Einstieg vor fünf Jahren bis heute verdoppelt. Auch für die nahe Zukunft gehe ich von einem Dividendenwachstum im zweistelligen Prozentbereich aus, auch wenn sich das Wachstum im vergangenen Jahr von vorher 20 % auf rund 14 % verringerte.
Die Dividendenrendite könnte zwar höher sein, jedoch sollte dieser kleine Makel durch das schnelle Dividendenwachstum und die Verlässlichkeit nach einer mittelfristigen Haltedauer mehr als ausgeglichen werden.
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5. Die Bewertung des American Tower REIT
American Tower wird derzeit mit rund 110 Milliarden US-Dollar bewertet – bei gerade einmal neun Milliarden US-Dollar Eigenkapital (Stand: Anfang Mai 2022). Das sieht teuer aus – zumindest was den Börsenwert betrifft. Ein Blick auf das Kurs-Buch-Verhältnis der letzten Jahre zeigt allerdings, dass der American Tower-REIT praktisch aus Tradition teuer ist: Zwar ging das Kurs-Buchwert-Verhältnis (KBV) in den letzten Monaten auf rund 20 zurück. Gemessen an klassischen Maßstäben ist das aber noch immer kein Schnäppchen.
Quelle: aktien.guide, Stand: 05.05.2022
Bewertungen oberhalb des Buchwertes sind heutzutage keine Seltenheit und insbesondere bei Tech-Aktien ist das hohe Wachstum der kommenden Jahre teilweise schon in den Kursen enthalten. Auch das PEG – das ist soetwas wie das Kurs-Gewinn-Verhältnis, in dem das prognostizierte Wachstum enthalten ist – deutet auf eine leichte Überbewertung hin: Aktien mit einem PEG von eins oder niedriger gelten als günstig, Werte über eins als teuer.
Darauf basierend müsste ein fairer Bewertungsmaßstab bei einem FFO-Multiple liegen, das der Wachstumsrate des FFO entspricht, bei unserer Infrastruktur-Aktie also rund dem 20-fachen FFO. American Tower erwirtschaftete im Jahr 2021 einen FFO in Höhe von 10,42 USD FFO pro Aktie, woraus ein fairer Wert von 208,40 US-Dollar resultiert. In etwas diesem Bereich würde ich auch meine Prognose für den American Tower-REIT ansetzen. Aktuell notiert die Aktie bei 229,60 US-Dollar.
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Mein Fazit zur American Tower-Bewertung
Der American Tower-REIT scheint nicht nur optisch, sondern auch nach klassischen Bewertungsmaßstäben leicht überbewertet. Wie erwähnt ist dies bei Techwerten jedoch durchaus üblich. Hier wird klar: Der Markt stuft American Tower eigentlich nicht als Infrastruktur-Aktie ein, sondern viel mehr als Wachstumsaktie.
Fazit: Meine American Tower-Prognose
Trotz der hohen Verschuldung und der hohen Bewertung ist der American Tower-REIT bereits seit längerem Teil meines REIT-Depots bei LYNX. Über eine Aufstockung denke ich derzeit jedoch nicht nach – trotz des jüngsten Kursrückgangs. Zum einen möchte ich mein REIT-Portfolio weiter diversifizieren, zum anderen würde ich wenn dann eher bei günstigeren Kandidaten wie dem Store Capital-REIT aufstocken.
Quelle: Thomas Brantl
So findest du die besten Immobilienaktien
Wer auf der Suche nach verlässlichen Dividendenzahlern mit ordentlichen Renditen ist, der kommt an Immobilienaktien nicht vorbei. Wir Menschen sind auf ein Dach über dem Kopf, einen Arbeitsplatz, Supermärkte und viele weitere Arten von Immobilien angewiesen. Diese robuste Nachfrage resultiert in verlässlich fließenden Mieten und hohen Cashflows – dem perfekten Nährboden für starke Dividendenaktien. Wer jedoch nur die Dividendenrendite im Kopf hat, dem könnte das passieren, was vielen cashflow-orientierten Investoren passiert: Trotz hoher Ausschüttungsrendite hinkt deren Gesamtrendite dem breiten Markt meilenweit hinterher!
Ein gutes Beispiel für solch eine Aktie finden wir direkt vor unserer Haustür: Die Rede ist vom Hamborner REIT aus Duisburg. Zwar erfreut diese Immobilienaktie seine Anteilseigner stets mit üppigen Dividendenrenditen von um die 5 % pro Jahr. Mit einem breit gestreuten World-ETF konnte dieser REIT in den letzten 10 Jahren aber nicht ansatzweise mithalten.
Rendite Hamborner REIT letzte 10 Jahre: + 96,6 %
Rendite MSCI World-ETF letzte 10 Jahre: + 241,8 %
Quellen: onvista.de, justETF.com, Dividendenzahlungen sind in den Renditen enthalten, Stand: 01.04.2022
Jeder rational agierende Anleger wird einsehen, dass es keinen Sinn macht, nur wegen einer hohen Ausschüttungsrendite der Performance eines 0815-World-ETFs hinterher zu rennen. Das ist Zeit- und Kapitalverschwendung – da ist das Geld im erwähnten World-ETF besser aufgehoben! Den Aktionären des Hamborner REITs passierte genau das in den letzten 10 Jahren: Für eine üppige Dividendenrendite mussten sie eine signifikant niedrige Rendite im Vergleich zum breiten Markt in Kauf nehmen.
„Aber Thomas – ich liebe Dividenden und Ausschüttungen! Was soll ich da mit einem World-ETF anfangen?“
Keine Sorge, du musst natürlich nicht auf ausschüttungsstarke Titel wie Immobilienaktien verzichten. Wenn du dem breiten Markt aber nicht ständig nachrennen möchtest, dann solltest du stets einen Blick auf die wichtigsten Parameter von guten Dividenen- beziehungsweise Immobilienaktien haben! Wer auf die folgenden Kennzahlen achtet, der kann Flops wie den Hamborner REIT vermeiden:
- Dividendenwachstum – wichtig für die Entwicklung der Dividende und vor allem des Aktienkurses, siehe Hamborner REIT. Denn steigende Dividenden stammen meist aus steigenden Gewinnen. Und steigende Gewinne lassen Aktienkurse steigen.
- Kontinuität – eine stabile Dividende ist eine gute Dividende und spricht für ein verlässliches Geschäftsmodell.
- Bewertung – das beste Unternehmen der Welt ist ein schlechtes Investment, wenn wir zu viel dafür bezahlen. Das gilt auch für Dividenden- und Immobilienaktien. Du kannst zum Beispiel die aktuelle Dividendenrendite mit der historischen vergleichen. Ist die aktuelle Rendite auffallende hoch, könnte das auf eine günstige Bewertung hindeuten.
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Disclaimer
Für diesen Beitrag gilt – wie für alle „Aktien für jedermann“-Beiträge – der folgende Disclaimer. Bitte lies ihn dir aufmerksam durch und beachte die darin enthaltenen Ausführungen.
Ich besitze Aktien des American Tower-REITs (Stand: 06.05.2022).
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