Vierteljährliche Ausschüttungen, mehr als vier Prozent Dividendenrendite sowie Wohnimmobilien in Top-Lagen: Das hört sich vielversprechend an! Ob hinter dieser US-Dividenden-Aktie tatsächlich eine hierzulande unbekannte Börsenperle steckt oder ob der Schein doch trügt, erfährst du in meiner Equity Residential-Aktienanalyse. Ich wünsche dir viel Spaß beim Lesen!

1. Das Geschäftsmodell: Was steckt hinter der Equity Residential-Aktie?

Equity Residential wurde 1969 von Sam Zell gegründet. Bis zum Börsengang im Jahr 1993 wuchs die Anzahl der Appartements auf 22.000 an. In den folgenden zehn Jahren steigerte Equity Residential diese Anzahl sogar auf 227.000 Appartements – eine spektakuläre Entwicklung, die hauptsächlich auf zahlreiche Übernahmen in dieser Zeit zurückzuführen ist. Die nächsten beiden Jahrzehnten waren geprägt von Konsolidierung: Heute umfasst das Immobilienportfolio des Equity Residential-REIT knapp 80.000 Appartements.

Quelle: onvista.de, Stand: 18.01.2023

Die Immobilien des Unternehmens befinden sich größtenteils in attraktiven Lagen. So machen die Metropolregionen Seattle, San Francisco und Süd-Kalifornien mehr als die Hälfte des Portfolios der Equity Residential-Aktie aus. Der zweite Schwerpunkt ist mit Washington DC, New York und Boston die US-Ostküste.

Quelle: Geschäftsbericht 2021 Equity Residential

Da die Lage bei Immobilien bekanntlich der entscheidende Faktor ist, sollten wir ihm auch bei Immobilien-Aktien – sprich REITs – die entsprechende Aufmerksamkeit schenken. Beim Equity Residential-REIT fällt dieser Check positiv aus: Bessere Lagen können wir uns als Investoren kaum wünschen – Daumen hoch.

Das selbsterklärte Ziel des Unternehmens ist eine möglichst hohe, langfristige risikoadjustierte Rendite. Um dieses Ziel auch zukünftig erreichen zu können, entschloss sich das Management, einige Assets aus seinen "Kerngebieten" zu verkaufen und das freigewordene Kapital in für das Unternehmen neue Märkten – zum Beispiel in Texas – zu investieren.

Besonders achtete das Management darauf, dass alte Immobilien ver- und relativ neue gekauft werden. Das sollte die Instandhaltungskosten reduzieren und so für mehr Gewinn – und letztendlich für eine steigende Equity Residential-Dividende – sorgen. Diese Maßnahmen startete das Unternehmen bereits vor Ausbruch der Corona-Pandemie – wie wir bei den Kennzahlen sehen werden bisher mit mäßigem Erfolg.

Ein Problem für Wohnimmobilien könnten – wie auch hierzulande – politische Eingriffe sein. Die Rede ist von Mietpreisbremsen, Deckeln oder wie auch immer man die staatliche Regulierung von Mietpreis nennen mag. Tatsächlich existieren solche Modell auch in den USA – beispielsweise in Kalifornien, New York, New Jersey oder Washington D.C. Der Equity Residential-REIT ist hiervon aktuell in San Francisco und Washington betroffen. Verschlechtern sich die Regulierung dort oder ziehen weitere Städte nach, könnte dies die Geschäfte des Unternehmens negativ beeinträchtigen.

Mein Fazit zum Geschäftsmodell der Equity Residential-Aktie

Appartements in attraktiven Lagen – dieses Geschäftsmodell scheint im Zuge der Urbanisierung ein äußerst lukratives Geschäftsfeld zu sein. Gewohnt wird schließlich immer, besonders in Top-Lagen. Dass die Sache nicht ganz so einfach ist, verrät ein Blick auf die Kennzahlen sowie der zunehmende politische Druck in vielen Ländern – Stichwort "Mietpreisdeckel". Darunter fallen auch die USA – das Land, in dem Equity Residential ausschließlich tätig ist.

Das krisensichere Geschäftsmodell "Wohnen" sowie die Top-Lagen, in denen sich die Immobilien des Equity Residential-REITs befinden, sprechen für ein Investment. Die unsichere politische Lage hingegen könnten den langfristigen Unternehmenserfolg gefährden und diese US-Dividendenaktie damit zu einem riskanten Investment machen.

2. Das Management hinter dem Equity Residential-REIT

Der CEO von Equity Residential heißt Mark J. Parrell und bekleidet dieses Amt seit Januar 2019. Zuvor war er bereits elf Jahre CFO (Chief Financial Officer), sowie drei Jahre Senior Vice President. Teil des Unternehmens ist er übrigens seit 1999 – er ist also ein echtes Urgestein und kennt Equity Residential sowie den Markt wie seine Westentasche.

Quelle: Investor Relations Equity Residential

Bei Mark J. Parrell können wir also davon ausgehen, dass er über eine Menge Erfahrung sowie ausreichend Loyalität seinem Arbeitgeber gegenüber verfügt. Daraus folgend gehe ich davon aus, dass er das langfristig Beste für den Equity Residential-REIT will – genau wie ich als langfristig orientierter Anleger. In sonderlich großem Umfang ist er jedoch nicht am Unternehmen beteiligt: Seine knapp 22.000 Aktien haben derzeit einen Marktwert von 1,3 Millionen US-Dollar, was angesichts seines Vermögens höchstwahrscheinlich nicht sonderlich viel ist (Quelle: gurufocus.com).

Sein "Boss" – oder sagen wir besser Aufseher – ist der Aufsichtsratsvorsitzende Samuel Zell, der wiederrum massiv in Equity Residential investiert ist: Er besitzt laut gurufocus.com rund 645.000 Anteil des Unternehmens, was rund 39,1 Millionen US-Dollar entspricht.

Quelle: Investor Relations Equity Residential

Zell gründete das Unternehmen vor über 50 Jahren, entsprechend dürfte er Equity Residential als so etwas wie sein Lebenswerk betrachten. Da er maßgeblich darüber entscheidet, wer CEO des Unternehmens ist, dürfte er angesichts seines Hintergrunds sehr sorgfältig – und mit Weitblick – diesen entscheidenden Posten besetzen. Ein Aufsichtsrat, der tief mit dem Unternehmen verwurzelt und selbst massiv investiert ist, ist daher in meinen Augen ein klarer Pluspunkt aus Sicht langfristiger Investoren wie ich es bin.

Mein Fazit zum Management des Equity Residential-REITs

Ein erfahrener, loyaler CEO gepaart mit dem Gründer im Aufsichtsrat: Das sind wunderbare Vorraussetzungen für eine langfristig ausgelegte Unternehmenspolitik. Entsprechend positiv bewerte ich das Management des Equity Residential REITs.

3. Die Kennzahlen der Equity Residential-Aktie

Weniger positiv fällt leider der Blick auf die Kennzahlen der letzten fünf Jahre aus. Abgesehen von der Dividende dümpelten alle anderen wichtigen Kennzahlen mehr oder weniger lustlos vor sich hin.

Quelle: Equity Residential Investor Relations, finanzen.net, Stand: Geschäftsjahr 2021

Entwicklungen wie Corona beeinflussten die Entwicklung von Unternehmen wie Equity Residential negativ. Auch die bereits besprochenen "politischen Markteingriffe" dürften das Wachstum nicht gerade beflügelt haben. Auf jeden Fall bestätigt der Blick auf die Kennzahlen der letzten fünf Jahre, dass Wohnimmobilien in Top-Lagen eben doch nicht so narrensicher sind, wie sich dies zunächst vielleicht anhören mag. Gut möglich, dass sich diese "lahme" Entwicklung auch über die nächsten Jahre fortsetzen wird.

Deutlich positiver als das Wachstum bewerte ich die Bilanz des Equity Residential-REITs. Die Eigenkapitalquote ist mit knapp 58 Prozent ausreichend hoch und auch der Zinsdeckungsgrad von über vier deutet auf eine solide Bilanz hin.

Eigenkapitalquote Q3/2022	57,4 %
Zinsdeckungsgrad 2021	4,2

Quelle: Equity Residential Investor Relations, aktien.guide

Ein solch stabiles Fundament deutet auf eine langfristig orientierte Unternehmenspolitik hin und unterstreicht damit den Eindruck, den ich auch beim Management bereits gewann.

Mein Fazit zu den Kennzahlen der Equity Residential-Aktie

Das schleppende Wachstum in den letzten fünf Jahren zeigt, dass auch Wohnimmobilien in Top-Lagen kein Selbstläufer sind. Mich würde es nicht überraschen, wenn in Folge dieser Entwicklung auch die Equity Residential-Dividende zukünftig langsamer wachsen würde als bisher. Die solide Bilanz hingegen unterstreicht die langfristig ausgelegte Unternehmenspolitik und sorgt für Stabilität in schwierigen Zeiten.

4. Die Equity Residential-Dividende: Schnell wachsend und nachhaltig?

Auch die Dividendenpolitik des Equity Residential-REITs macht einen soliden Eindruck. Die Payout-Ratio befindet sich auf einem für REITs ordentlichem Niveau, die Equity Residential-Dividende wächst konstant und auch die Rendite kann sich derzeit sehen lassen.

Quelle: aktien.guide (*)

Anmerkung zur Payout-Ratio: Der aktien.guide bezieht die Ausschüttungsquote auf den Gewinn, was bei "normalen" Unternehmen sinnvoll ist. Bei REITs hingegen sollten wir den FFO als Bezugsgröße verwenden. Wenden wir diesen bei der Equity Residential-Aktie an, so kommen wir auf eine Payout-Ratio von 78,5 Prozent, was einen grundsoliden Wert im Immobilienbereich darstellt.

Die Equity Residential Dividendenhistorie kann sich ebenfalls sehen lassen. Seit der großen Finanzkrise 2009 musste die Dividende nicht mehr gesenkt werden.

Quelle: aktien.guide (*)

Mein Fazit zur Equinix-Dividende

Die Equity Residential-Dividende ist grundsolide finanziert, wächst konstant und fällt mit der derzeit über 4 Prozent üppig aus. Dem schwierigen Umfeld konnte sich jedoch auch diese US-Dividenden-Aktie nicht gänzlich entziehen – im Jahr 2021 wurde die Ausschüttung auf dem Vorjahresniveau belassen.

5. Die Bewertung: Meine Equity Residential-Aktie Prognose

Zum Ende meiner Equity Residential-Aktienanalyse möchte ich einen Blick auf die aktuelle Bewertung werfen. Beim Blick auf's Kurs-Buchwert-Verhältnis (KBV) wird klar, dass die Aktie derzeit so günstig ist wie seit dem Corona-Crash im Jahr 2022 nicht mehr.

Quelle: aktien.guide (*)

Auch absolut betrachtet scheint das KBV mit rund zwei angesichts der Top-Lagen der Immobilien des Equity Residential-REIT eher moderat bewertet zu sein. Das Verhältnis Marktkapitalisierung zu FFO zielt in eine ähnliche Richtung: Es liegt derzeit bei knapp 20, was ich persönlich für eine faire Bewertung halte.

Meine Prognose für die Equity Residential-Aktie

Die Equity Residential-Aktie ist heute gewiss kein Mega-Schnäppchen, gerade im historischen Rückblick jedoch tendenziell eher günstig als teuer. Wer an eine erfolgreiche Zukunft des Unternehmens glaubt, für den könnte die aktuelle Kursdelle daher eine attraktive Einstiegsgelegenheit darstellen.

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• hohe Volumina sorgen für niedrige Spreads
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6. Mein Fazit: Solide US-Dividendenaktie, aber...

Um auf die Fragen der Headline zurück zu kommen: Ist die Equity Residential-Aktie unbekannt? Ja, hierzulande ist sie das sicherlich. Ist die Aktie eine Dividendenperle? Ja, was Rendite sowie Kontinuität betrifft ist sie das in meinen Augen ebenfalls. Trotzdem wäre ich beim Equity Residential-REIT eher zurückhaltend – aus den folgenden drei Gründen.

• politische Risiken im Bereich Wohnimmobilien
• schleppendes Wachstum in den letzten Jahren
• kein Schnäppchen, im aktuellen Umfeld sehe attraktivere Möglichkeiten

Frisches Kapital werde ich in die Equity Residential-Aktie daher erstmal nicht investieren. An meinen Anteilen, die ich seit rund drei Jahren besitze, werde ich jedoch festhalten, weil die Aktie für mich ein solider Dividendenzahler mit einem starken Management ist. Wer – wie ich – die eine oder andere solche Aktie im Depot haben möchte, der kann auf dem aktuellen Kursniveau über eine kleine Position nachdenken. Größere Summen würde ich aktuell aber anderweitig investieren.

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Quelle: Thomas Brantl

Disclaimer

Für diesen Beitrag gilt – wie für alle „Aktien für jedermann“-Beiträge – der folgende Disclaimer. Bitte lies ihn dir aufmerksam durch und beachte die darin enthaltenen Ausführungen.

Ich besitze Equity Residential-Aktien (Stand: 19.01.2023).

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