Die Aroundtown-Aktie zählt derzeit zu den deutschen Aktien mit den höchsten Dividendenrenditen – zumindest wenn wir unseren Blick auf die Unternehmen der DAX-Familie beschränken. Stolze 9 Prozent schüttet der in Luxemburg beheimatete Immobilienkonzern derzeit aus. Leider ist der Grund für diese stolze Dividendenrendite nicht unbedingt eine starke Geschäftsentwicklung, sondern der seit zwei Jahren andauernde Kursverfall.

Ob die Aroundtown-Aktie zurecht auf's aktuelle Niveau gefallen ist und ob die üppige Dividende nachhaltig ist, erfährst du in der heutigen Aroundtown-Aktienanalyse. Ich wünsche dir viel Spaß beim Lesen!

PS: Ich hab die Aroundtown-Aktie seit rund drei Jahren im Depot.

1. Das Geschäftsmodell: Was steckt hinter dieser deutschen Aktie mit hoher Dividende?

Bevor wir auf die möglichen Ursachen für den Kurseinbruch kommen, lass uns einen kurzen Blick auf das Geschäftsmodell von dieser deutschen Aktie mit hoher Dividende werfen. Wie bereits erwähnt handelt sich bei Aroundtown um einen Immobilienkonzern. Im Gegensatz zu vielen anderen REITs hat Aroundtown jedoch keinen klaren Fokus, sondern gleicht eher dem Geschäftsmodell "Wühltisch" – es gibt von allem ein bisschen was: Von Büroimmobilien über Wohnungen bis hin zu Hotels und Logistikeinrichtungen findet sich unter dem Aroundtown-Dach vieles, was sich innerhalb von vier Wänden bewirtschaften lässt.

Quelle: Aroundtown Investor Relations Presentation

Mir gefällt dieser "Gemischt-Warenansatz" an sich schon nicht besonders gut. Noch schlimmer wird's allerdings, wenn einem der Großteil der einzelnen Segmente Kopfschmerzen bereitet. Genau das trifft auf Aroundtown zu: Niemals käme ich heute auf die Idee, in einen Hotel-REIT oder in einen Office-REIT zu investieren. Sicher – beide Immobilienarten werden auch zukünftig nachgefragt. Aber großes Wachstumspotential sehe ich hier nicht. Und das braucht's in den meisten Fällen nunmal für eine marktschlagende Performance.

Als ich 2019 in Aroundtown investierte, tickte die Welt noch etwas anders. Sicher – auch vor Corona schon hätte man an der Zukunft von Büroimmobilien zweifeln können. Und auch vor Corona gab's Airbnb als Bedrohung für Hotels. Aber die Pandemie öffnete mir die Augen: Die Zeit, in der Hotels wie Pilze aus dem Boden schießen und in den prestigeträchtige Bürotürme entstehen könnten vorbei sein. Was ich damit sagen will: Heute würde ich wegen des Geschäftsmodells nicht mehr in Aroundtown investieren – zu unsicher ist mir die Zukunft eines Großteils des Geschäfts.

Quelle: onvista.de, Stand: 17.11.2022

Was das Ganze etwas besser macht, ist die Tatsache, dass sich ein Großteil der Büroimmobilien in sehr attraktiven Lagen befinden. Rund 55 Prozent stehen in Berlin, Frankfurt und München, was sicherlich positiv zu bewerten ist. Dass Hotels ein schwieriges Segment sind, erkannte das Management und reagierte entsprechend: Der Anteil am Gesamtportfolio sank zwischen Ende 2020 und heute von 24 Prozent auf nur noch 18 Prozent. Ich glaube, dass dieser Schritt richtig ist, was für das Unternehmen spricht: Man erkennt Fehlentwicklungen und steuert entsprechend gegen.

Mein Fazit zum Geschäftsmodell hinter der Aroundtown-Aktie

Aus heutiger Sicht spricht in meinen Augen kaum etwas für das Geschäftsmodell von Aroundtown. Es ist kaum fokussiert und enthält Komponenten, in die ich nicht investieren möchte. Als langfristig orientierter Anleger ist die Aroundtown-Aktie bereits an diesem Punkt für mich eigentlich schon ein No-Go. Und doch gibt es auch positives über diese deutsche Aktie mit hoher Dividende zu berichten! Was das derzeit ist, erfährst du in den folgenden Abschnitten.

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2. Das Management hinter der Aroundtown-Aktie

Seit November 2020 ist Barak Bar-Hen CEO bei Aroundtown. Offiziell wird er laut Unternehmensangaben als Co-CEO geführt, da es jedoch keinen zweiten Co-CEO gibt, scheint er aktuell alleine im Chefsessel zu sitzen. Bar-Hen kam im Zuge der TLG-Übernahme zu Aroundtown und stieg dort schnell in den Vorstand auf. Bemerkenswert: Er wurde erst 2019 – also nur kurz vor der Übernahme durch Aroundtown – in den TLG-Vorstand berufen. Viel über seinen Werdegang erfahren wir auf der entsprechenden Aroundtown-Seite leider nicht, was eine Bewertung des CEOs schwierig macht.

Quelle: Barak Bar-Hen Aroundtown Investor Relations

An den Führungsstrukturen von Aroundtown positiv bewerte ich, dass Aroundtown-Gründer Yakir Gabay nach wie vor im Aufsichtsrat des Unternehmens sitzt. Er besitzt außerdem knapp 9,4 Prozent aller Aroundtown-Aktien und ist damit größter Einzelinvestor des Unternehmens. Auch wenn er nicht mehr im operativen Management tätig ist, so dürfte über sein Aufsichtsratmandat und seine Stimmrechte weiterhin großen Einfluss auf alle wichtigen Entscheidungen im Unternehmen haben. Als Gründer und Großinvestor verfolgt er darüber hinaus wahrscheinlich das gleiche Ziel wie wir Anleger: Die langfristig positive Entwicklung der Aroundtown-Aktie.

Mein Fazit zum Aroundtown-Management

Aufgrund der dürftigen Informationen über den Aroundtown-CEO Barak Bar-Hen und dessen kurzer Amtszeit bei Aroundtown und TLG bleibt mir fast nichts anderes übrig, als an dieser Stelle skeptisch zu sein. Ob er das Unternehmen in eine erfolgreiche Zukunft führen kann, wird sich zeigen. Dass Gründer Gabay nach wie vor seine Erfahrung und sein Herzblut einbringt, bewerte ich hingegen positiv. Alles in allem weist das Aroundtown-Management allerdings nicht (mehr) die Strukturen auf, die ich mir von einem langfristig ausgerichtetem Unternehmen wünsche.

3. Die Kennzahlen der Aroundtown-Aktie

Nachdem das Geschäftsmodell wenig zukunftsfähig erscheint und mir auch beim Management nicht gerade warm um's Herz wird, vermögen wenigstens die Zahlen der letzten Jahre zu überzeugen. Sowohl der FFO – das ist so etwas wie der operative Gewinn von Immobiliengesellschaften – als auch die Dividende konnten gesteigert werden. Und das trotz der Corona-Pandemie, die insbesondere dem Hotelgeschäft den Boden unter den Füssen wegzog.

Quelle: Aroundtown Investor Relations, finanzen.net, Stand: Geschäftsjahr 2021

Einzig die Kursentwicklung enttäuscht – dafür ist am Ende des Tages jedoch der Markt verantwortlich. Die Zahlen, die Aroundtown selbst in der Hand hat, entwickelten sich allesamt gut – trotz widrigster Umstände. Dafür gebührt dem Management und den Mitarbeitern mein vollster Respekt, hier wurde hervorragende Arbeit geleistet.

Gleiches gilt für die Bilanz – die ist grundsolide. Während sich die Eigenkapitalquote in einem für Immobiliengesellschaften normalen Bereich bewegt, ist der Zinsdeckungsgrad bezogen auf den FFO ungewöhnlich hoch.

Eigenkapitalquote 2021	36,9 %
Zinsdeckungsgrad 2021	9,6

Quelle: Aroundtown Investor Relations, aktien.guide, Stand: Geschäftsjahr 2021

Das bedeutet: Der operative Gewinn deckt die Zinskosten um den Faktor zehn. Selbst wenn sich die Finanzierungskosten aufgrund steigender Zinsen verdoppeln, kann Aroundtown seine Schulden locker bedienen. Da ein Großteil der Schulden erst nach 2024 fällig wird und durch teuere, neue Kredite abgelöst werden muss, erwarte ich nicht, dass die Finanzierungskosten von Aroundtown in den nächsten beiden Jahren durch die Decke gehen werden.

Mein Fazit zu den Aroundtown-Kennzahlen

Wenn es einen Punkt gibt, in dem die Aroundtown-Aktie mich überzeugt, dann sind es die Kennzahlen. Das Unternehmen wächst trotz widrigster Umstände schnell, die Bilanz ist grundsolide.

Wie lukrativ Immobilienaktien bezüglich Ausschüttungen sein können, zeigt mein Cashflow-Update Oktober 2022.

4. Die Aroundtown-Aktie Dividende: Üppig und nachhaltig?

Wie wir zu Beginn dieses Beitrags bereits gesehen haben, ist die Aroundtown-Dividende derzeit ziemlich hoch – aber ist sie auch nachhaltig? Ein Blick auf die die Dividendenanalyse des aktien.guides zeigt: Auch wenn die Kontinuität wegen Corona derzeit nicht vorhanden ist, so ist die Aroundtown-Dividende aufgrund ihres niedrigen Payout-Ratios in meinen Augen durchaus nachhaltig finanziert.

Quelle: aktien.guide

Die Payout-Ratio – zu deutsch Ausschüttungsquote – liegt bezogen auf den Gewinn je Aktie bei niedrigen 27 Prozent. Sinnvoller ist bei Immobilienaktien in meinen Augen jedoch der FFO als Bezugsgröße. Doch auch hier schaut so weit alles gut aus: Ein FFO zu Payout-Ratio von 76,7 Prozent ist ein solider Wert im Immobiliensegment, der mich ruhig schlafen lässt. Auch das Dividendenwachstum kann sich angesichts der schwierigen Umstände in den letzten Jahren sehen lassen – gut sieben Prozent sind für ein Immobilienunternehmen ein starker Wert.

Quelle: aktien.guide

Mein Fazit zur Aroundtown-Dividende

Die Dividendenrendite von 9 Prozent sieht sehr verlockend aus, insbesondere da sie auf den Zahlen der jüngsten Vergangenheit absolut solide finanziert ist. Allerdings könnten sowohl die steigende Zinsen als auch eine Rezession in Europa zur Gefahr für die Aroundtown-Dividende werden, genau das scheint der Markt derzeit zu erwarten. Womit wir auch schon bei der Bewertung der Aroundtown-Aktie angekommen wären.

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5. Die Bewertung: Mein Aroundtown-Aktie Kursziel

Die Dividende sieht also recht stabil aus – doch wie günstig ist die Aroundtown-Aktie heute eigentlich wirklich? Klar – eine Aktie, die 70 Prozent unterhalb ihres Allzeithochs gehandelt wird sieht immer irgendwie "billig" aus. Im Falle von Aroundtown deuten jedoch auch andere Kennzahlen auf eine eher günstige Bewertung hin – beispielsweise das Verhältnis von Börsenwert zum Buchwert: Selbst während des Corona-Crashes war die Aroundtown-Aktie nicht billiger als sie es heute ist.

Quelle: aktien.guide

Auch der Net-Asset-Value könnte auf eine Unterbewertung hindeuten. Der EPRA NDV (Net Disposal Value) stellt den Wert eines Immobilienunternehmens dar, den dessen Immobilien im Falle einer Liquidation einbringen würden. Darin enthalten ist beispielsweise auch der Steuerabzug im Falle eines Gewinns im Zuge des Verkaufs – er ist damit so etwas wie der Worst-Case. Der NDV von Aroundtown betrug laut Unternehmensangaben 9,20 Euro je Aktie, was mehr als dem 3,5fachen des aktuellen Kurswerts entspricht. Gemessen am Net Asset Value wirkt die Aroundtown-Aktie heute damit extrem günstig, selbst wenn dieser in Folge sinkender Immobilienpreise nach unten korrigiert werden müsste.

Auch gemessen am FFO ist die Aroundtown-Aktie heute günstig bewertet. Im Immobilienbereich sind in normalen Zeiten Werte zwischen 15 und 20 üblich – derzeit wird die Aroundtown-Aktie gerade einmal mit dem 7,5 fachen ihres FFOs bewertet (Basis: H2-Zahlen 2022).

Mein Fazit zur Aroundtown-Bewertung

Die Aroundtown-Aktie sieht heute wirklich günstig aus – sowohl gemessen am FFO, am Net Asset Value sowie am Buchwert. Da sich ein Großteil der Immobilien in Top-Lagen befindet, gibt uns Investoren dieser Bewertungsabschlag eine gewisse Sicherheit: Selbst im Falle einer Pleite kann ich mir vorstellen, dass die Aktie alleine aufgrund ihres Immobilienbestands mehr Wert ist als der aktuelle Kurs das widerspiegelt.

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Eine Garantie für steigende Kurse bedeutet die niedrige Bewertung indes keineswegs: Wenn die Zinskosten für Aroundtown tatsächlich so massiv ansteigen, dass kein Gewinn mehr übrig bleibt, dann ist das Geschäft nämlich tatsächlich nicht viel mehr Wert als der Marktwert der Immobilien – abzüglich Schulden.

Fazit: Deutsche Aktie mit hoher Dividende sollte mit Vorsicht genossen werden

Die üppige Dividende, das solide Zahlenwerk so wie die günstige Bewertung sprechen für die Aroundtown-Aktie. Das Geschäftsmodell und die Entwicklung im Management jedoch vermögen mich heute nicht mehr zu überzeugen. Ganz im Gegenteil – sie sprechen eher für einen Verkauf. Entsprechend würde ich mir diese deutsche Aktie mit hoher Dividende heute nicht mehr ins Depot legen – zumindest nicht als langfristiges Investment.

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Aufgrund der günstigen Bewertung tue ich mich dennoch schwer, mich von der Aroundtown-Aktie zu trennen: Die Dividende ist üppig und die Kennzahlen sind solide, weshalb ich nicht davon ausgehe, dass das Unternehmen komplett gegen die Wand fährt. Entsprechend halte ich erst mal weiter an der Aktie, kann mir aber einen Verkauf ab vier Euro sehr gut vorstellen.

Quelle: Thomas Brantl

So findest du die besten Immobilienaktien

Wer auf der Suche nach verlässlichen Dividendenzahlern mit ordentlichen Renditen ist, der kommt an Immobilienaktien nicht vorbei. Wir Menschen sind auf ein Dach über dem Kopf, einen Arbeitsplatz, Supermärkte und viele weitere Arten von Immobilien angewiesen. Diese robuste Nachfrage resultiert in verlässlich fließenden Mieten und hohen Cashflows – dem perfekten Nährboden für starke Dividendenaktien. Wer jedoch nur die Dividendenrendite im Kopf hat, dem könnte das passieren, was vielen cashflow-orientierten Investoren passiert: Trotz hoher Ausschüttungsrendite hinkt deren Gesamtrendite dem breiten Markt meilenweit hinterher!

Ein gutes Beispiel für solch eine Aktie finden wir direkt vor unserer Haustür: Die Rede ist vom Hamborner REIT aus Duisburg. Zwar erfreut diese Immobilienaktie seine Anteilseigner stets mit üppigen Dividendenrenditen von um die 5 % pro Jahr. Mit einem breit gestreuten World-ETF konnte dieser REIT in den letzten 10 Jahren aber nicht ansatzweise mithalten.

Rendite Hamborner REIT letzte 10 Jahre: + 96,6 %

Rendite MSCI World-ETF letzte 10 Jahre: + 241,8 %

Quellen: onvista.de, justETF.com, Dividendenzahlungen sind in den Renditen enthalten, Stand: 01.04.2022

Jeder rational agierende Anleger wird einsehen, dass es keinen Sinn macht, nur wegen einer hohen Ausschüttungsrendite der Performance eines 0815-World-ETFs hinterher zu rennen. Das ist Zeit- und Kapitalverschwendung – da ist das Geld im erwähnten World-ETF besser aufgehoben! Den Aktionären des Hamborner REITs passierte genau das in den letzten 10 Jahren: Für eine üppige Dividendenrendite mussten sie eine signifikant niedrige Rendite im Vergleich zum breiten Markt in Kauf nehmen.

„Aber Thomas – ich liebe Dividenden und Ausschüttungen! Was soll ich da mit einem World-ETF anfangen?“

Keine Sorge, du musst natürlich nicht auf ausschüttungsstarke Titel wie Immobilienaktien verzichten. Wenn du dem breiten Markt aber nicht ständig nachrennen möchtest, dann solltest du stets einen Blick auf die wichtigsten Parameter von guten Dividenen- beziehungsweise Immobilienaktien haben! Wer auf die folgenden Kennzahlen achtet, der kann Flops wie den Hamborner REIT vermeiden:

• Dividendenwachstum  – wichtig für die Entwicklung der Dividende und vor allem des Aktienkurses, siehe Hamborner REIT. Denn steigende Dividenden stammen meist aus steigenden Gewinnen. Und steigende Gewinne lassen Aktienkurse steigen.
• Kontinuität – eine stabile Dividende ist eine gute Dividende und spricht für ein verlässliches Geschäftsmodell.
• Bewertung – das beste Unternehmen der Welt ist ein schlechtes Investment, wenn wir zu viel dafür bezahlen. Das gilt auch für Dividenden- und Immobilienaktien. Du kannst zum Beispiel die aktuelle Dividendenrendite mit der historischen vergleichen. Ist die aktuelle Rendite auffallende hoch, könnte das auf eine günstige Bewertung hindeuten.

All diese Kennzahlen findest du in den bekannten Aktien- und Börsenportalen. Manchmal wirst du vielleicht den Taschenrechner in die Hand nehmen müssen, dafür stehen uns diese Informationen kostenlos zur Verfügung. Wer’s bequemer, schneller und effizienter haben möchte, der kann auf den aktien.guide zurückgreifen. In der aktien.guide-Dividenden-Analyse findest du all die erwähnten Kennzahlen – und noch mehr – von über 6.500 Aktien! So findest du in sekundenschnelle heraus, ob eine Aktie zur nächsten Hamborner REIT-Aktie werden könnte.

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Disclaimer

Für diesen Beitrag gilt – wie für alle „Aktien für jedermann“-Beiträge – der folgende Disclaimer. Bitte lies ihn dir aufmerksam durch und beachte die darin enthaltenen Ausführungen.

Ich besitze Aroundtown-Aktien (Stand: 17.11.2022).

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