Der Prologis-REIT – ein Immobilienunternehmen mit Verdoppelungspotential?

Der Prologis-REIT – ein Immobilienunternehmen mit Verdoppelungspotential?

Es gibt nicht viele REITs, die einen World-ETF so deutlich outperformten wie der Prologis REIT: Während die US-Immobilienaktie in den letzten fünf Jahren um 210,5 % zulegte, schaffte ein MSCI World-ETF "nur" knapp 72 % im gleichen Zeitraum.

Was genau Prologis macht, ob nach der jüngsten Rally weiterhin Potential in der Aktie steckt und ob sie für mich in Frage kommt, erfährst du in diesem Beitrag. Ich wünsche dir viel Spaß beim Lesen!

Investoren Steckbrief, Prologis REIT

1. Das Geschäftsmodell: Was macht der Prologis REIT?

Der Prologis-REIT ist der weltweit führende Anbieter von Logistikimmobilien. Schwerpunkt sind vor allem Märkte mit hohen Eintrittsbarrieren und hohem Wachstum. So ist Prologis auf allen Kontinenten der Welt aktiv – außer in Afrika, Russland und im Nahen Osten, was sich mit Blick auf den Ukraine-Krieg als kluge Entscheidung für das Unternehmen und dessen Aktionäre herausstellte.

Name Prologis Inc.
Hauptsitz
San Francisco, Kalifornien, USA
WKN / ISIN / Ticker A1JBD1 / US74340W1036 / PLD
Dividendenrendite 1,47 %
aktueller Kurs 170,78 US-Dollar

Quelle: aktien.guide, Stand: 22.04.2022

Der Prologis-REIT vermietet moderne Logistikeinrichtungen an circa 5.800 Kunden. Schwerpunkte des Geschäfts sind Business-to-Business-Immobilien und Immobilien für den Einzelhandel beziehungsweise für die Abwicklung von Online-Bestellungen. So war und ist Prologis einer der Hauptprofiteure des wohl auch zukünftig stark wachsenden E-Commerce-Trends: Laut interworld.com lag der weltweite E-Commerce-Anteil am gesamten Einzelhandelsumsatz im Jahr 2019 bei gerade einmal 19 %. Entsprechend dürfte in diesem Markt auch zukünftig eine Menge Wachstumspotential stecken – schöne Aussichten für die Prologis Inc-Aktie.

Fazit zum Geschäftsmodell des Prologis REITs

Prologis ist Marktführer in einer schnell wachsenden Branche. Die Immobilien dieses Unternehmens dürften sich daher auch in den nächsten Jahren großer Beliebtheit erfreuen.

2. Das Management hinter der Prologis-Aktie

Während viele REITs von Managern verwaltet werden, finden wir an der Spitze des Prologis-REITs einen waschechten Unternehmer: Hamid R. Moghadam gründete 1983 die Vorgängergesellschaft des heutigen Prologis-REITs und hat die Erfolgsgeschichte dieses Unternehmen damit entscheidend geprägt. Wir können also davon ausgehen, dass Moghadam über eine Menge Know-How verfügt und mit Herzblut bei der Sache ist.

Prologis-REIT, Management, CEO

Quelle: Prologis Investor Relations

Mein einziges Problem bei der Sache: Sollte Moghadam das Unternehmen verlassen, würde er ein großes Loch hinterlassen. Dieses Risiko besteht jedoch grundsätzlich, wenn außergewöhnliche CEOs an der Spitze eines Unternehmens stehen – das ist die zwangsläufige Schattenseite von Unternehmerpersönlichkeiten wie Moghadam.

Fazit zum Management hinter der Prologis Aktie

Ein Management wie das des Prologs REITs kann ich mir als Investor nur wünschen – besser geht's nicht.

3. Die Kennzahlen der Prologis Inc Aktie

Besonders der FFO – das ist so etwas wie der operative Gewinn von Immobilienunternehmen – konnte in den letzten fünf Jahren in beeindruckendem Tempo gesteigert werden. Das hat schon fast das Niveau von Wachstumsaktien, was mich auf jeden Fall sehr beeindruckt.

Umsatzwachstum letzte 5 Jahre + 13,4 % p.a.
Wachstum FFO letzte 5 Jahre + 17,7 % p.a.
Dividendenwachstum letzte 5 Jahre + 8,4 % p.a.
Kursentwicklung letzte 5 Jahre * + 25,0 % p.a.

Quelle: aktien.guide, finanzen.net, Stand: Geschäftsjahr 2021

* Dividenden unberücksichtigt

Dieses Wachstum wurde bisher allerdings nicht eins zu eins an die Investoren weitergegeben: Die Dividende stieg "nur" etwa halb so schnell wie der FFO. Auf den ersten Blick mag dies enttäuschend für die Aktionäre sein. Wenn das einbehaltene Kapital allerdings dazu genutzt wird, zukünftiges Wachstum zu ermöglichen, dann wäre das für mich als langfristig orientierter Anleger absolut in Ordnung, ja sogar wünschenswert.

Allerdings wird beim Blick auf die Zahlen auch klar, dass die Prologis-Aktie deutlich schneller zulegte als die fundamentalen Kennzahlen. Das könnte auf eine mögliche Überbewertung hindeuten – mehr dazu erfährst du im übernächsten Abschnitt. Bevor wir den Punkt Kennzahlen abschließen, lass uns noch einen kurzen Blick auf die Bilanz von Prologis werfen.

Eigenkapitalquote 2021 64,5 %
Zinsdeckungsgrad FFO 2021 14,7

Quelle: aktien.guide, Prologis REIT Investor Relations, Stand: Geschäftsjahr 2021

Sowohl die Eigenkapitalquote als auch der Zinsdeckungsgrad deuten darauf hin, dass dieses Immobilienunternehmen auf einem grundsolide Fundament steht. Insbesondere der Zinsdeckungsgrad ist für einen REIT ungewöhnlich hoch, was grundsätzlich super ist: Der FFO deckt die Zinskosten um fast das 15fache – da muss schon einiges schief gehen, dass Prologis seinem Schuldendienst nicht mehr nachkommen kann.

Einen der Gründe für diese solide Bilanz finden wir in der Entwicklung der ausstehenden Aktien: Prologis warf in den letzten vier Jahren zweimal Aktien im großen Stil auf den Markt: Die Anzahl der ausstehenden Aktien erhöhte sich in diesem Zeitraum um gut 38 %.

Prologis-Aktie, ausstehende Aktien

Quelle: aktien.guide, Stand: 22.04.2022

Das ist kein unübliches Vorgehen bei Immobilienunternehmen und kommt letzendlich der langfristigen Entwicklung zu Gute, weil die Bilanz geschont wird. Die Kapitalbeschaffung über neue Aktien ist "zinsfrei" und damit kostenlos, während Kredite Zinskosten verursachen.

    Jedoch verwässern neu ausgegebene Aktien den Wert der aktuellen Aktien, was den "alten" Anteilseignern natürlich nicht gefällt: Ihre Anteile verlieren an Wert. Ob ein Investor diese Art der Unternehmensfinanzierung gut findet oder nicht, muss am Ende jeder für sich selbst entscheiden. Prologis-Aktionäre sollten sich jedoch über diesen Fakt bewußt sein, wenn sie sich für ein Investment entscheiden.

    4. Die Prologis-Aktie Dividende

    Für REIT-Investoren ist sie natürlich von besonderer Bedeutung – die Dividende. Und was die Stabilität beziehungsweise das Wachstum betrifft ist diese makellos. Die Payout-Ration liegt unter 60 %, die Dividende wird seit über 10 Jahren kontinuierlich erhöht und das Wachstum liegt bei gut 8 % jährlich.

    Prologis-Aktie Dividende

    Quelle: aktien.guide, Stand: 22.04.2022

    Beim aktien.guide müssen wir beachten, dass der Gewinn je Aktie als Referenz für die Payout-Ratio herangezogen wird. Das ist für "normale" Unternehmen korrekt, bei REITs allerdings etwas irreführend: Hier sollten wir besser den FFO als Referenz heranziehen. Bezogen auf diesen beträgt die Payout-Ratio des Prologis REITs 57,3 % – ein Wert, der auf eine nachhaltige Dividendenpolitik hindeutet: Bei Werten unter 80 % ist in meinen Augen alles im grünen Bereich.

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    Einzig die Dividendenrendite ist aufgrund der jüngsten Kursexplosion der Prologis-Aktie etwas niedrig und liegt deutlich unterhalb des Durchschnitts der letzten fünf Jahre.

    Prologis REIT, Dividendenhistorie

    Quelle: aktien.guide, Stand: 22.04.2022

    Fazit zur Prologis-Aktie Dividende

    Die Dividende der Prologis-Aktie wächst schnell und ist solide finanziert, jedoch recht niedrig. Wem es auf hohe Ausschüttungen ankommt, der wird sein Glück hier wohl nicht finden. Langfristig orientierte Investoren hingegen kommen höchstwahrscheinlich auf Jahre hinweg in den Genuss steigender Dividenden – und möglicherweise von steigenden Kursen.

    5. Die Bewertung des Prologis REIT

    Bis hierher erfüllt der Prologis REIT praktisch alles, was ich mir von einem Immobilienunternehmen wünsche. Doch schon die derzeit unterdurchschnittliche Dividende deutet darauf hin, dass die Prologis-Aktie im Moment kein Schnäppchen ist. Das Kurs-Buchwert-Verhältnis schlägt in dieselbe Kerbe: So hoch wie aktuell notierte die Aktie nur einmal während der letzten fünf Jahre – nämlich Anfang 2022.

    Prologis-REIT, Bewertung

    Quelle: aktien.guide, Stand: 22.04.2022

    Laut einer dritten Bewertungskennzahl könnte allerdings trotz Kursexplosion noch Potential im Prologis-REIT stecken: Basierend auf der Discounted-Dividend-Analyse liegt das mögliche Kursziel für die Prologis-Aktie bei stolzen 315 US-Dollar, was einem Kurspotential von rund 85 % entspräche.

    Meine Prologis REIT-Prognose

    Risikoabschlag: 6,0 %

    risikofreier Zins: 2,8 %

    erwartetes Dividendenwachstum: 8,0 %

    letzte Dividende: 2,52 US-Dollar

    Hier findest du die Formel zur Berechnung des Unternehmenswertes nach der Discounted-Dividend-Methode

    Mein Fazit zur Bewertung der Prologis-Aktie

    Gegen den allgemeinen Trend entwickelte sich die Prologis-Aktie in den letzten Monaten positiv und sieht heute entsprechend teuer aus. Die Discounted-Dividend-Analyse zeigt jedoch, das trotzdem noch Potential in der Aktie stecken könnte. Das gilt insbesondere für Anleger, die weiterhin an die Wachstumsstory von Prologis glauben und einen langfristigen Anlagehorizont mitbringen.

    Fazit: Meine Prologis Aktie Prognose

    Den Prologis-REIT schaute ich mir vor etwas mehr als zwei Jahren zum ersten mal an – leider entschied ich mich gegen einen Kauf. Der Grund damals: Prologis ist eine der größten Positionen in zwei meiner Immobilien-ETFs und ich wollte nicht "doppelt" investieren. Eine klare Fehlentscheidung: Er wäre heute der zweitbeste REIT gewesen, in den ich je investiert hätte.

    Doch wie sieht die Sache heute aus: Ist die Prologis-Aktie jetzt ein Kauf? Aufgrund des Top-Managements, der starken Marktstellung und der Wachstumsaussichten steht der Prologis-REIT heute tatsächlich weit oben auf meiner Immo-Watchlist. Ob er es am Ende tatsächlich in mein Depot schafft, hängt davon ab, ob ich in den nächsten Wochen und Monaten noch attraktivere – und gleichzeitig günstigere – REITs finde oder nicht. Ein leichter Kursrückgang könnte mir die Entscheidung auf jeden Fall erleichtern. Mal sehen, ob mir der Prologs-REIT diesen Gefallen tun wird.

    Pinterest-Aktie Prognose, Thomas Brantl

    Quelle: Thomas Brantl

    Mehr REIT-Analysen findest du hier

    So findest du die besten Immobilienaktien

    Wer auf der Suche nach verlässlichen Dividendenzahlern mit ordentlichen Renditen ist, der kommt an Immobilienaktien nicht vorbei. Wir Menschen sind auf ein Dach über dem Kopf, einen Arbeitsplatz, Supermärkte und viele weitere Arten von Immobilien angewiesen. Diese robuste Nachfrage resultiert in verlässlich fließenden Mieten und hohen Cashflows – dem perfekten Nährboden für starke Dividendenaktien. Wer jedoch nur die Dividendenrendite im Kopf hat, dem könnte das passieren, was vielen cashflow-orientierten Investoren passiert: Trotz hoher Ausschüttungsrendite hinkt deren Gesamtrendite dem breiten Markt meilenweit hinterher!

    Ein gutes Beispiel für solch eine Aktie finden wir direkt vor unserer Haustür: Die Rede ist vom Hamborner REIT aus Duisburg. Zwar erfreut diese Immobilienaktie seine Anteilseigner stets mit üppigen Dividendenrenditen von um die 5 % pro Jahr. Mit einem breit gestreuten World-ETF konnte dieser REIT in den letzten 10 Jahren aber nicht ansatzweise mithalten.

    Rendite Hamborner REIT letzte 10 Jahre: + 96,6 %

    Rendite MSCI World-ETF letzte 10 Jahre: + 241,8 %

    Quellen: onvista.de, justETF.com, Dividendenzahlungen sind in den Renditen enthalten, Stand: 01.04.2022

    Jeder rational agierende Anleger wird einsehen, dass es keinen Sinn macht, nur wegen einer hohen Ausschüttungsrendite der Performance eines 0815-World-ETFs hinterher zu rennen. Das ist Zeit- und Kapitalverschwendung – da ist das Geld im erwähnten World-ETF besser aufgehoben! Den Aktionären des Hamborner REITs passierte genau das in den letzten 10 Jahren: Für eine üppige Dividendenrendite mussten sie eine signifikant niedrige Rendite im Vergleich zum breiten Markt in Kauf nehmen.

    „Aber Thomas – ich liebe Dividenden und Ausschüttungen! Was soll ich da mit einem World-ETF anfangen?“

    Keine Sorge, du musst natürlich nicht auf ausschüttungsstarke Titel wie Immobilienaktien verzichten. Wenn du dem breiten Markt aber nicht ständig nachrennen möchtest, dann solltest du stets einen Blick auf die wichtigsten Parameter von guten Dividenen- beziehungsweise Immobilienaktien haben! Wer auf die folgenden Kennzahlen achtet, der kann Flops wie den Hamborner REIT vermeiden:

    • Dividendenwachstum  – wichtig für die Entwicklung der Dividende und vor allem des Aktienkurses, siehe Hamborner REIT. Denn steigende Dividenden stammen meist aus steigenden Gewinnen. Und steigende Gewinne lassen Aktienkurse steigen.
    • Kontinuität – eine stabile Dividende ist eine gute Dividende und spricht für ein verlässliches Geschäftsmodell.
    • Bewertung – das beste Unternehmen der Welt ist ein schlechtes Investment, wenn wir zu viel dafür bezahlen. Das gilt auch für Dividenden- und Immobilienaktien. Du kannst zum Beispiel die aktuelle Dividendenrendite mit der historischen vergleichen. Ist die aktuelle Rendite auffallende hoch, könnte das auf eine günstige Bewertung hindeuten.

    All diese Kennzahlen findest du in den bekannten Aktien- und Börsenportalen. Manchmal wirst du vielleicht den Taschenrechner in die Hand nehmen müssen, dafür stehen uns diese Informationen kostenlos zur Verfügung. Wer’s bequemer, schneller und effizienter haben möchte, der kann auf den aktien.guide zurückgreifen. In der aktien.guide-Dividenden-Analyse findest du all die erwähnten Kennzahlen – und noch mehr – von über 6.500 Aktien! So findest du in sekundenschnelle heraus, ob eine Aktie zur nächsten Hamborner REIT-Aktie werden könnte.

    Vonovia Dividenden-Analyse

    Quelle: aktien.guide Dividendenanalyse Vonovia-Aktie, je Punkt kann eine Aktie maximal drei Punkte erreichen. So erkennen wir sofort, ob sich die jeweilige Kennzahl im grünen Bereich befindet – oder ob wir skeptisch sein sollten. Maximal kann eine Aktie 15 Punkte in der aktien.guide Dividenden-Analyse erhalten.

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    Dividenden-Topscorer aktien.guide

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    • Dividendenhistorie der letzten 10 Jahre
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    Disclaimer

    Für diesen Beitrag gilt – wie für alle „Aktien für jedermann“-Beiträge – der folgende Disclaimer. Bitte lies ihn dir aufmerksam durch und beachte die darin enthaltenen Ausführungen.

    Ich besitze keine Aktien des Prologis-REITs (Stand: 25.04.2022).

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