Du suchst Dividenden-Aktien mit Wachstum? Dann habe ich etwas für dich: Die Prologis-Aktie vereint Ausschüttungen und Wachstum wie kaum eine andere! Es gibt nicht viele Immobilienaktien, die einen World-ETF in den letzten Jahren outperformten – Prologis war eine davon. Während die US-Immobilienaktie in den letzten fünf Jahren um mehr als 86 % zulegte, schaffte ein MSCI World-ETF "nur" knapp 62 % im gleichen Zeitraum (Stand: 13.06.2023).

Anmerkung: Die Dividendenzahlungen des Prologis-REIT sind in der Performance nicht enthalten.

Was genau Prologis macht, ob der Kursrückgang der letzten Monate eine günstige Einstiegsgelegenheit darstellt und warum ich diesen REIT im Depot habe, erfährst du im heutigen Beitrag. Ich wünsche dir viel Spaß beim Lesen!

1. Das Geschäftsmodell: Was macht der Prologis REIT?

Der Prologis-REIT ist der weltweit führende Anbieter von Logistikimmobilien. Schwerpunkt sind vor allem Märkte mit hohen Eintrittsbarrieren und hohem Wachstum. So ist Prologis auf allen Kontinenten der Welt aktiv – außer in Afrika, Russland und im Nahen Osten, was sich mit Blick auf den Ukraine-Krieg als kluge Entscheidung für das Unternehmen und dessen Aktionäre herausstellte.

Name	Prologis Inc.
Hauptsitz	San Francisco, Kalifornien, USA
WKN / ISIN / Ticker	A1JBD1 / US74340W1036 / PLD
Dividendenrendite	2,8 %
aktueller Kurs	119,62 US-Dollar

Quelle: aktien.guide, Stand: 13.06.2023

Der Prologis-REIT vermietet Logistikeinrichtungen an über 6.600 Kunden. Schwerpunkte des Geschäfts sind Business-to-Business-Immobilien und Immobilien für den Einzelhandel beziehungsweise für die Abwicklung von Online-Bestellungen. So war und ist Prologis einer der Hauptprofiteure des wohl auch zukünftig stark wachsenden E-Commerce-Trends: Laut interworld.com lag der weltweite E-Commerce-Anteil am gesamten Einzelhandelsumsatz im Jahr 2019 bei gerade einmal 19 %. Entsprechend dürfte in diesem Markt auch zukünftig eine Menge Wachstumspotential stecken – schöne Aussichten für die Prologis Inc-Aktie.

Mehr über REITs erfährst du in meinem Grundlagenbeitrag über REITs.

Fazit zum Geschäftsmodell des Prologis REITs

Prologis ist Marktführer in einer schnell wachsenden Branche. Die Immobilien dieses Unternehmens dürften sich daher auch in den nächsten Jahren großer Beliebtheit erfreuen, was auf eine Menge Wachstumspotential hindeutet.

2. Das Management hinter der Prologis-Aktie

Während viele REITs von Managern verwaltet werden, finden wir an der Spitze des Prologis-REITs einen waschechten Unternehmer: Hamid R. Moghadam gründete 1983 die Vorgängergesellschaft des heutigen Prologis-REITs und hat die Erfolgsgeschichte dieses Unternehmen damit entscheidend geprägt. Wir können also davon ausgehen, dass Moghadam über eine Menge Know-How verfügt und mit Herzblut bei der Sache ist.

Quelle: Prologis Investor Relations

Mein einziges Problem bei der Sache: Sollte Moghadam das Unternehmen verlassen, würde er ein großes Loch hinterlassen. Dieses Risiko besteht jedoch grundsätzlich, wenn außergewöhnliche CEOs an der Spitze eines Unternehmens stehen – das ist die zwangsläufige Schattenseite von Unternehmerpersönlichkeiten wie Moghadam.

Größere Aktienpakete besitzt übrigens keiner der Top-Manager bei Prologis. Normalerweise bevorzuge ich Unternehmen, an dem der Vorstand selbst beteiligt ist, bei Prologis scheint dieses Vorgehen jedoch System zu haben. Eventuell soll das Management so dazu gebracht werden, sich ausschließlich auf die langfristige Entwicklung zu fokussieren und sich nicht vom kurzfristigen Auf und Ab an den Börsen ablenken lassen. Ein etwas ungewöhnlicher Weg – aber einer, der in den letzten Jahren hervorragend funktioniert hat.

Fazit zum Management hinter der Prologis Aktie

Ein Management wie das des Prologs REITs kann ich mir als Investor nur wünschen – besser geht's nicht.

3. Die Kennzahlen der Prologis Inc Aktie

Besonders der FFO – das ist so etwas wie der operative Gewinn von Immobilienunternehmen – konnte in den letzten fünf Jahren in beeindruckendem Tempo gesteigert werden. Das hat schon fast das Niveau von Wachstumsaktien, was mich auf jeden Fall sehr beeindruckt. Die Kennzahlen belegen: Der Prologis-REIT war in den vergangenen fünf Jahren definitiv eine Dividenden-Aktie mit Wachstum – mit einer Menge Wachstum sogar.

Quelle: aktien.guide (*), finanzen.net, Stand: Geschäftsjahr 2022, 15.06.2023

* Dividenden unberücksichtigt

Dieses Wachstum wurde bisher allerdings nicht eins zu eins an die Investoren weitergegeben: Die Dividende stieg "nur" etwa halb so schnell wie der FFO. Auf den ersten Blick mag dies enttäuschend für die Aktionäre sein. Wenn das einbehaltene Kapital allerdings dazu genutzt wird, zukünftiges Wachstum zu ermöglichen, dann ist das für mich als langfristig orientierter Anleger absolut in Ordnung – ja sogar wünschenswert.

Der Kursverfall während der letzten Monate sorgte dafür, dass die Prologis-Aktie weniger stark zulegen konnte als die wichtigsten Kennzahlen, was auf eine mögliche Unterbewertung hindeuten könnte. Mehr dazu erfährst du im übernächsten Abschnitt. Bevor wir den Punkt Kennzahlen abschließen, lass uns noch einen kurzen Blick auf die Bilanz von Prologis werfen.

Eigenkapitalquote 2021	64,9 %
Zinsdeckungsgrad FFO 2021	11,2

Quelle: aktien.guide (*), Prologis REIT Investor Relations, Stand: Geschäftsjahr 2022

Sowohl die Eigenkapitalquote als auch der Zinsdeckungsgrad deuten darauf hin, dass dieses Immobilienunternehmen auf einem grundsoliden Fundament steht. Insbesondere der Zinsdeckungsgrad ist für einen REIT ungewöhnlich hoch, was grundsätzlich super ist: Der FFO deckt die Zinskosten um mehr als das 11fache – da muss schon einiges schief gehen, dass Prologis in eine bedrohliche Schieflage gerät.

Einen der Gründe für diese solide Bilanz finden wir in der Entwicklung der ausstehenden Aktien: Prologis warf in den letzten Jahren dreimal Aktien im großen Stil auf den Markt: Die Anzahl der ausstehenden Aktien stieg in diesem Zeitraum um 72 Prozent.

Quelle: aktien.guide (*), Stand: 15.06.2023

Das ist grundsätzlich kein unübliches Vorgehen bei Immobilienunternehmen und kommt letzendlich der langfristigen Entwicklung zu Gute, weil die Bilanz geschont wird. Die Kapitalbeschaffung über neue Aktien ist "zinsfrei" und damit kostenlos, während Kredite Zinsen verursachen.

Jedoch verwässern neu ausgegebene Aktien den Wert der "Bestandsaktien", was den "alten" Anteilseignern (wie mir) schadet: Unsere Anteile verlieren an Wert. Ob ein Investor diese Art der Unternehmensfinanzierung gut findet oder nicht, muss am Ende jeder für sich selbst entscheiden. Prologis-Aktionäre sollten sich über diesen Punkt jedoch im Klaren sein, wenn sie investieren: Das Logistik-Unternehmen nutzt diesen Weg der Kapitalbeschaffung in einem auffallenden hohem Umfang.

4. Die Prologis-Aktie Dividende

Für REIT-Investoren ist sie natürlich von besonderer Bedeutung – die Prologis-Aktie Dividende. Was die Stabilität beziehungsweise das Wachstum betrifft ist diese bei der Prologis makellos. Die Payout-Ratio liegt bei gut 60 Prozent, die Dividende wird seit über 10 Jahren kontinuierlich erhöht und das Wachstum liegt bei über 12 Prozent jährlich.

Quelle: aktien.guide (*), Stand: 16.06.2023

Beim aktien.guide müssen wir beachten, dass der Gewinn je Aktie als Referenz für die Payout-Ratio herangezogen wird. Das ist für "normale" Unternehmen korrekt, bei REITs allerdings etwas irreführend: Hier sollten wir besser den FFO als Referenz heranziehen. Bezogen auf diesen beträgt die Payout-Ratio des Prologis REITs 61,2 % – ein Wert, der auf eine nachhaltige Dividendenpolitik hindeutet: Bei Werten unter 80 % ist in meinen Augen alles im grünen Bereich.

Einzig die Dividendenrendite Prologis-Aktie ist etwas niedrig als bei den meisten anderen REITs. Bei dem spektakulären Dividendenwachstum halte ich die gut 2,5 Prozent allerdings für "verschmerzbar".

Quelle: aktien.guide (*), Stand: 15.06.2023

Fazit zur Prologis-Aktie Dividende

Die Dividende der Prologis-Aktie wächst schnell und ist solide finanziert, jedoch recht niedrig. Wem es auf hohe Ausschüttungen ankommt, der wird sein Glück hier wohl nicht finden. Langfristig orientierte Investoren hingegen kommen höchstwahrscheinlich auf Jahre hinweg in den Genuss steigender Dividenden. Die Prologis-Aktie bleibt damit aller Voraussicht nach eine der vielversprechendsten Dividenden-Aktien mit Wachstum, in die Anleger derzeit investieren können.

5. Die Bewertung des Prologis REIT

Bis hierher erfüllt der Prologis REIT fast alles, was ich mir von einem Immobilienunternehmen wünsche – einzig die massive Ausgabe neuer Aktien trübt das Gesamtbild ein wenig. Doch wie steht es um die Bewertung der Prologis-Aktie? Wie könnte das Prologis Kursziel aussehen? Gemessen am Kurs-Buchwert-Verhältnis ist Prologis so günstig wie seit Ausbruch der Corona-Pandemie nicht mehr.

Quelle: aktien.guide (*), Stand: 16.06.2023

Die dritte meiner Bewertungskennzahlen deutet zunächst einmal auf eine Überbewertung hin: Das Verhältnis von Marktkapitalisierung zu FFO liegt aktuell bei rund 27 – verglichen mit anderen REITs ist das ziemlich viel. In Anbetracht des schnellen Wachstums relativiert sich dieser Wert jedoch ziemlich schnell: Sollte Prologis in den nächsten Jahren weiterhin so schnell wachsen wie zuletzt, dann fällt dieses Verhältnis innerhalb kürzester Zeit unter 20, was in meinen Augen eine vertretbare bis günstige Bewertung wäre.

Mein Fazit zur Bewertung der Prologis-Aktie

Vieles deutet beim Prologis-REIT aktuell auf eine günstige Einstiegsgelegenheit hin, auch wenn die absolute Bewertung für ein Immobilienunternehmen eher als teuer anzusehen ist. Aufgrund des schnellen Wachstums sollten wir jedoch berücksichtigen, dass unsere Aktie auch wie eine Wachstumsaktie bewertet wird – und die gibt‘s eben eher selten mit einem KGV von unter 20 zu kaufen.

Aktien wie der Prologis-REIT sind in Deutschland zwar handelbar, teilweise jedoch nur mit sehr hohen Spreads. Das treibt die Kosten für uns Investoren in die Höhe! Deshalb nutze ich für meine REITs seit mehreren Jahren einen internationalen Broker, mit dem ich Werte wie die Prologis-Aktie günstig an deren Heimatbörse handeln kann. Um welchen Broker es sich handelt und welche Vorteile er neben dem weltweiten Handelsuniversum bietet, erfährst du hier.

Fazit: Meine Prologis Aktie Prognose

Den Prologis-REIT schaute ich mir vor etwas mehr als drei Jahren erstmals an – leider entschied ich mich gegen einen Kauf. Der Grund damals: Prologis ist eine der größten Positionen in zwei meiner Immobilien-ETFs und ich wollte nicht "doppelt" investieren. Eine klare Fehlentscheidung: Er wäre heute einer der besten REITs in meinem Portfolio, in den ich je investiert hätte.

Mein aktueller Top-REIT? Den findest du hier – in meiner KOSTENLOSEN Schnupperanalyse

Doch wie sieht die Sache heute aus: Ist die Prologis-Aktie jetzt ein Kauf? Aufgrund des Top-Managements, der starken Marktstellung und der Wachstumsaussichten ist der Prologis-REIT heute tatsächlich Teil meines REIT-Depots – mittlerweile sogar eine meiner größten Positionen. Wäre die Position nicht schon so groß, würde ich auf dem aktuellen Kursniveau sicherlich noch einmal nachlegen: Ich kenne kaum eine Aktie, die Dividenden mit Wachstum so vereint, wie das bei Prologis der Fall ist.

Aber: Die Prologis-Aktie ist nur einer meiner 5 aktuellen Top-REITs – die anderen vier sind zum einen teilweise noch günstiger, zum anderen sind meine Positionen dort schlichtweg kleiner. Entsprechend stocke ich zunächst diese vier Positionen auf, bevor Prologis wieder an der Reihe ist.

Quelle: Thomas Brantl

So findest du die besten Immobilienaktien

Wer auf der Suche nach verlässlichen Dividendenzahlern mit ordentlichen Renditen ist, der kommt an Immobilienaktien nicht vorbei. Wir Menschen sind auf ein Dach über dem Kopf, einen Arbeitsplatz, Supermärkte und viele weitere Arten von Immobilien angewiesen. Diese robuste Nachfrage resultiert in verlässlich fließenden Mieten und hohen Cashflows – dem perfekten Nährboden für starke Dividendenaktien. Wer jedoch nur die Dividendenrendite im Kopf hat, dem könnte das passieren, was vielen cashflow-orientierten Investoren passiert: Trotz hoher Ausschüttungsrendite hinkt deren Gesamtrendite dem breiten Markt meilenweit hinterher!

Ein gutes Beispiel für solch eine Aktie finden wir direkt vor unserer Haustür: Die Rede ist vom Hamborner REIT aus Duisburg. Zwar erfreut diese Immobilienaktie seine Anteilseigner stets mit üppigen Dividendenrenditen von um die 5 % pro Jahr. Mit einem breit gestreuten World-ETF konnte dieser REIT in den letzten 10 Jahren aber nicht ansatzweise mithalten.

Rendite Hamborner REIT letzte 10 Jahre: + 96,6 %

Rendite MSCI World-ETF letzte 10 Jahre: + 241,8 %

Quellen: onvista.de, justETF.com, Dividendenzahlungen sind in den Renditen enthalten, Stand: 01.04.2022

Jeder rational agierende Anleger wird einsehen, dass es keinen Sinn macht, nur wegen einer hohen Ausschüttungsrendite der Performance eines 0815-World-ETFs hinterher zu rennen. Das ist Zeit- und Kapitalverschwendung – da ist das Geld im erwähnten World-ETF besser aufgehoben! Den Aktionären des Hamborner REITs passierte genau das in den letzten 10 Jahren: Für eine üppige Dividendenrendite mussten sie eine signifikant niedrige Rendite im Vergleich zum breiten Markt in Kauf nehmen.

„Aber Thomas – ich liebe Dividenden und Ausschüttungen! Was soll ich da mit einem World-ETF anfangen?“

Keine Sorge, du musst natürlich nicht auf ausschüttungsstarke Titel wie Immobilienaktien verzichten. Wenn du dem breiten Markt aber nicht ständig nachrennen möchtest, dann solltest du stets einen Blick auf die wichtigsten Parameter von guten Dividenen- beziehungsweise Immobilienaktien haben! Wer auf die folgenden Kennzahlen achtet, der kann Flops wie den Hamborner REIT vermeiden:

• Dividendenwachstum  – wichtig für die Entwicklung der Dividende und vor allem des Aktienkurses, siehe Hamborner REIT. Denn steigende Dividenden stammen meist aus steigenden Gewinnen. Und steigende Gewinne lassen Aktienkurse steigen.
• Kontinuität – eine stabile Dividende ist eine gute Dividende und spricht für ein verlässliches Geschäftsmodell.
• Bewertung – das beste Unternehmen der Welt ist ein schlechtes Investment, wenn wir zu viel dafür bezahlen. Das gilt auch für Dividenden- und Immobilienaktien. Du kannst zum Beispiel die aktuelle Dividendenrendite mit der historischen vergleichen. Ist die aktuelle Rendite auffallende hoch, könnte das auf eine günstige Bewertung hindeuten.

All diese Kennzahlen findest du in den bekannten Aktien- und Börsenportalen. Manchmal wirst du vielleicht den Taschenrechner in die Hand nehmen müssen, dafür stehen uns diese Informationen kostenlos zur Verfügung. Wer’s bequemer, schneller und effizienter haben möchte, der kann auf den aktien.guide zurückgreifen. In der aktien.guide-Dividenden-Analyse findest du all die erwähnten Kennzahlen – und noch mehr – von über 6.500 Aktien! So findest du in sekundenschnelle heraus, ob eine Aktie zur nächsten Hamborner REIT-Aktie werden könnte.

Quelle: aktien.guide Dividendenanalyse Vonovia-Aktie, je Punkt kann eine Aktie maximal drei Punkte erreichen. So erkennen wir sofort, ob sich die jeweilige Kennzahl im grünen Bereich befindet – oder ob wir skeptisch sein sollten. Maximal kann eine Aktie 15 Punkte in der aktien.guide Dividenden-Analyse erhalten.

Die Dividenden-Analyse ist aber noch längst nicht alles, was der aktien.guide zu bieten hat! Die Aktien mit den meisten Punkten landen in der Dividenden-Topscorer-Liste des aktien.guides: In diesem Ranking findest du die vielversprechendsten Dividendenaktien der Welt – mit nur einem Klick!

Quelle: aktien.guide, die Dividenden-Topscorer-Liste des aktien.guides ist der perfekte Ausgangspunkt auf der Suche nach den besten Dividendenaktien der Welt!

Die aktien.guide-Dividendenanalyse bietet dir:

• alle relevanten Dividendenkennzahlen – kompakt zusammengefasst in einer Tabelle
• Dividendenhistorie der letzten 10 Jahre
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Disclaimer

Für diesen Beitrag gilt – wie für alle „Aktien für jedermann“-Beiträge – der folgende Disclaimer. Bitte lies ihn dir aufmerksam durch und beachte die darin enthaltenen Ausführungen.

Ich besitze keine Aktien des Prologis-REITs (Stand: 25.04.2022).

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