Der Rural Funds-REIT war sicherlich eine der exotischsten Immobilienaktien in meinem Portfolio: Zum einen handelt es sich bei diesem Wert um eine australische Dividenden-Aktie. Zum anderen befinden sich im Portfolio dieses REITs keine Immobilien im klassischen Sinn.
Welches Geschäftsmodell hinter der Rural Funds Group steckt, wie hoch die aktuelle Dividendenrendite ist und wieviel Potential ich in dieser Aktie nach dem jüngsten Kurssprung sehe, erfährst du im heutigen Beitrag. Ich wünsche dir viel Spaß beim Lesen!
1. Das Geschäftsmodell: Was steckt hinter der Rural Funds Group?
Die Rural Funds Management Limited, zu der die Rural Funds Group gehört, ist eine der ältesten und erfahrensten Unternehmen Australiens was Investments in landwirtschaftlichen Nutzflächen betrifft. Die Management Holding wurde 1997 gegründet und verwaltet heute Assets im Gesamtwert von rund 1,8 Milliarden australischen Dollar (AUD).
| Name | Rural Funds Group |
| Hauptsitz | Deakin, Australien |
| WKN / ISIN / Ticker | A1XCU4 / AU000000RFF5 / RFF |
| Dividendenrendite | 3,90 % |
| aktueller Kurs | 3,01 AUD |
Quelle: YAHOO!Finance, Stand: 06.05.2022
Rural Funds verpachtet landwirtschaftliche Flächen und Farmen, auf denen Mandeln, Weintrauben, Macadamia und Baumwolle angebaut werden. Außerdem befinden sich Flächen für die Rinderzucht im Portfolio dieser australischen Dividenden-Aktie. Das alles findet ausschließlich in Australien statt, eine internationale Expansion fand bisher nicht statt.
Im weitesten Sinne könnten wir diesen REIT auch als Industrie-REIT einstufen, denn auch Landwirtschaft ist letztendlich nichts anderes als eine Industrie. Verglichen mit klassischen Geschäftsmodellen wie Wohn- oder Gewerbeimmobilien fällt der Rural Funds-REIT jedoch sicherlich aus dem Rahmen. Die Frage: Ist ein solch eher ungewöhnliches Geschäftsmodell interessant für uns Investoren?
Quelle: Geschäftsbericht 2021 Rural Funds Group
Für das Geschäftsmodell spricht, dass auf den Flächen und Farmen des Unternehmens essentiell wichtige Güter angebaut beziehungsweise gehalten werden: Sie alle sind Ausgangsprodukte für Lebensmittel. Die braucht Australien heute, morgen und übermorgen – egal was sonst gerade in der Welt los ist. Da die australische Bevölkerung laut Prognosen in den nächsten Jahren leicht wachsen wird, erscheint die Nachfrage – und damit auch die Mieten und die Dividende – gesichert. Ein leichtes Wachstum halte ich darüber für denkbar.
Ebenfalls positiv bewerte ich die Tatsache, dass die durchschnittliche Laufzeit der Mietverträge 9,3 Jahre beträgt. Zumindest auf dem Papier sind die Mieteinnahmen also auf Jahre hinweg gesichert.
Wie gefragt die Flächen unserer australischen Dividenden-Aktie über diesen Zeitraum hinaus sein werden, hängt jedoch stark von der Nachfrage der entsprechenden Endprodukte ab. So könnte ein abnehmender Weinkonsum ein Problem für das Unternehmen darstellen. Gleiches gilt, wenn immer mehr Menschen sich vegetarisch ernähren und auf Fleisch verzichten. Ein sich veränderndes Konsumverhalten könnte also durchaus zur langfristigen Gefahr für das Unternehmen werden. Insgesamt ist das Geschäftsmodell der Rural Funds Group nicht sonderlich stark diversifiziert, was zu Problemen führen könnte.
Fazit zum Geschäftsmodell der Rural Funds Group
Trotz einiger Risiken im Geschäftsmodell dieser australischen Dividenden-Aktie, sehe ich das Unternehmen insgesamt positiv. Der Fokus auf Nahrungsmittel sollte auch zukünftig für stabile Erträge sorgen und damit ein solides Fundament für die Dividende bilden. Der Fokus auf landwirtschaftliche Flächen und der ungewöhnliche Standort sorgen darüber hinaus für Diversifikation im REIT-Portfolio.
2. Das Management der Rural Funds Group
Einen CEO im klassischen Sinne hat die Rural Funds Group nicht, weil das Unternehmen das Management "outgesourced" hat. Gegen eine Gebühr von aktuell 1,05 % jährlich bezogen auf die Assets under Management übernimmt die Tochtergesellschaft Rural Funds Management diese Aufgabe. Solche Konstellation sind im Immobilienbereich zwar nicht unüblich, ich persönlich mag sie aber nicht.
Denn das Management wird nicht dafür bezahlt, möglichst viel Mehrwert für die Aktionäre zu erzielen oder das Unternehmen langfristig erfolgreich zu machen. Nein – es wird am Ende dafür bezahlt, die Bilanz aufzublähen. Ein Anreiz, den ich als langfristig orientierter Investor nicht gut heißen kann. Als ich mir diese australische Dividenden-Aktie vor einigen Jahren ins Depot legte, war mir das Management leider noch nicht so wichtig, weshalb mir diese ungünstige Konstellation damals nicht auffiel.
Fazit zum Management der Rural Funds Group
Ich muss es so hart formulieren: Eine ungünstigere Zusammenstellung des Managements als das bei dieser australischen Immobilienaktie der Fall ist, kann ich mir eigentlich nicht vorstellen. Was diesen Punkt betrifft fällt die Rural Funds Group inzwischen komplett durch mein Raster – leider.
Du möchtest Immobilienaktien mit einem besseren Management? Hier erfährst du, wie ich die besten Immobilienaktien finde!
3. Die Kennzahlen hinter dieser australischen Dividenden-Aktie
Nachdem der Blick auf's Management enttäuschte, bin ich gespannt auf die Kennzahlen: Wie schnell wuchs die Rural Funds Group in den letzten Jahren – und wie steht's um die Bilanz? Lass uns mit dem Wachstum beginnen: Leider vermag die Entwicklung auch hier nicht wirklich zu überzeugen.
| Umsatzwachstum letzte 5 Jahre | + 21,7 % p.a. |
| Wachstum AFFO letzte 5 Jahre | + 5,1 % p.a. |
| Dividendenwachstum letzte 5 Jahre | + 4,8 % p.a. |
| Kursentwicklung letzte 5 Jahre * | + 12,5 % p.a. |
Quelle: aktien.guide, finanzen.net, Stand: Geschäftsjahr 2021
Während das Umsatzwachstum durchaus beeindruckt, ist der Blick auf den AFFO (das ist so etwas wie der operative Gewinn bei Immobilienaktien) ernüchternd. Gut 5 % jährliches Gewinnwachstum sind verglichen mit der Kursentwicklung mager. Glaubt man den Prognosen des Rural Funds-Managements, so wird sich daran auch in den nächsten Jahren nicht viel ändern: Mit mehr als 4 bis 5 % Gewinnwachstum sollten Investoren nicht rechnen.
Quelle: Rural Funds Investor Relations
Immerhin verfügt unsere australische Aktie mit hoher Dividende über eine solide Bilanz. Sowohl die Eigenkapitalquote als auch der Zinsdeckungsgrad sind für eine Immobilienaktie absolut in Ordnung. Steigende Zinsen könnten zwar den Gewinn schmälern, stellen aber keine existenzielle Bedrohung dar.
| Eigenkapitalquote 2021 | 36,0 % |
| Zinsdeckungsgrad AFFO 2021 | 4,2 |
Quelle: Rural Funds Group Investor Relations, Stand: 31.12.2021
Fazit zu den Kennzahlen dieser australischen Dividenden-Aktie
In der Vergangenheit generierte Rural Funds ein solides Gewinnwachstum, was sich zukünftig in ähnlichem Tempo fortsetzen dürfte. Moderates Wachstum ist völlig ok, wenn die Bewertung zu diesem Wachstum passt (mehr dazu im übernächsten Punkt). Die Bilanz ist grundsolide und sorgt für einen ruhigen Schlaf bei seinen Investoren.
Werte wie die Rural Funds Group-Aktie sind in Deutschland nicht handelbar, weshalb ich für meine REITs bereits seit mehreren Jahren einen internationalen Broker nutze. Um welchen Broker es sich hierbei handelt und welche Vorteile er neben dem weltweiten Handelsuniversum bietet, erfährst du hier
4. Die Dividende der Rural Funds Group
Aufgrund der starken Kursentwicklung der letzten Jahre (plus 72,9 % seit September 2019) ist die Dividendenrendite entsprechend zurückgegangen. Wesentlich bedenklicher finde ich allerdings die hohe Ausschüttungsquote von inzwischen knapp 95 %.
| aktuelle Dividendenrendite | 3,9 % |
| Payout Ratio 2021 | 94,8 % |
| Dividende nicht gesenkt seit | 6 Jahren |
Quelle: Rural Funds Group Investor Relations, Stand: 09.05.2022
Wer beinahe seinen kompletten Gewinn unter den Aktionären verteilt, macht diese zwar kurzfristig glücklich. Langfristig jedoch bleibt kaum Geld für Investitionen, Instandhaltungen oder die Expansion des Geschäfts. Ich persönlich sehe Payout-Ratios von über 80 % daher kritisch, da sie oftmals kein Wachstum mehr zulassen.
Mein Fazit zur Rural Funds-Dividende
Aufgrund der (regelmäßig) hohen Payout-Ratio dieser australischen Dividenden-Aktie ist deren Ausschüttungspolitik in meinen Augen nicht sonderlich nachhaltig. Als ich 2020 in dieses Unternehmen investierte, war diese Entwicklung leider noch nicht absehbar – damals war die Ausschüttungsquote niedriger.
Quelle: canva.com
Trotz 12 Prozent Rendite und täglicher Zinsgutschrift haben P2P-Kredite einen schlechten Ruf. Meiner Meinung nach zu Unrecht – meist stammen die negativen Einschätzungen von Anlegern, die sich keine Minute mit dieser Anlageklasse befasst haben. In diesem Beitrag erfährst du, warum ich mittlerweile mit einer fünfstelligen Summe in P2P-Krediten investiert bin.
5. Die Bewertung dieser australischen Immobilien-Aktie
Das letzte, was jetzt für diese Immobilienaktie sprechen könnte, wäre eine günstige Bewertung. Doch leider muss ich auch hier feststellen: Nach dem sich die Aktie in den letzten Jahren stark entwickelte, halte ich die Rural Funds-Aktie inzwischen für überbewertet. Basierend auf der Discounted-Dividend-Analyse liegt mein persönliches Kursziel für den Rural Funds-REIT bei 2,29 AUD (Kurs am 06.05.2022: 3,01 AUD).
Meine Rural Funds REIT-Prognose
Risikoabschlag: 6,0 %
risikofreier Zins: 2,8 %
erwartetes Dividendenwachstum: 4,0 %
letzte Dividende: 0,11 AUD
Mein Fazit zur Bewertung des Rural Fund-REITs
Basierend auf dem anzunehmenden Dividendenwachstum und den derzeit steigenden Zinsen halte ich diese australische Dividenden-Aktie aktuell für überbewertet.
Fazit: Meine Rural Funds-REIT Prognose
Als ich mir 2020 diese australische Dividenden-Aktie ins Depot legte, verfolgte das Unternehmen eine nachhaltige Dividendenpolitik, hatte Mieter, deren Produkte grundlegende, menschliche Bedürfnisse erfüllten und verfügte über eine stabile Bilanz. Darüber hinaus war die Aktie damals leicht unterbewertet, weshalb ich mich für ein Investment entschied.
Trotz der starken Kursentwicklung muss ich heute feststellen, dass sich mittlerweile abgesehen von der Bilanz und dem Geschäftsmodell alles zum negativen gewendet hat. Hinzu kommt das externe Management, welches ich 2020 nicht eingehend genug prüfte – shame on me. Insgesamt erscheint mir die Chance auf eine marktschlagende Performance auf dem aktuellen Kursniveau daher relativ niedrig zu sein.
Das alles lässt nur eine einzige Schlussfolgerung zu: Ich werde meine Rural Funds-Position schnellstmöglich auflösen, mich über einen satten Gewinn freuen und das frei gewordene Kapital in zwei andere REITs investieren: Den Prologis-REIT und den Store Capital-REIT!
Quelle: Thomas Brantl
So findest du die besten Immobilienaktien
Wer auf der Suche nach verlässlichen Dividendenzahlern mit ordentlichen Renditen ist, der kommt an Immobilienaktien nicht vorbei. Wir Menschen sind auf ein Dach über dem Kopf, einen Arbeitsplatz, Supermärkte und viele weitere Arten von Immobilien angewiesen. Diese robuste Nachfrage resultiert in verlässlich fließenden Mieten und hohen Cashflows – dem perfekten Nährboden für starke Dividendenaktien. Wer jedoch nur die Dividendenrendite im Kopf hat, dem könnte das passieren, was vielen cashflow-orientierten Investoren passiert: Trotz hoher Ausschüttungsrendite hinkt deren Gesamtrendite dem breiten Markt meilenweit hinterher!
Ein gutes Beispiel für solch eine Aktie finden wir direkt vor unserer Haustür: Die Rede ist vom Hamborner REIT aus Duisburg. Zwar erfreut diese Immobilienaktie seine Anteilseigner stets mit üppigen Dividendenrenditen von um die 5 % pro Jahr. Mit einem breit gestreuten World-ETF konnte dieser REIT in den letzten 10 Jahren aber nicht ansatzweise mithalten.
Rendite Hamborner REIT letzte 10 Jahre: + 96,6 %
Rendite MSCI World-ETF letzte 10 Jahre: + 241,8 %
Quellen: onvista.de, justETF.com, Dividendenzahlungen sind in den Renditen enthalten, Stand: 01.04.2022
Jeder rational agierende Anleger wird einsehen, dass es keinen Sinn macht, nur wegen einer hohen Ausschüttungsrendite der Performance eines 0815-World-ETFs hinterher zu rennen. Das ist Zeit- und Kapitalverschwendung – da ist das Geld im erwähnten World-ETF besser aufgehoben! Den Aktionären des Hamborner REITs passierte genau das in den letzten 10 Jahren: Für eine üppige Dividendenrendite mussten sie eine signifikant niedrige Rendite im Vergleich zum breiten Markt in Kauf nehmen.
„Aber Thomas – ich liebe Dividenden und Ausschüttungen! Was soll ich da mit einem World-ETF anfangen?“
Keine Sorge, du musst natürlich nicht auf ausschüttungsstarke Titel wie Immobilienaktien verzichten. Wenn du dem breiten Markt aber nicht ständig nachrennen möchtest, dann solltest du stets einen Blick auf die wichtigsten Parameter von guten Dividenen- beziehungsweise Immobilienaktien haben! Wer auf die folgenden Kennzahlen achtet, der kann Flops wie den Hamborner REIT vermeiden:
- Dividendenwachstum – wichtig für die Entwicklung der Dividende und vor allem des Aktienkurses, siehe Hamborner REIT. Denn steigende Dividenden stammen meist aus steigenden Gewinnen. Und steigende Gewinne lassen Aktienkurse steigen.
- Kontinuität – eine stabile Dividende ist eine gute Dividende und spricht für ein verlässliches Geschäftsmodell.
- Bewertung – das beste Unternehmen der Welt ist ein schlechtes Investment, wenn wir zu viel dafür bezahlen. Das gilt auch für Dividenden- und Immobilienaktien. Du kannst zum Beispiel die aktuelle Dividendenrendite mit der historischen vergleichen. Ist die aktuelle Rendite auffallende hoch, könnte das auf eine günstige Bewertung hindeuten.
All diese Kennzahlen findest du in den bekannten Aktien- und Börsenportalen. Manchmal wirst du vielleicht den Taschenrechner in die Hand nehmen müssen, dafür stehen uns diese Informationen kostenlos zur Verfügung. Wer’s bequemer, schneller und effizienter haben möchte, der kann auf den aktien.guide zurückgreifen. In der aktien.guide-Dividenden-Analyse findest du all die erwähnten Kennzahlen – und noch mehr – von über 6.500 Aktien! So findest du in sekundenschnelle heraus, ob eine Aktie zur nächsten Hamborner REIT-Aktie werden könnte.
Quelle: aktien.guide Dividendenanalyse Vonovia-Aktie, je Punkt kann eine Aktie maximal drei Punkte erreichen. So erkennen wir sofort, ob sich die jeweilige Kennzahl im grünen Bereich befindet – oder ob wir skeptisch sein sollten. Maximal kann eine Aktie 15 Punkte in der aktien.guide Dividenden-Analyse erhalten.
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Thomas Brantl besitzt keine Aktien der Rural Funds Group (Stand: 19.05.2022).