Knapp 6 % Dividendenrendite mit australischen Weintrauben

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Da mein REIT-Portfolio aktuell extrem US-lastig daherkommt, habe ich mich einmal ein wenig außerhalb der Staaten umgeschaut – und bin unter anderem auf den Rural Funds-REIT gestoßen. Auf den ersten Blick ein vielversprechendes Investment mit einer hohen Dividendenrendite.

Was genau dieser REIT macht, wie verlässlich die hohe Dividende ist und ob ich mir diesen REIT eventuell ins Depot legen werde, erfährst du in der folgenden Rural Funds-Aktienanalyse.

Geschichte & Dividendenhistorie der Rural Funds Group

Die Rural Funds Management Limited (RFM) – zu der die Rural Funds Group (RFF) gehört – ist eine der ältesten und erfahrensten Betreiber von landwirtschaftlichen Nutzflächen und Immobilien in Australien. RFM wurde 1997 gegründet und verwaltet heute Assets im Wert von über 1,3 Milliarden AUD.

Name Rural Funds Group
WKN / Ticker A1XCU4 / RFF
Land Australien
Dividendenrendite 5,77 %
Kurs 1,85 AUD

Quelle: YAHOO!Finance, Stand: 21.05.2020

Die Dividendenaufzeichnungen reichen auf der Unternehmensseite nur bis ins Jahr 2013 zurück. Seitdem wurde die Dividende Jahr für Jahr erhöht – auf Stand heute 0,0271 AUD je Quartal. Die Ausschüttungsquote bezogen auf den AFFO betrug 2019 stabile 78 % – ein absolut vernünftiger Wert für einen REIT.

Fazit: Die "Mutter-Holding" des Rural Fonds-REIT ist bereits seit 1997 aktiv und hat somit zahlreiche Wirtschaftskrisen überstanden – inklusive der großen Finanzkrise im Jahr 2008. Das spricht für ein krisenfestes Geschäftsmodell und für ein langfristig denkendes Management.

Fazit: Die Dividende wurde seit 2013 Jahr für Jahr erhöht, die Ausschüttungsquote liegt in einem absoluten vernünftigen Bereich: Das zeigt, dass dieser australische REIT langfristig denkt. Im Gegensatz zu vielen anderen REITs muss man beim Rural Funds-REIT auch keine Angst haben, dass die Dividende kurzfristig aufgrund von Corona gekürzt wird: Die Mieteinnahmen stammen aus dem Bereich der Nahrungs- und Genussmittelindustrie.

Das Geschäftsmodell des Rural Funds-REIT

So verpachtet der Rural Funds-REIT landwirtschaftliche Flächen und Farmen, auf denen Mandeln, die in der Überschrift erwähnten Weintrauben, Macadamia, Baumwolle und Farmen für die Hühner- beziehungsweise Rinderzucht angebaut beziehungsweise betrieben werden – alles ausschließlich in Australien.

Ich persönlich würde diesen REIT daher als Industrie-REIT einstufen, denn auch die Landwirtschaft ist letztendlich nichts anderes als eine Industrie. Doch ist dieses für einen REIT doch etwas ungewöhnliche Geschäftsmodell interessant für uns Privatanleger oder nicht?

Nun, für das Geschäftsmodell spricht auf jeden Fall, dass auf den Flächen und Farmen des Rural Funds-REIT essentiell wichtige Güter angebaut beziehungsweise gehalten werden – nämlich die Ausgangsprodukte für Lebensmittel. Die braucht Australien heute, morgen und wohl auch übermorgen – egal was sonst gerade in der Welt so los ist. Da die australische Bevölkerung laut diverser Prognosen in den nächsten Jahren leicht wachsen wird, erscheint die Nachfrage – und damit auch die Mieten – gesichert. Sogar ein leichtes Wachstum scheint durchaus möglich zu sein, zumindest in der Vergangenheit war dies Fall.

Allerdings gibt es auch Punkte, die gegen ein Investment sprechen könnten. So sehe ich zum Beispiel praktisch keinen Burggraben in den Immobilien dieses REITsAustralien ist riesig, da gibt's genug Platz für weitere Farmen und Felder. Bei einer Büroimmobilie mitten in New York – wie sie beispielsweise der Boston Properties-REIT (*) besitzt – sieht das anders aus. Da kannst du nicht einfach ein neues Büro daneben hinstellen.

Auch hängt die Nachfrage nach den Flächen von Rural Funds an der Nachfrage der entsprechenden Endprodukte. So könnte ein abnehmender Weinkonsum ein Problem für das Unternehmen darstellen. Gleiches gilt, wenn immer mehr Menschen sich vegetarisch ernähren und auf Fleischprodukte verzichten. Ein sich veränderndes Konsumverhalten könnte also durchaus zur Gefahr für den Gewinn – und damit auch für die Dividende – des Rural Funds-REIT werden.

Last but not least sind die Kunden von Rural Funds wenig diversifiziert – gerade einmal sieben Kunden sind für 78 % der Mieteinnahmen verantwortlich (Stand: Januar 2020). Wenn da mal einer ausfällt, wird das unmittelbar auf den Gewinn durchschlagen.

Mein Fazit: Das hört sich jetzt nach einer ganzen Menge Risiken im Geschäftsmodell des Rural Funds-REIT an – ich glaube allerdings nicht, dass sie alle gleichzeitig auftreten werden (könnte natürlich sein, ich persönlich glaub's halt nicht...). Wir sollten außerdem bedenken, dass Rural immer wieder neue "Produkte" in sein Immobilienportfolio aufgenommen hat – 2006 zum Beispiel die Macadamia und 2010 die Viehhaltung.

Mit zunehmender Diversifikation wird das Risiko der von mir genannten Einzelrisiken deutlich reduziert. Da man trotzdem über einen klaren Fokus verfügt – nämlich auf landwirtschaftlichen Flächen und Einrichtungen in Australien, finde ich das Geschäftsmodell dieses REITs sehr interessant, auch wenn die Risiken nicht von der Hand zu weisen sind.

Die Bilanz des Rural Funds-REIT

Sollte ich mich tatsächlich dafür entscheiden, den Rural Funds-REIT in mein Depot aufzunehmen, dann wäre er nach dem AvalonbayCommunities-REIT der REIT mit der stabilsten Bilanz in meinem Portfolio.

Eigenkapitalquote 62,0 %
Zinsdeckungsgrad 4,7

Quelle: H1 Bericht Rural Funds Group

Einen Zinsdeckungsgrad von knapp fünf findet man im Immobilienbereich extrem selten. Das sorgt zum einen dafür, dass wir Investoren ruhig schlafen können. Zum anderen ermöglicht diese stabile Bilanz natürlich weitere Investitionsmöglichkeiten, was den zukünftigen Gewinn – und damit auch die Dividende – positiv beeinflussen könnte.

Fazit: Eine stabile Bilanz ist mir bei meinen REITs besonders wichtig, die aktuelle Corona-Problematik zeigt deutlich, wie wichtig sie werden kann. Der Rural Funds-REIT erhält bezüglich seiner Bilanz fünf von fünf möglichen Sternen von mir – top!

Und so teuer ist dieser australische REIT aktuell

Aktuell wird der Rural Funds-REIT mit einem Kurs-AFFO-Verhältnis von 14,4 bewertet – was eher günstig aussieht. Auch die Discounted-Dividend-Analyse deutet an, dass der Rural Funds-REIT derzeit nicht wirklich teuer ist.

Aktuell kostet eine Rural-Aktie 1,92 AUD, was deutlich unterhalb meines prognostizierten Wertes gemäß der Discounted-Dividend-Analyse liegt. An dieser Stelle sei noch angemerkt, dass das Management selbst ein Wachstum von 4 % jährlich anstrebt.

Fazit: Wirklich teuer ist der Rural Funds-REIT derzeit in meinen Augen nicht, was ihn für mich nochmal attraktiver macht.

Mein Fazit zum Rural Funds-REIT

Eine nachhaltige Dividendenpolitik, Mieter, deren Produkte grundlegende, menschliche Bedürfnisse erfüllen und eine stabile Wachstumsstory (durchschnittliches Wachstum AFFO seit 2015 10 % p.a.) lassen diesen REIT für mich nach einer langfristigen sehr interessanten Investitionsmöglichkeit aussehen.

Der REIT-Atlas (*) – hier findest du 73 weitere, wenig bekannte REITs aus aller Welt

Der kaum vorhandene Burggraben und die Abhängigkeit vom Konsumverhalten der australischen Bevölkerung sind für mich die größten Risiken dieses Investments.

Insgesamt bringt der Rural Funds-REIT ein interessantes Chancen-Risiko-Verhältnis mit, weshalb er eine gute Chance hat, demnächst in mein LYNX-Depot zu wandern.

Wenn du wissen willst, wie ich REITs grundsätzlich analysiere, dann ist mein kostenloser REIT-Leitfaden vielleicht interessant für dich.

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Exotische REITs – wie beispielsweise der eben vorgestellte – sind an deutschen Börsen schlecht handelbar – höchstwahrscheinlich kannst du den Rural Funds-REIT deshalb nicht bei comdirect, consorsbank & Co. (oder nur zu äußerst ungünstigen Konditionen) kaufen.

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Ich bin nun seit über eineinhalb Jahren Kunde von LYNX – und ich habe es nicht eine Sekunde bereut, mir dieses zusätzliche Depot eingerichtet zu haben.

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