Wenn du erfahren möchtest, was REITs genau sind, dann empfehle ich dir meinen Grundlagen-Beitrag zum Thema REITs-Aktien.

Hier geht's zu den REIT-Grundlagen

Kurz und knapp zusammengefasst: Eine REIT AG ist ein börsennotiertes Immobilienunternehmen, das Steuervorteile auf Unternehmensebene genießt und dazu verpflichtet ist, einen gewissen Anteil seines Gewinns an die Aktionäre auszuschütten.

Quellen: Depots des Autors

Der Blick auf mein eigenes REIT-Depot zeigt: REITs-Aktien sorgen für einen warmen, kontinuierlichen Dividenden-Regen! Das langfristige Ziel lautet: Mein REIT-Depot soll auf circa 15.000 Euro anwachsen.

Fazit: REITs ermöglichen es Privatanlegern, breit gestreut in Immobilien zu investieren. Zusätzlich sorgen Steuervorteile und verpflichtende Ausschüttungen für hohe Dividenden – und damit für hohe Cashflows.

Ich habe das Ziel, ein breit diversifiziertes Immobilienportfolio zu besitzen. Diese Diversifikation entsteht in meinem Depot allerdings nicht nur mit Hilfe von REITs, ich nutze hierfür außerdem Immobilien-ETFs und Immobilien-Crowdinvesting. Wenn der mehr über meinen ganzheitlichen Ansatz "passive Immobilieninvestments" erfahren möchtest, sichere dir am besten meinen Sonderbericht "Passives Einkommen mit passiven Immobilieninvestments"!

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Wer ausschließlich auf REITs-Aktien setzt, der sollte in meinen Augen mindestens 15 Einzeltiteln aus den unterschiedlichsten Branchen in seinem REIT-Depot haben, weniger als zehn REITs wären für mich zu wenig. Folgende Segmente sind meiner Meinung nach essentiell für ein breit gestreutes REIT-Portfolio:

• Wohnen
• Industrie
• Büro
• Infrastruktur (auch die digitale!)
• Medizin

Auch was die regionale Aufteilung betrifft sollte man nicht sein ganzes Geld nur in deutsche REITs beziehungsweise in US-REITs stecken. Der Rest von Europa, Großbritannien, Asien und Kanada dürfen in meinen Augen nicht fehlen – auch hier sollte man ein paar REITs finden.

Deutsche REITs gibt es nicht viele – einer von ihnen ist der Hamborner REIT.

Hier geht's zur kompletten Analyse des Hamborner REITs

2. Geschichte

Ein REIT kann nur dann erfolgreich sein, wenn seine Immobilien

1. genügend Mieter anziehen

2. diese Mieter in der Lage sind, für den Vermieter attraktive Mieten zu bezahlen

Für Wohnimmobilien bedeutet dies zum Beispiel: Lage, Lage und nochmal Lage! Nur in Städten, in die es viele Menschen zieht, wird es genügend zahlungskräftige Kunden geben, die unsere Dividenden dauerhaft finanzieren. Und wohin zieht es Menschen? Klar – wo es Jobs gibt.

Bei Wohnimmobilien solltest du dir daher ein Bild über die wirtschaftliche Stärke der Regionen machen, in denen der REIT hauptsächlich tätig ist.

Quelle: pixabay, bei Immobilien kommt's auf die Lage an!

Bei Büro-, Industrie- und allen anderen Immobilien kommt es zusätzlich darauf an, wie gefragt diese Art von Immobilien in Zukunft am Standort X sein wird. Fabriken für Kutschen? Eher eine schlechte Idee. Datenzentren? Schon besser!

Man sollte sich in diesem Punkt allerdings vor einer allzu schnellen Meinungsbildung fragen: Liege ich wirklich richtig mit meinem „Bauchgefühl“? Werden wir zukünftig wirklich alles nur noch im Internet bestellen – werden alle Shopping-Center aussterben? Werden Datenzentren in zehn Jahren wirklich so aussehen, wie wir das heute glauben?

Alles gar nicht so einfach, versuch deine Meinung daher am besten mit Fakten abzugleichen. Im Internet stehen dir jede Menge Statistiken zur Verfügung – du musst sie nur für dich nutzen.

4. Dividende

Diesen Punkt haben wir bereits angeschnitten – die Dividende! Die Dividendenrendite sollte auch bei REITs-Aktien – einer klassischen Dividendenaktie – nicht im Vordergrund stehen. Viel wichtiger ist die Nachhaltigkeit der Dividende.

Bei REIT-Aktien misst du diese am besten am Verhältnis „Dividende-zu-FFO“ – der sogenannten Ausschüttungsquote. Hierzu nimmst du einfach die jährliche Dividende je Aktie (findest du entweder im Geschäftsbericht oder auf der Investor Relations Seite des jeweiligen REITs) und teilst ihn durch den FFO je Aktie (diesen Wert findest du ebenfalls im Geschäftsbericht).

Werden dauerhaft mehr als 90 % des FFOs ausgeschüttet, dann würde ich skeptisch werden und diesen REIT eher nicht kaufen. Bleibt genügend Geld übrig, um alle Immobilien ausreichend in Schuss zu halten bzw. zu renovieren? Bleibt genügend Geld übrig, um in neue Projekte zu investieren und Wachstum zu schaffen? Möchte sich das Management vielleicht sogar kurzfristig selbst die Taschen mit (zu) hohen Dividenden voll machen?

Nur wenn die Dividende nachhaltig ist, haben wir Privatanleger langfristig etwas davon. Auch bei REITs sollten wir uns also nicht von allzu hohen Dividendenrenditen blenden lassen und die Ausschüttungsquote stets im Blick behalten.

5. Bilanz

Das "Geschäftsmodell Immobilie" ist vor allem deshalb so attraktiv, weil man in diesem Bereich mit einem hohen Fremdkapitalanteil arbeiten kann. Im Gegensatz zu vielen anderen Investments werden für Immobilien gerne Kredite zu guten Konditionen vergeben, weil sie als relativ sicher gelten.

Mit einem hohen Fremdkapitalanteil lässt sich die Rendite auf das eigene Kapital wunderbar hebeln – also steigern. Treibt man dieses Spiel allerdings zu weit – sprich der Fremdkapitalanteil wird zu hoch – dann kann aus den lukrativen Renditen schnell der Bankrott werden. Zum Beispiel dann, wenn mal ein paar Mieten ausfallen (Corona lässt grüßen) oder das allgemeine Zinsniveau steigt. Dann übersteigen die Finanzierungskosten – sprich die Kreditzinsen – nämlich auf einmal die (Miet-) Einnahmen. Das Unternehmen verliert Geld, braucht noch mehr Kredite, die Zinslast steigt, usw...

Ein REIT, der sich in meinen Augen in genau dieser Spirale befindet, ist der Service Properties Trust

Bevor ich mir REITs kaufe, werfe ich daher immer einen Blick auf die Bilanz!

Doch auf was genau sollte man bei der Bilanz achten? Zwei Kennzahlen helfen uns dabei zu erkennen, ob ein Immobilienunternehmen zu hohe Schulden hat oder nicht.

Die erste Kennzahl: Der Fremdkapitalanteil in der Bilanzsumme. Ich persönlich ziehe irgendwo bei 60 % – 65 % Fremdkapitalanteil die Grenze – alles darüber sollte man sich sehr genau überlegen.

Die zweite Bilanzkennzahl, die ich mir bei REITs anschaue, ist der Zinsdeckungsgrad. Er zeigt, um das wievielfache der FFO – also der bereits angesprochen, operative Gewinn – die Zinszahlungen deckt. Logisch – je höher desto besser!

Beträgt der Wert zwei oder mehr, ist das für mich in Ordnung. Alles darunter ist als kritisch zu bewerten, zumindest wenn dies über einen längeren Zeitraum der Fall sein sollte.

Quelle: pixabay, bei REITs sollte man definitiv die Bilanz prüfen!

6. Bewertung

„Das beste Unternehmen der Welt ist zu teuer, wenn du zufiel dafür bezahlst.“

Quelle: unbekannt

Das gilt für Aktien – und das gilt natürlich auch, wenn wir REITs kaufen!

Bewertungsmethode 1: Dividend Discount Model

Ähnlich wie bei der Discounted-Cashflow-Analyse wird auch beim Dividend-Discount-Model etwas abgezinst. Einfaches Beispiel: Du leihst jemanden 100 Euro, welche du in einem Jahr wieder zurückerhalten willst. Wieviel willst du zurückhaben?

Sicherlich mehr als die 100 Euro! Je nachdem, wem du das Geld leihst: Es könnte ja sein, das du dein Geld gar nicht mehr zurückbekommst! Für dich besteht also ein Ausfallrisiko – und dafür willst du etwas haben. Beispielsweise 105 Euro – also 5 % Zins pro Jahr.

Beim Dividend-Discount-Model machen wird das genauso – mein persönlicher Zinssatz (r) für REITs-Aktien setzt sich wie folgt zusammen:

+ 6,00 % Risikoaufschlag
+ 0,69 % Zinssatz für 10-jährige US-Staatsanleihen (Stand: 18.09.2020) ————————————————————————————————

= 6,69 %

Außerdem müssen wir die zukünftige Wachstumsrate der Dividende (g) prognostizieren. Da Immobilien ein recht stabiles Geschäftsmodell sind, verwende ich das durchschnittliche Dividendenwachstum der letzten 10 Jahre minus einem Risikoabschlag von rund 1,0 %.

Der letzte, fehlende Parameter ist die aktuelle (oder prognostizierte) Dividende je Aktie (D).

Die Formel ist recht simpel: Wert der Aktie = D / (r - g)

Du gleichst dein Ergebnis dann einfach mit dem aktuellen Kurs ab – und du weißt, ob die REIT AG basierend auf dem Dividend-Discount-Model günstig oder teuer ist. Wie einfach die Berechnung anhand der Dividend-Discount-Methode ist, möchte ich dir anhand des Realty Income-REITs zeigen.

Laut Unternehmensangaben schüttete man in den letzten zwölf Monaten 2,80 US-Dollar an Dividenden aus, das historische Dividendenwachstum lag bei 4,5 % jährlich. Daraus ergibt sich ein Kursziel von 87,84 US-Dollar für die Realty Income-Aktie.

Quelle: Realty Income Investor Relations, Prognosen des Autors

Stand heute kostet eine Realty Income-Aktie 62,35 US-Dollar. Basierend auf dem Discounted-Dividend-Modell und meinen Prognosen sieht die Aktie heute damit recht günstig aus (das ist natürlich keine Kaufempfehlung, sondern lediglich meine persönliche Meinung).

Bewertungsmethode 2: Verhältnis Marktkapitalisierung / FFO

Aufgrund der Abhängigkeit vom allgemeinen Zinsniveaus sollten wir neben dem Dividend-Discount-Model ein weiteres Bewertungsverfahren anwenden – ich setzte auf das Verhältnis Marktkapitalisierung / FFO. Das ist letzendlich nichts anders als das Kurs-Gewinn-Verhältnis (KGV) bei Aktien – nur eben für Immobilienunternehmen.

Man teilt den Kurs der Aktie durch den FFO je Aktie – und schon hat man das Verhältnis Kurs / FFO! Das Ergebnis liegt meist irgendwo zwischen 5 und 30. 5 ist günstig, 30 teuer. Alles über 30 ist sogar sehr teuer. Aber aufgepasst: Oft haben niedrige Werte einen (guten) Grund – sie machen den REIT nicht automatisch zu einem günstigen Kauf!

Außerdem sollte man das Verhältnis Marktkapitalisierung zu FFO vor allem für historische Vergleiche verwenden – ist die REIT AG heute teurer als in der Vergangenheit? Man kann das Verhältnis Marktkapitalisierung / FFO auch gut zum Vergleich ähnlicher REITs-Aktien verwenden. So erhält man ein Bild davon, wie der Markt das jeweilige Unternehmen aktuell bewertet.

Die Kombination aus Dividend-Discount-Model und dem Verhältnis Kurs / FFO ermöglicht uns einzuschätzen, ob ein REIT eher teuer oder eher günstig ist. Allerdings muss uns Anlegern klar sein, dass Änderungen des Zinsumfelds massiven Einfluss auf die Bewertung von REITs haben – ein wichtiger Zusammenhang, den man immer im Hinterkopf behalten sollte.

7. REIT-Aktien in einer digitalen Welt

Ich habe mit der Amazon-Aktie, der NVIDIA-Aktie oder der TSMC-Aktie in den letzten Jahren großartige Renditen erwirtschaftet. All diese Unternehmen profitierten – und profitieren noch immer – von einer zunehmenden Technologisierung beziehungsweise Digitalisierung unserer Welt. Dieser Trend zeichnete bereits vor Jahren ab, weshalb ich in die Aktien dieser Unternehmen investiert habe.

Dass Technologie unsere Welt zunehmend verändert, habe ich in meinem Aktiendepot erfolgreich berücksichtigt – das gleiche Prinzip wende ich nun auch bei meinen REITs-Aktien an.

Egal ob 5G-Funkmasten, Datenzentren oder Logistikzentren: Solche Immobilien werden in Zukunft weiter an Bedeutung gewinnen. Und damit stehen die Chancen gut, dass sie ihren Besitzern lukrative Renditen bescheren werden.

Quelle: pixabay, Datencenter sind extrem gefragt in einer immer digitaler werdenden Welt

Wer die ersten sechs Schritte dieses Leitfadens anwendet, jedoch ausschließlich auf die Old Economy setzt, beispielsweise auf Shopping-Malls, Büroimmobilien oder Hotel-REITs, der wird es schwer haben, den breiten Markt zu schlagen.

Die besten REITs finden – mit dem REITs-Atlas

In der Theorie wissen wir nun also, worauf wir bei der REITs-Auswahl achten müssen. Vor einem Problem stehen wir deutschen Anleger allerdings nach wie vor: Die meisten REIT-Aktien sind in den USA, Kanada, Großbritannien oder Asien beheimatet – es gibt wie erwähnt kaum deutsche REITs. Sprich: Deutschsprachige Datenbanken, Übersichten, Branchenverzeichnisse, Infoseiten oder ähnliches sind absolute Mangelware. Wie also geht man am besten vor, um die für sich passenden REITs zu finden?

Geschäftsberichte, Unternehmenspräsentationen? Alles schön und gut, nur bis man 20 englischsprachige Geschäftsberichte durch hat... Das dauert, selbst wenn man der englischen Sprache mächtig ist!

Glücklicherweise bin ich kürzlich über den REITs-Atlas gestolpert – und schnell war mir klar: Dieses Buch ist eine großartige Hilfe auf der Suche nach den besten REITs! Inzwischen ist der REITs-Atlas Ausgangspunkt einer jeden REITs-Analyse – er ist mir eine große Hilfe auf der Suche nach den besten REITs!

Mit ihm

• habe ich einen wunderbaren Überblick über 73 REIT-Aktien aus Asien, Deutschland, Großbritannien und den USA
• ist es mir möglich, eine branchenspezifische Analyse durchzuführen – beispielsweise kann ich gezielt nach Wohn-REITs suchen, da der REIT-Atlas nach Branchen sortiert ist
• weiß ich innerhalb von ein paar Sekunden, wo sich die Immobilien eines REITs befinden
• kann ich mir innerhalb kürzester Zeit einen groben Überblick über die Bilanz eines REITs verschaffen

Wenn ich dann auf ein interessantes Unternehmen gestoßen bin, schaue ich mir natürlich trotzdem die Geschäftsberichte genau an. Aber für eine erste Vorauswahl nutze ich mittlerweile ausschließlich den REITs-Atlas.

Den REIT-Atlas gibt es als Taschenbuch bei Amazon (*) oder als Kindle-eBook

Denn mit seiner Hilfe spare ich wertvolle Zeit UND kann REITs finden, auf die ich ohne dieses Buch wohl niemals aufmerksam geworden wäre. Der REITs-Atlas war für mich daher definitiv eine lohnende Investition!

Mein Fazit zu REITs

REITs-Aktien sind ein hervorragendes Investmentvehikel für Anleger, denen hohe, stabile Cashflows wichtig sind. Sie sollten von Immobilien als Kapitalanlage überzeugt sein, die Bereitschaft mitbringen, etwas Zeit in die Analyse zu stecken und sich darüber im Klaren sein, dass sie höchstwahrscheinlich ein zusätzliches Depot benötigen werden.

Wenn das auf dich zutrifft – Feuer frei, auf geht's! Auf das auch dein Konto sich mit Dividenden aus REITs-Aktien füllen möge!

Für den Handel mit REITs nutze ich das LYNX-Depot (*) – denn es bietet spezielle Vorteile, die das Kaufen und Verkaufen von REITs erleichtern. Und vor allem günstig machen!

Warum ich meine REITs nicht bei Trade Republic oder der comdirect kaufe, erfährst du hier

Disclaimer

Für diesen Beitrag gilt – wie für alle „Aktien für jedermann“-Beiträge – der folgende Disclaimer. Bitte lies ihn dir aufmerksam durch und beachte die darin enthaltenen Ausführungen.

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Ich besitze Aktien des Avalonbay Communities-REIT und von Realty Income (Stand: 09.04.2021).