Immobilien oder Aktien – diese Frage stellt sich Privatanlegern immer wieder. Auf der einen Seite sehen wir seit rund zwei Jahren fallende beziehungsweise stagnierende Börsen. Auf der andere Seite ist die Lage am Immobilienmarkt aktuell kaum besser – erstmals seit Jahren sind die Immobilienpreise in Deutschland seit vier Quartalen hintereinander gefallen. Smarte Investoren wittern gerade in solch schwierigen Zeiten attraktive Chancen, was jetzt sowohl für ein Investment in Aktien als auch in Immobilien sprechen könnte.

Wie ich in Immobilien investiere, was Immobilien REITs ETF sind und welche Erfahrungen ich bisher mit Immos machte, erfährst du im heutigen Beitrag. Ich wünsche dir viel Spaß beim Lesen!

Warum ich nicht direkt in Immobilien investiere

Immobilien sind seit Jahrzehnten eine äußerst attraktive Anlageklasse, das belegen zahlreiche Studien (zum Beispiel diese hier). Neben den attraktiven Renditen spricht die Möglichkeit der Fremdfinanzierung für Immobilien – Banken lieben es geradezu, Geld für "sichere" Immobilien zu verleihen. Die daraus resultierenden niedrigen Zinsen sorgen für hohe Eigenkapitalrenditen bei Fremdkapitaleinsatz, was einer der wichtigsten Gründe für viele Immobilieninvestoren sein dürfte. Dennoch entschied ich mich vor Jahren gegen den physischen Besitz von Immobilien – hauptsächlich aus den folgenden Gründen.

• hoher zeitlicher Aufwand (Immobiliensuche, Notar, Mietersuche, Renovierungen und so weiter)
• hohe Anschaffungskosten (mindestens sechsstellig pro Objekt) sorgen für eine niedrige Diversifikation (sowohl bezüglich Anzahl der Investments als auch bei der regionalen Streuung)
• für mich sind direkte Investments in Immobilien ein Thema, das eine gewisse Kompetenz erfordert, die ich Stand heute nicht besitze (Prüfung von Baumängel, steuerliches Know-How, Renovierungen, rechtliches und so weiter)

Fazit

Immobilien sind in meine Augen eine attraktive Anlageklasse, dennoch sind direkte Investments in physische Immobilien für mich aus den eben genannten Gründen nicht das Richtige für mich. Doch welche Alternativen gibt es, um passiv an der Entwicklung von Immobilien zu partizipieren – wie investiere ich in Immobilien?

Möglichkeit 1: Immobilien oder Aktien? Mit REITs geht beides!

Anstatt direkt in Immobilien zu investieren, können Privatanleger Aktien von Unternehmen kaufen, deren Geschäftsmodell es ist, Immobilien zu bewirtschaften. Ein bekanntes Beispiel hierzulande ist Vonovia, einer der größten Vermieter von Wohnungen in Europa. Eine besonders attraktive Form der börsennotierten Immobilienunternehmen sind REITs. Bei dieser Unternehmensform gibt es in den allermeisten Ländern Steuervorteile auf Unternehmensebene, von denen wir Anleger indirekt ebenfalls profitieren.

Hier erfährst du mehr über REITs

Die Frage lautet: Lässt sich mit REITs oder Immobilien-Aktien eine ordentliche Performance erzielen? Der Vergleich mit einem breit diversifizierten World-ETF und einem Immobilien REITs ETF (iShares Property Yield) zeigt, das solide Renditen drin sind, eine Outperformance des breiten Aktienmarktes aber eher unwahrscheinlich ist.

	5 Jahre	10 Jahre
HSBC MSCI World	+ 62,2 %	+ 185,5 %
iShares Property Yield (weltweit)	+ 5,9 %	+ 64,8 %
AvalonBay Communities	+ 18,8 %	+ 80,9 %
Realty Income	+ 21,9 %	+ 96,6 %
Prologis REIT	+ 93,6 %	+ 255,8 %
Weyerhaeuser	+ 6,5 %	+ 49,5 %

Quelle: justETF.com, aktien.guide (*), Stand: 20.09.2023

Einzig der Prologis REIT – ein absoluter Top-REIT – konnte den HSBC MSCI World in den letzten 10 Jahren übertrumpfen. Alle anderen blieben deutlich dahinter zurück. Sicher, das könnte sich zukünftig – vor allem kurz- bis mittelfristig – ändern. Ich persönlich denke jedoch, dass ein Großteil der Immobilienunternehmen zu wenig Wachstumspotential bieten, als das man dauerhaft beispielsweise mit Tech- oder Konsumgüteraktien mithalten könnte. Rationale Anleger, denen es ausschließlich auf die Gesamtrendite ankommt, sollten daher sehr genau überlegen, ob sie in Immobilien-Aktien investieren wollen – oder doch besser auf ein breit diversifiziertes Weltportfolio setzen.

Für Cashflow-Fans, die regelmäßig möglichst hohe Dividenden kassieren wollen, kann Stock-Picking im Immobiliensektor jedoch eine interessante Einnahmequelle darstellen. Denn einen weltweit gestreuten Immobilen-ETF können wir mit einer klugen REIT-Auswahl durchaus schlagen, das zeigt ein Blick auf die letzten 10 Jahre. Immobilien oder Aktien – mit REITs geht also beides. Aber braucht's wirklich REITs – oder können wir mit Immobilien REITs ETF nicht viel einfacher in börsennotierte Immo-Unternehmen investieren?

Quelle: canva.com

Möglichkeit 2: Diversifiziert investieren in Immobilien mit REITs-ETF

Einmal hin, alles drin – so lautet der Werbeslogan einer deutschen Supermarktkette. Funktioniert dieses Prinzip eventuell auch beim Investieren in börsennotierte Immobilienunternehmen? Statt sich mühselig einzelne REITs zusammen zu suchen könnte man sich doch einfach einen Immobilien-ETF ins Depot legen. Keine unzähligen Analysen, nur einmal Ordergebühr zahlen, kein regelmäßiges Prüfen von Geschäftsberichten – klingt doch super!

Ja, klingt wirklich erstmal nach einem soliden Plan. Ein Blick auf die Renditen der letzten Jahre wirft jedoch Fragen auf: Mit einem weltweit diversifizierten Immobilien REIT ETF blieben Anleger meilenweit hinter dem MSCI World zurück – und auch die meisten REITs schnitten besser ab. Einzig mit einem US-Immobilien-REIT ETF erwirtschafteten Anleger eine konkurrenzfähige Rendite.

	5 Jahre	10 Jahre
HSBC MSCI World	+ 62,2 %	+ 185,5 %
iShares Property Yield (weltweit)	+ 5,9 %	+ 64,8 %
VanEck Global Real Estate (weltweit)	+ 12,2 %	+ 60,5 %
iShares Asia Property Yield (Asien)	- 3,2 %	+ 36,9 %
BNP Paribas EPRA NAREIT (Europa)	- 25,0 %	+ 24,9 %
iShares US Property Yield (USA)	+ 21,0 %	+ 97,2 %

Quelle: justETF.com, Stand: 20.09.2023

Da auch die REITs aus dem ersten Abschnitt dieses Beitrags allesamt aus den USA stammen, drängt sich ein Gedanke auf: Der US-Immobilienmarkt ist deutlich attraktiver als der europäische oder der asiatische – zumindest war er das in den letzten zehn Jahren so. Muss das in den nächsten zehn Jahren zwangsläufig so weitergehen? Nein – natürlich nicht, die Entwicklung in der Vergangenheit ist keine Garantie für die Zukunft. Aber: Vieles spricht dafür. Während in Europa immer mehr staatliche Eingriffe zu schwierigeren Bedingungen für Immobilienunternehmen führen, gelten die USA als äußerst liberal. Zudem gehört der US-Immobilienmarkt zu den liquidesten der Welt, was ihn noch attraktiver für Investoren macht.

In meinen Augen spricht daher einiges dafür, die USA in einem passiven Immobilienportfolio stärker zu gewichten – egal ob Direkinvestment in REITs oder Immo-ETFs. Ob Immobilien REITs ETF sinnvoll sind, muss am Ende jeder Anleger für sich selbst entscheiden: Mit einem einzigen Welt-Immobilien-ETF bleiben Investoren wohl auch zukünftig hinter dem US-Markt – und noch weiter hinter dem MSCI World – zurück. Wer damit leben kann, wem Cashflow wichtig ist und wer keine Lust auf mindestens 10 REIT-Analysen hat, für den können Immobilien REITs ETF dennoch interessant sein.

Im ETF-Atlas findest du die attraktivsten Immo-ETFs

Möglichkeit 3: Crowdinvesting Immobilien

Die dritte Möglichkeit, in Immobilien zu investieren ohne dafür vor die Haustür gehen zu müssen, sind Crowdinvesting Immobilien. Hierbei investieren Anleger meist in Kredite (apropo Kredite – meine drei Lieblingskreditkarten bieten attraktive Bonusprogramme!), die durch Immobilien besichert sind. Es gibt auch Plattformen, bei denen direkt in Immobilien investiert wird, was jedoch eher selten ist. Die von solchen Plattformen ausgewiesen Renditen können sich durchaus sehen lassen – ja sie können sogar fast mit einem World-ETF mithalten.

	annualisierte Rendite (10 Jahre)
HSBC MSCI World	11,0 % p.a.
iShares Property Yield (weltweit)	5,0 % p.a.
realistische Rendite Crowdinvesting	8,0 % bis 10 % p.a.

Quelle: justETF.com, Stand: 20.09.2023

Wir sollten an dieser Stelle jedoch nicht blauäugig sein: Kredite fallen aus – und das wirkt sich bei Crowdinvesting Immobilien unmittelbar auf unsere Rendite aus. Meine persönliche Erfahrung mit Investments in Immobilienkredite zeigte, dass bisher keine Plattform dauerhaft zehn Prozent Rendite abwarf – nicht mal annähernd.

Estateguru

Auf der estnischen P2P-Plattform Estateguru investieren Anleger in durch Immobilien besicherte Kredite. Derzeit können wir in Kredite aus Estland, Litauen, Lettland, Finnland, Deutschland und Portugal investieren, die erzielbaren Renditen liegen zwischen 10,0 und 12,5 Prozent (Stand: Ende Oktober 2023). Leider hatte die Plattform in den letzten Monaten vor allem mit den deutschen Krediten große Probleme – beinahe das komplette Kreditportfolio hierzulande ist ausgefallen.

Leider besteht mein eigenen Estateguru-Portfolio mittlerweile zu 50 Prozent aus deutschen Krediten, entsprechend lag meine Rendite im August bei mageren 7,1 Prozent. Naja, immer noch besser als meine Immobilien REITs ETF, könnte man argumentieren. Stimmt – nur leider muss ich davon ausgehen, dass ein Teil meines investierten Geldes nicht zurückkommen wird. Je nachdem wieviel Kapital aus den ausgefallen Projekten am Ende eingetrieben werden kann, könnte meine persönliche Estateguru-Rendite sogar ins Negative rutschen.

Quelle: canva.com, der derzeitige Zustand von Estateguru beschrieben mit einem Foto

Mein Fazit zu Estateguru: Der Markteintritt in Deutschland ging gründlich daneben und könnte uns Anleger teuer zu stehen kommen. Abseits dieses Desasters lief Estateguru jahrelang solide und bot attraktive Renditen. Das derzeit größte Risiko ist in meinen Augen, dass sich die Plattform vom "Deutschland-Debakel" nicht erholt. Konservative Anleger, die auf Cashflows aus ihren Kapitalanlagen angewiesen sind, sollten Estateguru im Moment daher lieber meiden.

Exporo

Eine mindestens genauso große Enttäuschung wie Estateguru ist Exporo. Die deutsche Plattform vermittelt Kapital für Immobilienprojekte, hält sich selbst jedoch aus dem Bauvorhaben heraus. Leider entwickelten sich meine beiden Investments mehr als dürftig – und scheinbar geht es nicht nur mir so. Laut businessinsider befinden sich rund 15 Prozent der Projekte in Verzug. Das wäre jetzt noch fast akzeptabel, leider ist die Rendite von Haus schon recht mager: Die aktuell verfügbaren Projekte rentieren zwischen 7,5 und 8,5 Prozent – wenn dann noch 15 Prozent ausfallen, bleibt nach Inflation nicht mehr viel übrig.

Die meisten der Projekte kommen darüber hinaus aus Deutschland – einem Markt, der zunehmend von politischen Eingriffen beeinflusst wird. Negativ versteht sich. Mein Fazit zu Exporo: Unterdurchschnittliche Renditen, Verzüge und der Fokus auf einen schwierigen Markt machen Exporo in meinen Augen zu einem ziemlich uninteressanten Investment – lass uns schnell weiter machen.

Reinvest24

Leider wird's erstmal nicht besser: Bis vor ein paar Wochen lief die estnisch P2P-Plattform Reinvest24 wie geschmiert, doch dann gab es bei diversen Projekten Probleme. Einige davon scheinen temporärer Natur zu sein und könnten in ein paar Monaten Geschichte sein. Doch spätestens seit Estateguru bin ich vorsichtig geworden. Entsprechend kann ich an dieser Stelle nur wiedergeben, wie es aktuell aussieht – und das ist eher düster: Im September muss ich mich mit einer mageren Rendite von knapp 2,5 Prozent zufrieden geben.

Bei Reinvest24 investieren wir wie bei Estateguru ebenfalls hauptsächlich in durch Immobilien besicherte Kredite. Vor einigen Jahren gab es darüber hinaus Mietobjekte, in denen Anleger direkt an den Mieteinkünften partizipierten. Leider gibt es solche Objekte mittlerweile nicht mehr auf Reinvest24.

Fazit zu Reinvest24: Nach einigen soliden Jahren ging es bei Reinst24 zuletzt steil bergab, knapp die Hälfte meiner Projekte befindet sich im Verzug. Sollten die Probleme in Spanien wie angekündigt in einigen Monaten aus der Welt geschaffen sein, würde sich einiges relativeren. Bis es soweit ist fällt mein Fazit aber negativ aus: Derzeit überweise ich keinen Euro Richtung Reinvest24.

Quelle: canva.com

Crowdpear

Kommen wir nun  zum einzigen Lichtblick in meinem Crowdinvesting-Immobilien-Portfolio – nämlich zu Crowdpear. Zwar ist Crowdpear noch recht frisch am P2P-Markt, hinter der Plattform steckt jedoch das Team von PeerBerry – eine der renommiertesten P2P-Plattform weltweit. Know-How und Reputation ist also definitiv vorhanden. Crowdpear vermittelt – wie die bereits vorgestellten Plattformen – Immobilienkredite.

Derzeit gibt's auf der litauischen Plattform ausschließlich Immobilienkredite aus dem Heimatmarkt. Die Renditen sind wie bei Estateguru attraktiv – zwischen 10 und 12 Prozent lassen jeden Immo-ETF und viele REITs hinter sich. Natürlich nur so lange es keine Ausfälle gibt. Aufgrund des erfahrenen Peerberry-Teams sehe ich jedoch gute Chancen, dass sich Ausfälle und Verzüge bei Crowdpear in Grenzen halten werden. PeerBerry war massiv vom Krieg in der Ukraine betroffen, hat jedoch als bisher einzige P2P-Plattform einen Großteil des ausgefallenen Kapitals an seine Anleger zurückgezahlt.

Mein Fazit zu Crowdpear: Auch wenn Crowdpear über keinerlei Track Record verfügt – diese Crowdinvesting-Plattform mit Immobilienschwerpunkt bringt die besten Vorraussetzungen für eine erfolgreiche Zukunft mit. Entsprechend ist Crowdpear aktuell die einzige Immobilien-P2P-Plattform, die ich regelmäßig ausbaue.

Wenn du dich über meinen Freundschaftslink bei Crowdpear registrierst und mindestens 100 Euro investierst, erhalten wir beide jeweils einen Bonus von 25 Euro.

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Mein Fazit zu Crowdinvesting Immobilien

Steigende Zinsen, politische Eingriffe in den Immobilienmarkt und Plattform-spezifische Probleme sorgten in letzter Zeit dafür, dass Crowdinvesting Immobilien heute zu den schlechtesten Assets in meinem Portfolio zählen. Entsprechend bin ich vorsichtig geworden und lasse mich nicht mehr von den hohen Renditen blenden. Lediglich bei Crowdpear sehe ich wirklich Potential – bei Estateguru und Reinvest24 baue ich meine Positionen aktuell ab.

Eigene Erfahrungen mit REITs, Immobilien-ETFs und Crowdinvesting

Im Jahr 2019 begann ich damit, mir die Frage zu stellen: Immobilien oder Aktien? Meine Antwort – beides! Also startete ich mit REITs, Immobilien REITs ETF sowie mit Crowdinvesting Immobilien. Vier Jahre später sieht das Ergebnis ziemlich düster aus: Meine Immobilien-ETFs sind allesamt im Minus und meine Crowdinvesting Immobilien fallen derzeit überwiegend mit Verzügen und Ausfällen auf. Einzig meine REITs erwiesen sich als verlässliche Ausschüttungsquelle – und bescheren mir kontinuierlich steigende Cashflows.

Fazit: Wie investiere ich zukünftig in Immobilien?

Bisher ist insbesondere mein ETF-Immobilienportfolio klar auf weltweite Diversifikation ausgelegt – ein Fehler wie die letzten Jahre zeigten. Mittlerweile denke ich, dass der US-Immobilienmarkt deutlich vielversprechender ist als Asien, Europa und der Rest der Welt – aus den in diesem Beitrag genannten Gründen. Deshalb möchte ich mich zukünftig deutlich mehr in Richtung US-Immobilien orientieren. Das bedeutet: Mehr REITs und US-Immobilien-ETFs, dafür wenig bis keine Investments mehr in Europa und Asien. Wenn mein Immobilienportfolio dann irgendwann einmal zu mindestens 50 Prozent aus US-Immobilien besteht, werde ich mir die Frage stellen, wie weit ich mein Immobilienportfolio dann überhaupt noch ausbauen möchte. Wie eingangs erwähnt dürfte ein Weltportfolio langfristig besser abschneiden als passive Immobilieninvestments.

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Mehr über meine Cashflows, Käufe und Verkäufe findest du in meinem Investmenttagebuch.